今年樓市最大的懸念出現(xiàn)了 很多人還沒意識到

現(xiàn)如今，伴隨著弱二線大限售，一、二線城市的信貸收緊。整體貨幣政策不緊不松，但定向針對房地產(chǎn)逐步收緊。但值得注意的是，樓市最大的狠招還未祭出，那就是加息。當然，它也是今年樓市最大的懸念。

加息或是樓市最大狠招

加息或是樓市最大狠招。主要有兩個原因：

一是，現(xiàn)在首付款繼續(xù)提高的空間不大。現(xiàn)在中國的好一點的城市，首套房都是首付3-4成，二套7-8成，全世界最高的首付比。這個繼續(xù)上升的空間已經(jīng)不大了（首套房繼續(xù)收緊，就會偏離支持自住需求的精神），要想穩(wěn)定房地產(chǎn)，最有效的辦法可能就是加息了。

二是，加息又不能全行業(yè)一起搞，一起提高的話，實體行業(yè)就扛不住，影響經(jīng)濟好轉的勢頭。

所以，結果可能只有一條路，加息。通過加息，持續(xù)抬高購房者的月供成本，讓那些通過首付貸、消費貸激進加杠桿的投資者，或吐貨或退場。

央行會在什么情況下加息？

央行加息的動因是為了維持經(jīng)濟的健康發(fā)展，維護金融市場的穩(wěn)定，一般來說，央行加息主要出于以下原因。CPI增長過快

CPI即居民消費價格指數(shù)，CPI代表社會的通貨膨脹水平，通脹水平越高，表示經(jīng)濟增長較快，趨向好轉，也就不再需要央行過多地向市場釋放貨幣來支持經(jīng)濟了。而過高的通脹不利于去杠桿，為了防范風險，在CPI增長過快的情況下央行會加息，從而減少市場資金的供給。一般來說CPI2.5%左右是一個界限，當CPI增長超過2.5%的時候，央行加息的可能性就比較大。

經(jīng)濟增長過快

經(jīng)濟增長過快本來是一件好事，但是如果經(jīng)濟的增長是由于投資帶來的增長，那可能面臨投資過熱，容易造成產(chǎn)能過剩。利率作為國家調(diào)控經(jīng)濟的重要手段，一但經(jīng)濟增長過快，為了維護經(jīng)濟的平穩(wěn)增長，避免產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，央行一般也會加息。

人民幣貶值過快

如果人民幣貶值，意味著持有人民幣的收益將會降低，這時候會造成資金外溢，也就是資金會從國內(nèi)流向國外，尋求更高的收益，如果大量資金外流，會造成國內(nèi)資產(chǎn)價格的降低，進而影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。所以一旦人民幣貶值過快，而且貶值持續(xù)的時間在一年以上嗎，那央行就可能會加息。

央行加息對貸款有什么影響？

央行加息，意味著資金的成本增加，這樣對貸款者來說，影響可是不小。

貸款利息上漲，貸款成本增加

首先我們需要弄清的是，央行的加息一般都是雙向進行，也就是貸款利息和存款利息同時上調(diào)。一方面是貸款利息上調(diào)，貸款的基準利息上升，直接造成貸款成本的提升；另一方面，存款利息的提高使得銀行的資金成本增加，如果資金成本增加，那利息必然會傳導給貸款，從而造成貸款成本的進一步提升。

貸款變得緊張，貸款難度加大

我們知道，社會上的資金構成還是多樣化的，既有銀行系統(tǒng)的資金，也有社會閑置資金，還有專門的投資資金，如果央行上調(diào)存款利息，那就會吸收更多的存款，這樣一來社會資金就會流進銀行，造成社會資金供給減少，逼迫更多的人通過貸款機構去融資，那就會造成貸款緊張的局面。

而且更為重要的是，伴隨加息的同時，央行往往會同時通過公開市場來減少資金的投放量，進一步減少對銀行資金的供給，讓銀行的資金更緊張。

央行12月份會不會加息？

美國是全球最大經(jīng)濟體，美元又是全球最通用的儲備貨幣、貿(mào)易結算貨幣，所以當美聯(lián)儲收緊貨幣政策的時候，經(jīng)濟大國只能跟隨。而美聯(lián)儲上月已經(jīng)開始縮表，預計今年還將加息一次，預計明年還將加息三次。

那么中國會在12月跟隨美聯(lián)儲加息？

不太可能。

利率是貨幣的價格，所以兩個國家的“利率差”會影響到兩種貨幣之間的匯率。比如中國想讓人民幣對美元貶值，可以在美元加息的時候自己不加息，甚至降息；反之，中國想在美元加息的時候，讓人民幣保持穩(wěn)定，甚至比美元還強勢，只能提高人民幣的利率。

但問題是，提高利率對實體經(jīng)濟是利空，會增加企業(yè)的融資成本，會讓自己出口的貨物“變貴”。

過去一年多時間，美聯(lián)儲加息了四次，把利率提高了1個百分點。中國沒有宣布提高“銀行存貸款基準利率”，但通過控制資金供應量，事實上提高了市場利率。在房貸市場，加息就更加明顯。雖然5年期以上貸款基準利率沒有上浮，但各銀行在放貸的時候，在基準利率（4.9%）上加了10%到20%的浮動利率。有些地方，二套房貸款甚至上浮了30%到40%。

也就是說，中國采取的是兩種“隱形加息”方式：

第一，通過銀行間拆借市場上資金供應量收緊，以及減少短期資金、增加中長期資金，達到了加息的效果。

第二，對樓市定向加息，一些熱點城市、重點人群上浮比例就更高一些。

央行這樣做，是避免“全面加息”，也就是提高“存貸款基準利率”，因為這會讓實體經(jīng)濟受到負面影響，尤其是中小企業(yè)、民營企業(yè)會受到影響。

現(xiàn)在，樓市在成交量上再次進入了冬天；人民幣升值帶來的影響顯現(xiàn)，出口增速開始回落。在這種情況下，經(jīng)濟出現(xiàn)新的拐點將不可避免。

而中國經(jīng)濟轉型完成，仍然需要時間。如果中國仍然追求6.5%以上的增速，那么全面加息是不可能的，未來再次放松樓市調(diào)控也將是必然的。

從中國利率走勢演變看，加息周期越來越短，降息周期越來越長，利率整體走勢越來越低。如果經(jīng)濟不轉型，還希望保持較高增長速度，這種局面恐怕會繼續(xù)加劇。那么，資產(chǎn)價格控制起來，難度就比較大。

總之，今年12月央行不太可能跟隨美聯(lián)儲“正式加息”（上調(diào)“銀行存貸款基準利率”），而可能通過“鎖短放長”稍微提升一下拆借市場利率。至于房貸上浮，恐怕也已經(jīng)見頂，未來可能隨著進入新的年度，適度放松房貸額度管理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。