國土部:政府將不再壟斷居住用地 探索宅基地三權(quán)分置

三權(quán)分置”，需要在前期制度安排上清晰設(shè)計(jì)、嚴(yán)密部署，引導(dǎo)宅基地使用權(quán)的適度

放活”，尤其預(yù)防一些地方的農(nóng)民在宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，占用耕地建房現(xiàn)象的出現(xiàn)。試點(diǎn)宅基地

三權(quán)分置”在此次會議上，姜大明表示，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)

三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。其中，各地在改革試點(diǎn)中要認(rèn)真開展宅基地

三權(quán)分置”特別是農(nóng)戶資格權(quán)的法理研究，探索宅基地

三權(quán)分置”的具體實(shí)現(xiàn)形式。孟勤國認(rèn)為，目前，宅基地的

三權(quán)分置”在法律上沒有明確依據(jù)。但從物權(quán)法的角度解釋將要進(jìn)行的試點(diǎn)，可以將農(nóng)戶資格權(quán)看作是集體組織成員權(quán)的表現(xiàn)，而使用權(quán)則是可以流轉(zhuǎn)的用益物權(quán)。而集體組織成員權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員對集體經(jīng)濟(jì)組織所享有的權(quán)利，與包括選舉權(quán)、決策權(quán)、管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)等各種權(quán)利在內(nèi)的村民自治權(quán)不同，成員權(quán)被認(rèn)為是兼具身份權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的特殊權(quán)利。一直以來，集體組織成員資格的認(rèn)定，被認(rèn)為是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的重點(diǎn)。中國人民大學(xué)公管學(xué)院教授嚴(yán)金明表示，從

適度放活”的表述來看，可能將會首先在一些城市化進(jìn)程較快的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，尤其是大城市周邊的農(nóng)村地區(qū)，進(jìn)行有限度的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和退出試點(diǎn)。不過，姜大明在講話中也專門強(qiáng)調(diào)，

城里人到農(nóng)村買宅基地這個口子不能開，按規(guī)劃嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制這個原則不能突破，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館等。”對此，多位受訪專家及業(yè)內(nèi)人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這意在避免試點(diǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)滑進(jìn)，宅基地使用權(quán)的開發(fā)將更多圍繞租賃等形式展開。此外，針對此次試點(diǎn)對小產(chǎn)權(quán)房可能產(chǎn)生的影響，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房是在無審批、無監(jiān)管的非法用地上建成的，定性為違法違章建筑，沒有轉(zhuǎn)正的可能。

小產(chǎn)權(quán)房”大多數(shù)也不是在宅基地上建造，更多的是一些集體經(jīng)營性建設(shè)用地，和宅基地不是一個土地概念。所以小產(chǎn)權(quán)房依然會管制，而合規(guī)的宅基地將獲得優(yōu)先改革的機(jī)會。

政府將不再是居住用地唯一提供者”實(shí)際上，不僅是宅基地的利用，此次會議對于如何深化農(nóng)村土地改革的系練性、整體性和協(xié)同性，從而增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入、促進(jìn)鄉(xiāng)村振興，也作出具體部署。具體來看，會議提出，要統(tǒng)籌農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市盤活利用閑置農(nóng)房和宅基地，統(tǒng)籌縮小征地范圍與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，平衡好國家、集體、個人利益，讓農(nóng)民公平分享土地增值收益。按照農(nóng)民在征地和入市中分享收入大體相當(dāng)?shù)脑瓌t，完善調(diào)節(jié)金征收制度，增強(qiáng)改革的系統(tǒng)性。各試點(diǎn)地區(qū)要抓緊采取有效措施，實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)政策全域覆蓋，試點(diǎn)內(nèi)容在縣鄉(xiāng)村全面推開，增強(qiáng)改革的整體性。三項(xiàng)改革要與農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)、農(nóng)房抵押、鄉(xiāng)村治理、戶籍、財(cái)稅、社保、金融等相關(guān)領(lǐng)域改革加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，切實(shí)增強(qiáng)改革的協(xié)同性。這其中，在當(dāng)前建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度的背景下，如何使集體土地開發(fā)利用與住房制度改革結(jié)合起來，則是本次會議另一個受到廣泛關(guān)注的內(nèi)容。姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，

政府將不再是居住用地唯一提供者”。對此，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)注意區(qū)別住宅用地多元化供應(yīng)，和商品房住宅土地多元化供應(yīng)之間的區(qū)別。后者目前的唯一來源仍然是國有土地的招拍掛。而此次會議更多鼓勵集體土地權(quán)屬不變前提下的租賃土地供應(yīng)，這將對集體土地價(jià)值有非常大的提升作用，同時(shí)也會對城市租賃市場帶來巨大影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。