房地產供給側改革確定 養(yǎng)老等六方面將成需求方向

化解房地產庫存被列為經濟結構性改革的四大殲滅戰(zhàn)之一，房地產過剩將直接帶來的是金融和經濟系統的危機。

多年來，作為對經濟增長拉動效應最大的產業(yè)，房地產兼具了消費和投資的雙重屬性。房地產業(yè)的繁榮，不僅拉動了鋼鐵、水泥、電解鋁、玻璃等產業(yè)的發(fā)展，也拉動了裝修材料、電器、輕工等產業(yè)的繁榮，也促進了相關服務業(yè)和金融業(yè)務的拓展。

與此同時，房地產也是過去拉動城鎮(zhèn)化發(fā)展的主要力量，亦是政府土地財政收入的重要來源。在目前的中國經濟中，恐怕沒有其他產業(yè)能像房地產業(yè)有如此全面的拉動效應。

因此，選擇在房地產業(yè)進行供給側的改革，有著更深層次的原因，而這樣的改革方向也決定了未來房地產政策的新走向。

為什么房地產要推動供給側改革？

一直以來，樓市調控的邏輯是側重需求端，不管是限購、限貸抑或是購房和戶籍政策掛鉤均如是表現。

然而，當前的樓市形式已經表明，樓市的需求端是有限的，2014年9月，中央出臺了一系列的樓市托舉，刺激住房消費的政策。21世紀宏觀經濟研究院認為，托舉政策對于穩(wěn)定房地產市場，防止房地產硬著陸具有重要作用。但也存在諸多后遺癥，且無法從根本上解決房地產問題，比如利好集中一線城市放大一線城市房價泡沫，再增三四線城市供應等。

也就是說，以刺激需求為主的房地產托舉政策并不能從根本上解決中國房地產問題，進而促進房地產持續(xù)健康發(fā)展。

21世紀宏觀經濟研究院認為，讓房地產市場回歸消費品，力推房地產的供應側改革是從根本上解決當前的房地產問題，促進房地產持續(xù)健康發(fā)展的根本。

供給側改革不是簡單的增減供應

供給端更強調從生產、供給端入手，而房地產因受土地財政、投資投機等相關因素的影響，一直處于低質量的高供給狀態(tài)，這也是此次房地產存在過剩的關鍵原因之一。

1.總體來看，房地產及相關產業(yè)鏈存在明顯過剩

據不完全統計，房地產上下產業(yè)鏈涉及20多個行業(yè)，以支撐房地產發(fā)展的建材水泥為例，根據國家統計局數據，1-8月份全國累計水泥產量15.05億噸，與去年同期相比減少8600多萬噸，同比下降4.99%；8月份單月水泥產量同比下降4.25%。

今年前十個月房地產投資增速降至2%，不排除進一步降到零的可能。在房地產投資增速下滑的同時，上下游產業(yè)端的需求也將進一步下降。

2.從區(qū)域來看，三四線城市和部分二線城市存在明顯過剩

在中國的城鎮(zhèn)化過程中，存在大中小城市不平衡發(fā)展的現狀，且不同城市的產業(yè)導入、資源和人口流動均存在差異，這也直接影響房地產的供需狀況，也是導致樓市分化狀態(tài)難解的主因。

3.按照房地產屬性來看，也存在結構性過剩

長期以來，工業(yè)用地供給成本較低，但在土地財政的屬性下，商業(yè)和住宅地價被抬高，與此同時，新型產業(yè)業(yè)態(tài)、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)、影視等土地短缺。

在新企業(yè)層出不窮時，一些管理不善、效益不佳的“僵尸企業(yè)”卻占用大量資金、土地等寶貴資源，延緩了產業(yè)轉型升級和結構優(yōu)化。

同時，保障房和棚改以及農民居住需求緊缺，商品房品種過剩。

4.低成本、污染較高的地產品類過剩，反之綠色、高質量的地產品類緊缺。

長期以來稅收、土地、資源價格等相關機制都是注重鼓勵工業(yè)發(fā)展的，服務業(yè)發(fā)展的成本較高，而且金融、養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等服務業(yè)發(fā)展還面臨市場準入方面的障礙，存在玻璃門、彈簧門。

