杭州二手中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊三四線城市

想“上車”的客戶多，但誠心房源少，房東掛價(jià)太高

今年以來杭州二手房補(bǔ)漲，嚴(yán)女士也趁著這波風(fēng)潮，出手了自己手頭一套市中心老破小，置換了一套次新二手房。在這一買一賣過程中，她認(rèn)識(shí)了不少二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人，并加了他們的微信，打算多了解市場(chǎng)。

前幾天，嚴(yán)女士看到朋友圈里有位經(jīng)紀(jì)人發(fā)了一套建國南苑38m2的二手房源信息，總價(jià)約160萬元，經(jīng)紀(jì)人配文表示這是“望江門唯一誠心出售的小套房源，要買的抓緊”。

“現(xiàn)在二手房行情都這么夸張了嗎？大多數(shù)房源都是不誠心出售的？”她把截圖發(fā)到自己好朋友的群里，結(jié)果小姐妹們都表示“這很正?！?。有位小姐妹還告訴她，自己的幾個(gè)中介朋友都轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊三四線城市賣新房了，說是杭州市區(qū)沒房子好賣了，“最近兩個(gè)月，朋友圈里中介們發(fā)的房源幾乎都是外地的項(xiàng)目，我現(xiàn)在被限購了，有時(shí)候也在想要不要去周邊投資一套?！?/p>

海寧、柯橋、諸暨、上虞

這幾個(gè)區(qū)域最受青睞

小G是某網(wǎng)絡(luò)中介公司的經(jīng)紀(jì)人，他說，經(jīng)過今年前三個(gè)季度的量價(jià)齊漲，最近杭州市區(qū)二手房確實(shí)處于房源量不多、誠心房源少、價(jià)格高企的狀態(tài)。“身邊的同事都在感嘆最近手頭沒有像樣的二手房源賣?！倍薪榻?jīng)紀(jì)人是靠成交的傭金提成過活的，因此現(xiàn)在小G把工作重心轉(zhuǎn)到公司代理的新盤上來。

大概從9月份開始，小G就在朋友圈里大力推薦周邊縣市的一手新房。比如：嘉興海寧的錢塘外灘、傾城一品等；柯橋的恒豐金玉園；上虞的君悅龍山；諸暨的東旺時(shí)代廣場(chǎng)、鴻潤星公館；湖州德清的臨杭美岸；淳安千島湖的青城嘉園、天香華庭等等。

綠城置換的經(jīng)紀(jì)人小黃的微信朋友圈里，這個(gè)月以來發(fā)布的房源70%都是周邊縣市項(xiàng)目。其中海寧、柯橋、諸暨的樓盤最多，此外，還有安吉、桐鄉(xiāng)、象山等地的樓盤。他苦笑：“杭州市區(qū)現(xiàn)在每掛出來一套好的二手房源都有很多中介公司搶，去周邊縣市拓展房源也是被逼的。”

可以看出，這些縣市區(qū)基本上都屬于“無縫對(duì)接杭州市區(qū)”。比如海寧就在下沙隔壁，今年5月海寧一宗靠近下沙的沿江地塊拍出上萬元的樓面價(jià)，被網(wǎng)友戲稱為以后樓盤名字可以叫“武林十九里”；柯橋就在蕭山隔壁；諸暨接壤蕭山和富陽兩個(gè)區(qū)；德清和桐鄉(xiāng)都接壤余杭；安吉就在新晉的臨安區(qū)隔壁。而上虞已經(jīng)納入紹興市區(qū)，杭州和紹興一直歷史淵源深厚，未來也是要打造杭紹一體化的。

因?yàn)榈乩砩系泥徑?，這些縣市通常會(huì)第一時(shí)間承接杭州樓市購買力的外溢。而且隨著杭州城市框架的拉伸，這些縣市近水樓臺(tái)先得月，最容易享受到基建紅利。尤其是杭州擁江發(fā)展、城市東擴(kuò)的戰(zhàn)略，帶熱了位于杭州之東的海寧、柯橋等縣市區(qū)的樓市。

豪世華邦城東區(qū)域的經(jīng)紀(jì)人王煒說，最近幾個(gè)月，帶杭州客戶去外地周邊縣市看房源，在中介行業(yè)中越來越普遍?！拔仪岸螘r(shí)間也帶幾波客戶去海寧看過房子，平均下來帶看成交率大概在10%左右。”

綠城置換的小黃也說，確實(shí)有不少杭州客戶看了海寧、柯橋、諸暨、上虞房子后下單的，“9月底的時(shí)候，這幾個(gè)地方的房子都賣得挺紅火，房價(jià)也普遍上漲了一些?！?/p>

市區(qū)二手房源出售條件苛刻

實(shí)際房源供需比達(dá)1:3.5

在豪世華邦營銷策劃中心總監(jiān)劉輝看來，眼下中介經(jīng)紀(jì)人紛紛“走出去”，跟杭州市區(qū)二手房源供需失衡脫不開干系。“經(jīng)紀(jì)人雖然轉(zhuǎn)戰(zhàn)外地，但客戶主要還是杭州本地人。”

劉輝說，從豪世華邦的客戶數(shù)據(jù)來看，目前杭州二手房源的供需比大概在1:3.5，購房需求仍然高漲。一來不少客戶看到去年以來杭州房價(jià)漲幅大，今年老破小補(bǔ)漲、買新房要拼關(guān)系拼全款，從而產(chǎn)生緊迫感，只要手里還有點(diǎn)余錢，都覺得還是用來買套房子最安耽；二來不少租賃客戶幾年工作下來也有了一筆積蓄，本身就有了實(shí)際的買房需求，在當(dāng)下這股買房風(fēng)潮的席卷下，原本可以慢慢看房，現(xiàn)在也急著要“先上車再說”，“很多之前在我們這邊租房子的租賃客戶，今年都參加了公司組織的外地項(xiàng)目開盤認(rèn)籌。”劉輝說。

