南昌住宅去庫(kù)存周期僅6.8個(gè)月 意味著什么

2018年第一季度，南昌市（含贛江新區(qū)，不含安義縣、進(jìn)賢縣，下同）土地成交27宗，同比上漲68.75%，成交面積1668.15畝，上漲7.9%，攬金73.44億元，下跌超50.34%。

記者注意到，在27宗土地中，商服用地12宗，住宅用地6宗，商住用地7宗，商業(yè)用地1宗，文化設(shè)施1宗。

或受1月大量供應(yīng)的影響，2月以來(lái)南昌市土地市場(chǎng)一直不溫不火，2月與3月南昌市僅成交5宗經(jīng)營(yíng)性用地，其中只有3宗地帶有住宅性質(zhì)。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，2018年1-3月，南昌住宅的存銷(xiāo)比分別為6.4、6.6、6.8，換言之，目前南昌住宅的去庫(kù)存周期僅為6.8個(gè)月，供應(yīng)始終較為緊張。

一季度南昌土地成交1668.15畝

攬金73.44億元

記者在梳理南昌市土地成交情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，第一季度南昌市土地成交27宗，同比上漲68.75%，成交面積1668.15畝，上漲7.9%，成交金額73.44億元，下跌超50.34%。

其中，1月份南昌市成功出讓22宗經(jīng)營(yíng)性用地，約1449.9畝（折合96.5699萬(wàn)㎡），總成交額約61.79億元，土地市場(chǎng)供地量及成交量同比、環(huán)比均大幅增加，較2017年同期增加逾1.5倍，成交總額較2017年增加逾九成。

記者注意到，在南昌市各區(qū)縣土地成交中，紅谷灘區(qū)1宗，灣里區(qū)2宗，西湖區(qū)1宗，經(jīng)開(kāi)區(qū)1宗，高新區(qū)4宗，贛江新區(qū)6宗，南昌縣7宗，土地成交主要集中在南昌縣與贛江新區(qū)，且受到南昌市土地限價(jià)政策的影響，地價(jià)出現(xiàn)同比、環(huán)比均下降的局面。數(shù)據(jù)顯示，1月份地價(jià)環(huán)比下跌50.12%，同比下降23.38%。

受春節(jié)假日影響，2月份，南昌土地市場(chǎng)成交整體低位運(yùn)行，供應(yīng)量及成交量明顯下降。南昌市共成交3宗經(jīng)營(yíng)性用地，成交面積93.57畝（折合6.23萬(wàn)㎡），環(huán)比下跌93.73%，同比下跌85.33%；吸金約3.75億元，環(huán)比下降94.10%,同比下降95.02%。

從土地性質(zhì)來(lái)看，成交的3宗地塊中，九龍湖、西湖區(qū)、贛江新區(qū)各占1宗，2月9日成交一宗商業(yè)、居住、行政辦公性質(zhì)的綜合性用地，溢價(jià)率65%，另外兩宗分別為文化設(shè)施用地與商業(yè)、商務(wù)用地，溢價(jià)率為0。

3月，南昌市僅成交2宗經(jīng)營(yíng)性用地，吸金約7.90億元，成交面積約124.68畝，環(huán)比上漲33.25%。這2宗地均位于高新區(qū)麻丘，均限價(jià)9000元/㎡。

房企搶地?zé)崆椴粶p

縣域市場(chǎng)受追捧

一季度，南昌市主城區(qū)土地市場(chǎng)表現(xiàn)一般，土地成交集中在南昌縣與贛江新區(qū)等縣域地區(qū)，成交的27宗土地中，紅谷灘新區(qū)1宗，灣里區(qū)2宗，西湖區(qū)2宗，經(jīng)開(kāi)區(qū)1宗，高新區(qū)6宗，贛江新區(qū)7宗，南昌縣7宗，九龍湖區(qū)1宗。

受南昌市主城區(qū)土地限價(jià)政策的影響，房企在縣域土地市場(chǎng)搶地?zé)崆椴粶p。1月10日，南昌縣6宗涉住宅用地被新力、龍湖、煌上煌、聚仁、中駿等企業(yè)相繼拿下，其中新力分別在經(jīng)開(kāi)區(qū)、南昌縣和進(jìn)賢縣以總價(jià)21.43億拿下4宗32萬(wàn)平方米涉宅用地。

2月份，南昌臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)域城建投資開(kāi)發(fā)集團(tuán)在贛江新區(qū)競(jìng)得一宗商業(yè)、商務(wù)用地，成交總價(jià)3190萬(wàn)元。此外，中梁、碧桂園、富力、恒大連續(xù)2個(gè)月在江西地市土地市場(chǎng)收獲頗豐，共競(jìng)得7宗經(jīng)營(yíng)性用地，總面積約533.12畝，共計(jì)30.78億元。

3月份，南昌共成交2宗地塊，均位于高新區(qū)麻丘，樓面價(jià)分別為5000元/㎡、5513元/㎡，溢價(jià)率63%、42%。此外位于安義縣一宗面積為17.124畝的商業(yè)用地被安義縣優(yōu)鋁易購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拿下，樓面價(jià)381元/㎡，總計(jì)1610萬(wàn)元，零溢價(jià)。