房地產過剩的深層次原因是什么？

所謂的“供給側”改革，不同于需求側管理的通過提高社會需求來促進經濟增長，是要用有效的宏觀政策和法律保障，將生產要素引向需要發(fā)展的地方去，使生產要素合理流通、科學組合。

21世紀宏觀經濟研究院認為，當前房地產的過剩，究其根本就是一直以來供需錯配，生產要素不合理流通。房地產因受土地財政、投資投機等相關因素的影響，一直處于低質量的高供給狀態(tài)，這也是此次房地產存在過剩的關鍵原因之一。具體來說有以下幾點：

1.開發(fā)商和購房者的投資、投機行為很大程度上不是依據市場信號，而是依據政府價格信號進行，一直以來，政府過度使用政策杠桿，形成了政府大于市場的“政府價格信號”。

2.房地產催發(fā)的土地財政收益的驅動，使政府行為經濟人化。在現有土地財政帶來巨大吸引力下，政府變成了以實現土地增值為目標的經營，由公共人角色，變成了經營土地資本、追求土地收益最大的經濟人。

3.房地產具備自住和投資的雙重屬性，從而掩蓋了其虛假繁榮的本性。

4.房地產過剩與我國資源要素市場化改革滯后相關，房地產的兩大資源供給，土地和金融都來源于政府。

5.房地產過剩也和現階段不同城市的資源、產業(yè)發(fā)展的分化以及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關。

房地產的供給側改革政策建議

21世紀宏觀經濟研究院認為，要給“高燒”的經濟系統降溫，去庫存，要力推房地產的供給側改革，而力推房地產的供給側改革的根本是分割開房地產領域政府和市場的關系，畢竟政府占用房地產生產要素最多。

具體來看：

1.深入推進財稅體制改革，加大地方政府負債管理和政府融資體制改革、弱化地方政府收入與經濟增長之間的關聯程度，遏制地方政府在房地產市場中的獲利行為。更深層次的改革還要包括對官員政績考核體制的革新。

目前，地方政府最感興趣的房地產的功能，是其具有的資本特性的增值功能，而非房地產滿足居者有其屋的社會服務功能。這使得政府容易將城市土地經營、推動土地增值作為增加政府收入和拉動經濟增長的主要渠道來對待。

2.加快設計系統的房地產稅種，對房地產的建設、交易、持有的各個環(huán)節(jié)，充分利用稅收的杠桿作用進行調節(jié)，抑制房地產市場投機行為的出現，使房地產回歸消費產品的屬性。

3.預期降溫，中國需要有限市場化的房地產管理模式。讓中國房地產回歸消費品角色、弱化其資本屬性，強化房地產行業(yè)的福利性質、弱化其盈利性。

4.啟動房地產資源普查，包括當前的住房庫存、分布，以及閑置情況，基于供應端和未來住房的需求，來確定房地產的供應。

5.優(yōu)化用地結構，一方面大力盤活低效利用建設用地，包括農村建設用地存量；另一方面，提升土地利用效率，優(yōu)化用地結構，更好的滿足新產業(yè)新業(yè)態(tài)、新消費新投資的項目用地需求，降低新業(yè)態(tài)的用地門檻。

6.力推戶籍制度改革，提高勞動力資源配置效率，建造適應農民居住的房產，降低農民進城購房的門檻。

21世紀宏觀經濟研究院認為，房地產的供給側改革并非是忽視需求，而是根據真實需求創(chuàng)造有效供給。房地產的供給側改革的要求是通過法律和制度的完善，將房地產的生產要素引向需要的發(fā)展的地方去。相比之下，養(yǎng)老、物流、綠色建設、科技等未來的新型業(yè)態(tài)將成為房地產的主要需求方向。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。