鄭州房地產(chǎn)調(diào)控三年： 千萬人口支撐起來的市場(chǎng)回暖

原本在一線城市工作的王維維（化名），經(jīng)過多方面的考慮，在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房產(chǎn)的他，考慮在鄭州再次置業(yè)。雖然鄭州在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中推出了“必須連續(xù)繳納社保24個(gè)月”的購(gòu)房限制，但王維維發(fā)現(xiàn)這一政策已經(jīng)在放松，而且銀行的貸款利率也有所下調(diào)，首套房貸利率由上浮30%回落到20%，甚至10%。

這背后是已經(jīng)持續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控，從今年3月開始，業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)明顯感覺到“調(diào)控政策有所放松”，而鄭州樓市也迎來了冰點(diǎn)之后久違的回暖跡象。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)于鄭州來說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策確實(shí)抑制了投機(jī)需求，穩(wěn)定了房?jī)r(jià)，而且市場(chǎng)預(yù)期也開始回歸平穩(wěn)。從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，鄭州屬于這輪房?jī)r(jià)調(diào)控相對(duì)效果較好的城市。

然而調(diào)控三年之后，如今的市場(chǎng)也已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。上海（樓盤）易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的一季度《中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》顯示，鄭州已經(jīng)處于庫(kù)存極度緊缺行列，消化周期2.6個(gè)月，與2016年9月鄭州樓市最熱時(shí)新房庫(kù)存去化周期2.5個(gè)月基本持平。

“房住不炒”的總基調(diào)一再被強(qiáng)調(diào)，住建部也將“三穩(wěn)”（穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期）列為2019年度十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之首，要求“堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處?！甭淠_到鄭州，伴隨“國(guó)家中心城市”的定位，以及順利躋身“人口千萬俱樂部”，這座中原城市的樓市、房?jī)r(jià)有了堅(jiān)實(shí)的支撐，業(yè)內(nèi)也分析稱：“調(diào)控政策將會(huì)更加精細(xì)化”。

鄭州樓市的“金三銀四”

農(nóng)歷新年之后，鄭州樓市就開始出現(xiàn)“金三銀四”的市場(chǎng)行情。盡管3月、4月一直被視為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)小陽(yáng)春，但春江水暖鴨先知，房地產(chǎn)人士已經(jīng)隱約感覺到市場(chǎng)的回暖。

從事房地產(chǎn)行業(yè)多年的鄭新（化名）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，大多數(shù)開發(fā)商都調(diào)整了節(jié)奏，鄭州今年上半年沒有開那么多樓盤。3月份過后，利好消息在慢慢釋放，情況開始有所改觀，有些項(xiàng)目尤其是一些品質(zhì)型的樓盤，口碑比較好，性價(jià)比比較合理，開盤規(guī)模又沒有那么大，不超過300套，去化速度還是可以的?；旧蠌?月中下旬到五一，市場(chǎng)開始慢慢好起來，很多改善型、價(jià)格高一些的樓盤，去化都做得很好。

鄭新舉例稱，今年五一前推出的瀚海思念城項(xiàng)目，本來業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)按照限價(jià)每平方米為1.6萬~1.7萬，結(jié)果毛坯的成交均價(jià)就達(dá)到1.8萬~1.9萬，而且去化率還挺不錯(cuò)。其他近期開盤的項(xiàng)目也都還不錯(cuò)，基本上去化率都能達(dá)到80%~90%。

對(duì)于3月份以來的市場(chǎng)回暖現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這背后既有調(diào)控政策松動(dòng)的跡象，也意味著市場(chǎng)的重新回歸。

鄭新表示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出一些利好信息，比如“不再像以前那么嚴(yán)格限制社保，略微有一些放松。過去限價(jià)限網(wǎng)簽，必須按照備案價(jià)來賣，否則就不給網(wǎng)簽，或者進(jìn)度比較慢，但現(xiàn)在正在悄悄放開，基本上價(jià)格有些浮動(dòng)也會(huì)給網(wǎng)簽名額。銀行貸款利率方面也開始有所松動(dòng)，房貸利率上浮比例已經(jīng)下調(diào)5%~10%?！?/p>

回歸到本輪調(diào)控的起點(diǎn)。在“加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”的大背景下，鄭州跟隨一線城市啟動(dòng)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的步伐，于2016年10月啟動(dòng)限購(gòu)，后又經(jīng)過多次調(diào)控政策出臺(tái)，2017年5月3日，鄭州限購(gòu)升級(jí)，一方面擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，另一方面要求取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿3年不得上市轉(zhuǎn)讓。

鄭新稱，鄭州推出房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，整體上不論是去化速度，還是火爆程度，2017年的市場(chǎng)還是挺不錯(cuò)的。2018年8、9月份之前，市場(chǎng)也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入“嚴(yán)寒”狀態(tài)，很多樓盤去化不理想。

鄭新說：“尤其是二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)最為明顯。很多人房子掛了一年，如果仍然堅(jiān)持價(jià)格的話，就可能賣不出去。”在當(dāng)時(shí)，只有剛需盤以及特別好的樓盤，才能保持比較好的去化速度，而一些大戶型的改善型樓盤，受限購(gòu)政策影響相對(duì)較大。

限購(gòu)的影響

那么調(diào)控政策給鄭州樓市帶來了什么影響呢？

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，鄭州自2016年下半年限購(gòu)政策出臺(tái)后，新建商品住宅和二手住宅的成交套數(shù)都明顯下跌。

鄭新說，省會(huì)鄭州是河南的單核城市，對(duì)于樓市供應(yīng)來說，鄭州常住人口、暫住人口是無法支撐市場(chǎng)的，地市是鄭州樓市去化的很大一部分支撐，起碼占30%~40%?！班嵵莸氖袌?chǎng)想要變好，地市的需求必須火才可以?！?/p>

然而也因?yàn)猷嵵輬?zhí)行調(diào)控政策，來自地市購(gòu)房群體的需求受到抑制，帶熱了三四線城市的樓市。

此外，開發(fā)商也因此調(diào)整了節(jié)奏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。