融資渠道收緊 房企分化加劇

2018年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道從銀行放貸、國內(nèi)發(fā)債、信托融資全面收緊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大型房企銷售回款相對(duì)更快，能夠更好地適應(yīng)靈活多樣的融資方式。而小型房企資金周轉(zhuǎn)能力弱，在巨大資金壓力下可能選擇出售資產(chǎn)。2018年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來并購熱潮。

監(jiān)管趨嚴(yán)

房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑主要來自銀行貸款、公司債券和非標(biāo)融資。但這三個(gè)融資渠道都在慢慢收緊。中國證券報(bào)記者從銀行人士處得知，銀行貸款方面，多家股份制銀行已暫停房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)。

同時(shí)，房企的信托渠道融資逐步收緊。2017年，監(jiān)管部門對(duì)信托公司一共開出23張罰單，較2016年增長156%。北京某信托人士表示，2018年高壓監(jiān)管仍將繼續(xù)。僅2月份，各地銀監(jiān)局就開出了5張罰單。該人士透露，以往公司基本上只與50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)合作，現(xiàn)在更加謹(jǐn)慎，更關(guān)注房企的資金鏈情況及項(xiàng)目質(zhì)量。

融資政策高壓，房企融資總額下降。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)（CRIC）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11月108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%。房企融資總額下滑幅度雖然不大，但融資結(jié)構(gòu)巨變。公司債占比急速下滑，股權(quán)融資、境外融資、資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新融資占比則大增。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2017年前11月受監(jiān)控的108家房企公司債融資總規(guī)模為422億元，較2016年全年大幅下降91%；股權(quán)融資規(guī)模則增長明顯，規(guī)模達(dá)到1443億元，占比為14%，相比2016年全年大幅增長96%。

融資多渠道受圍堵，開發(fā)商的眼光或瞄向海外資本市場(chǎng)，或創(chuàng)新融資方式。“隨著信貸環(huán)境進(jìn)一步收緊，公司債門檻升高，不少房企尋求海外融資機(jī)會(huì)。”某一線券商分析師李國強(qiáng)（化名）說道。

2017年前11個(gè)月，房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11%。2018年這一趨勢(shì)仍在延續(xù)。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年12月至2017年2月，房企海外發(fā)債規(guī)模約為53億元。而2017年12月至2018年2月末，這一數(shù)據(jù)為643億元，增長近11倍。

國泰君安分析師劉斐凡表示，海外發(fā)債熱度大增與發(fā)債成本下行存在關(guān)系。過去房企海外發(fā)債成本較高，但經(jīng)過10多年發(fā)展，房企海外債的評(píng)級(jí)提升，成本逐漸降低。

融資創(chuàng)新方面，不少大型房企瞄準(zhǔn)REITs項(xiàng)目。戴德梁行發(fā)布的2017年《亞洲房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）研究報(bào)告》顯示，國內(nèi)REITs發(fā)行呈井噴式增長。截至2017年10月，國內(nèi)成功發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)43單，總發(fā)行規(guī)模1262.2億元，較2016年增長156.10%。其中，類REITS產(chǎn)品共26單，發(fā)行規(guī)模609.5億元。

李國強(qiáng)認(rèn)為，REITs項(xiàng)目融資與傳統(tǒng)的股權(quán)債券融資相比，體量小、回款慢，無明顯優(yōu)勢(shì)，并非主流的融資方式。從盤活資產(chǎn)的角度看，這種金融創(chuàng)新融資方式受政策鼓勵(lì)，2018年仍將持續(xù)。

劉斐凡分析道，房企融資將趨向多元化。多元化的融資渠道有利于大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。而小型房企融資渠道窄，處于競(jìng)爭劣勢(shì)。

分化加劇

業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)融資渠道收緊的大背景下，大型房企由于口碑好、銷售回款快，可以更好地適應(yīng)靈活多樣的融資方式。而小型房企資金周轉(zhuǎn)能力相對(duì)較弱，在巨大資金壓力面前可能選擇出售資產(chǎn)。2018年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來并購熱潮。

從1月銷售業(yè)績看，多家房企銷售額再創(chuàng)新高?？硕鸢駟物@示，TOP100房企銷售金額和面積的總體規(guī)模分別同比增長57.8%和43.9%。各梯隊(duì)的門檻值也在提升，前10位房企的業(yè)績門檻值達(dá)150億元，前20的門檻值達(dá)87.4億元。而上年同期該數(shù)據(jù)分別為93.2億元和46.1億元。

中小型房企的業(yè)績則沒有這么樂觀，據(jù)申萬宏源統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在已經(jīng)披露業(yè)績預(yù)告的82家房企中，業(yè)績預(yù)增或略增的公司49家，扭虧13家，合計(jì)達(dá)76%。主流房企盈利能力上行。而18家發(fā)布預(yù)虧公告的房企，均為轉(zhuǎn)型或中小型房企。

除銷售業(yè)績外，融資成本分化也在加深。李國強(qiáng)指出，2017年以前，大小房企的融資渠道無明顯差別。但2017年以來，小型房企難以從銀行獲取貸款，轉(zhuǎn)向利率更高的非標(biāo)融資，成本上升快。而大房企融資渠道較廣，融資成本上升相對(duì)較慢。房企融資成本仍將走高，預(yù)計(jì)到2018年底大型房企融資成本將提高50到100基點(diǎn)（BP），而小型房企則將提升200到300BP。

劉斐凡指出，房企分化成為趨勢(shì)。與海外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源仍較為分散，分化有利于資源向頭部企業(yè)集中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。