去庫(kù)存周期僅為6.8個(gè)月

近郊供地增大符合城市發(fā)展方向

4月3日，記者從南昌市國(guó)土資源局了解到，該局在編制2018年度土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，積極保障住宅用地和工業(yè)用地供應(yīng)，適當(dāng)核減商服用地供應(yīng)規(guī)模，有力保障全市發(fā)展用地需求。

根據(jù)南昌市本級(jí)2018年度國(guó)有建設(shè)用地?cái)M供應(yīng)規(guī)模表顯示，2018年度，南昌市本級(jí)計(jì)劃供應(yīng)土地總面積15110畝，其中住宅用地6041畝（保障房住房棚戶區(qū)改造用地2141畝，商品住宅用地3900畝）；商服用地1650畝；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地5021畝，公共管理與公共服務(wù)用地812畝，交通運(yùn)輸用地1586畝。

“從數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，南昌市對(duì)于幾類(lèi)土地還是很重視的，包括棚改用地，體現(xiàn)了南昌市場(chǎng)對(duì)于棚改拉動(dòng)市場(chǎng)、穩(wěn)定市場(chǎng)、刺激新的購(gòu)房需求有很大的力度，這可能與省會(huì)城市的棚改節(jié)奏、任務(wù)、住房保障的需求是有關(guān)系的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此分析指出。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的中國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，2018年1-3月，南昌住宅分別成交47萬(wàn)㎡、35萬(wàn)㎡、43萬(wàn)㎡，庫(kù)存面積為304萬(wàn)㎡、301萬(wàn)㎡、303萬(wàn)㎡，存銷(xiāo)比分別為6.4、6.6、6.8，供應(yīng)面積分別為25萬(wàn)㎡、32萬(wàn)㎡以及45萬(wàn)㎡。換言之，目前南昌住宅的去庫(kù)存周期僅為6.8個(gè)月，供應(yīng)較為緊張。

他認(rèn)為，“很多城市的供地與去庫(kù)存周期是相掛鉤的，如果去庫(kù)存周期比較小，那它的供地節(jié)奏就會(huì)比較快，南昌市基本上也是這樣的一個(gè)邏輯，對(duì)于一些供地比較大的重點(diǎn)版塊，比如青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)等供地比較大，也符合城市向外擴(kuò)張的導(dǎo)向，同時(shí)這些區(qū)域未來(lái)人口也會(huì)比較集中，有利于房地產(chǎn)企業(yè)到這里來(lái)拿地，土地總體性?xún)r(jià)比是不錯(cuò)的。”

如何提高庫(kù)存規(guī)模？

積極供地并發(fā)展租賃市場(chǎng)

記者注意到，在商品房用地方面，其中紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)以及青云譜區(qū)供地較大。數(shù)據(jù)顯示，紅谷灘新區(qū)1425畝，青山湖區(qū)952畝，青云譜區(qū)495畝，高新區(qū)375畝，灣里區(qū)353畝，東湖區(qū)225畝，西湖區(qū)75畝；在商服用地方面，紅谷灘新區(qū)900畝，高新區(qū)、東湖區(qū)以及青云譜區(qū)各150畝，西湖區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、臨空區(qū)各75畝。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，“從投資角度來(lái)講，紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)、青云譜區(qū)以及高新區(qū)等幾個(gè)區(qū)域，我認(rèn)為還是未來(lái)一個(gè)投資重點(diǎn)，這些投資重點(diǎn)能夠帶來(lái)更多的土地投資機(jī)會(huì)，也符合當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃。”

就目前來(lái)說(shuō)，南昌并沒(méi)有明確推出租賃用地，“但我認(rèn)為可能在其他土地里面已經(jīng)包括進(jìn)去了，像相應(yīng)的省會(huì)城市租賃用地也正在積極推出，上海也在供地規(guī)劃中提出租賃用地說(shuō)法，后續(xù)的話我認(rèn)為南昌也會(huì)明確地在租賃用地這塊去做，進(jìn)而發(fā)展形成商品住宅共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃用地這樣一個(gè)三元一體的住房供應(yīng)模式。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)受訪時(shí)表示。

未來(lái)如何提高庫(kù)存規(guī)模？嚴(yán)躍進(jìn)表示，應(yīng)該說(shuō)當(dāng)前房企存在推盤(pán)上的惰性，因?yàn)橄迌r(jià)，所以不主動(dòng)去推盤(pán)。政府層面應(yīng)該督促房企積極推盤(pán)，對(duì)于捂盤(pán)的做法要管控。同時(shí)要督促房企積極拿地和積極開(kāi)工，甚至各地需要在放寬預(yù)售證以及加快存量土地盤(pán)活方面做文章。而從長(zhǎng)效機(jī)制的角度看，積極供地和大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，成為中長(zhǎng)期對(duì)沖庫(kù)存不足風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的重要舉措。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。