而二手房源的供應(yīng)方面，房東惜售心理依然嚴(yán)重。“現(xiàn)在越是誠心賣的房源，房東出售條件越是苛刻。”劉輝說，基本上現(xiàn)在房東對(duì)于手頭的房源，能不賣就摒牢不賣，誠心拿出來賣的通常都是要置換房源存在資金缺口的，因此房東一是價(jià)格往高里掛，比如說今天掛出來的價(jià)格通常都是加上了下個(gè)月的預(yù)估漲幅（大概是3%～5%），二來對(duì)于首付成數(shù)基本要求六成以上，全款的也不在少數(shù)。

在這種房源緊俏，市場(chǎng)門檻偏高，再加上限購后不少客戶失去房票等綜合因素下，“中介拓展外地房源，也是消化客戶需求量的一種解決思路。周邊城市的一些樓盤開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)往杭州跑，做營銷?！眲⑤x表示。

而購買外地周邊城市房子的杭州客戶，大多數(shù)是手頭資金有限，買不起杭州市區(qū)房子的自住需求者，轉(zhuǎn)而尋求鄰近的價(jià)格洼地。比如有一位新杭州人，畢業(yè)后在杭州工作了六七年，手里有幾十萬元，以此做首付，買了紹興市區(qū)一套中小戶型房源。他的想法是,最近幾年先繼續(xù)在杭州租房住，等以后杭州到紹興的城際輕軌建好了，可以考慮住到紹興去。

也有一部分客戶，純粹因?yàn)橛X得杭州房產(chǎn)門檻高、投資回報(bào)率下降而尋找性價(jià)比更高的三四線城市做投資。比如買海寧、柯橋的房子，從實(shí)際地理距離來說，跟買下沙和蕭山東可能相差并不太大，但價(jià)格上卻實(shí)惠不少。像下沙沿江目前二手房實(shí)際成交均價(jià)大概在2.1萬～2.3萬/m2，而海寧多數(shù)樓盤均價(jià)在1.5萬元/m2以下；蕭山更是兇猛，大家眼睜睜看著它從“蘿卜干”變成“人參蕭”，相比之下，貼隔壁的柯橋同樣富得流油，但房價(jià)卻不過“1字頭”。

一邊是經(jīng)紀(jì)人感嘆無房可賣

一邊二手房成交量居高不下

中介公司去外地拓展房源愈演愈烈，但杭州市區(qū)的二手房源是否真的像很多經(jīng)紀(jì)人感嘆的那樣“無房可賣”？那么杭州市區(qū)居高不下的二手房成交量又是哪里來的？

從杭州透明售房網(wǎng)的成交數(shù)據(jù)來看，雖然國慶長假期間杭州市區(qū)二手房成交量比較低靡，但長假結(jié)束后，二手房日成交量又迅速反彈到300多套，10月9日至10月15日的周成交量依然達(dá)到了1962套，跟9月份的每周成交2000多套相比基本接近。

對(duì)此，劉輝認(rèn)為，目前市場(chǎng)上好的二手房源確實(shí)較少，但像開篇里嚴(yán)女士朋友圈里中介經(jīng)紀(jì)人所說的“望江門唯一誠心出售房源”的表述，肯定有夸張成分。杭州市區(qū)二手房成交量仍處于高位，他認(rèn)為其中有前期積壓的已交定金房源簽約滯后的原因?！皩?shí)際上，進(jìn)入10月份以來，我們平時(shí)大概每日成交二三十套二手房源，周末大概能成交四五十套房源。而在前幾個(gè)月，我們周末都能成交百來套房源。行情確實(shí)有一定的降溫?！?/p>

對(duì)于一邊是經(jīng)紀(jì)人感嘆無房可賣，一邊是杭州二手房成交量居高不下，另一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其中一個(gè)原因，可能在于杭州中介行業(yè)存在明顯的“二八定律”。

查看透明售房網(wǎng)二手房交易和簽約平臺(tái)，會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)月的房源簽約排名中，我愛我家、豪世華邦、鏈家地產(chǎn)“三巨頭”占據(jù)了杭州二手房市場(chǎng)60%以上的成交份額。

這樣的現(xiàn)狀下，三巨頭憑借牌子大、門店多、口碑好，招攬了市面上新掛出來的絕大多數(shù)二手房源，很多房東和買家出于交易安全的考慮，會(huì)更傾向于選擇在這三家公司簽約。這使得其他二手中介公司經(jīng)紀(jì)人能爭取到的房源較少，因此導(dǎo)致了“無房可賣”的感慨。

錢報(bào)記者翻看了朋友圈里中介經(jīng)紀(jì)人日常發(fā)布的微信發(fā)現(xiàn)，其中我愛我家、鏈家地產(chǎn)、豪世華邦的經(jīng)紀(jì)人們，最近兩個(gè)月來發(fā)布的房源絕大多數(shù)還是杭州主城區(qū)二手房源，只有零星的幾個(gè)外地樓盤看房介紹。相比之下，其他中介公司經(jīng)紀(jì)人近兩個(gè)月的微信發(fā)布中，外地樓盤看房介紹占比普遍超過半數(shù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。