由房地產調控政策來看黑色商品走勢

　　背景：

　　2016年8月11日，蘇州出臺《關于進一步加強蘇州市區(qū)房地產市場管理的實施意見》，成為繼2014年5月房地產刺激政策頒布以來第一個進行限購的城市，而后的9月30日，包括北、廣、深在內的19個重點一二線城市重啟了限貸限購政策，拉開了新一輪房地產調控的大幕。進入2017年3月，為進一步抑制房地產投機，以保定為首的部分城市開啟了限售政策，截止9月23日，在距“9.30”新政滿一年之際，全國已有超過45個城市發(fā)布了“限售令”。在限購、限貸及限售政策輪番轟炸下，房地產市場過度投機情況得到有效控制，“9.30”政策出臺后僅一個月，30大中城市商品房成交面積迅速滑落，同比增速由9月的30.7%驟降至10月的12.4%，11月則是2015年3月來首次轉負為-19.9%。從全國范圍看，也是自10月開始便穩(wěn)步下滑，至2017年8月商品房銷售面積累計同比已降至12.7%，是近18個月來最低值。與此，在銷售得到抑制的同時，房價也開始回落，“9.30”新政3個月后，即2017年1月開始70大中城市新建及二手房住宅價格指數同比增速開始持續(xù)下滑，至當年8月已分別降至8.1%和7.0%。

圖：限售城市情況

　　自2003年房地產首次開始宏觀調控，至今已經歷了14個春秋，如果從2005年的“國八條”算起，也已度過了12年。這其中，為抑制過熱、防止過冷，房地產調控大致可分為五個階段。這其中調控背景大同小異，多是在經濟下行壓力較大時進行刺激，而投機過度、經濟過熱時相應收緊，其中的調控方法也是多集中在控制土地供給、控制資金量價及控制房屋供需這幾個方面，調控基本達到了應有的效果，但其中的過程卻不盡相同。由調控至銷售在到投資的傳導機制開始逐步鈍化，而銷售到投資傳統(tǒng)的滯后時間變得不再有效，與“美林時鐘”類似，房地產的周期性在政策的擾動下其規(guī)律性越來越弱，而身為國內經濟周期之母，其傳統(tǒng)周期的打破勢必將會對國內資產的配置產生深遠影響。

　　對于黑色金屬建材而言，房地產用鋼需求占到全部鋼鐵需求的30%，占到玻璃終端需求的75%，而黑色產業(yè)量上游的鐵礦石、焦煤及焦炭的需求則完全受到鋼材的影響，因此房地產對黑色商品的影響不言而喻，事實證明歷次黑色商品主要行情的消亡均伴隨著房地產市場的興衰，所以分析房地產相關政策對其的影響是進行黑色商品研判的必要一環(huán)。

　　2005年至今，房地產調控一共經歷了五個階段。具體如下：

　　第一階段：2005-2007年，房地產出現過熱跡象，上漲壓力較大，以“國八條”為開端，后又出臺了“國十三條”和“9.27房貸新政”，房地產投資初步得到抑制，由2004年高點57%最低降至2006年低點19%，但價格上漲問題仍然突出，房地產投機行為仍較為頻繁。

　　第二階段：2008-2009年，次貸危機引致全球經濟衰退，為穩(wěn)定經濟增長，政策開始轉向刺激住房消費，期間先后頒布了《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策通知》及“國十三條”和“國四條”等政策，受此影響，房地產市場觸底反彈，房價大漲，銷量猛增，房地產開發(fā)投資也由2009年初的低點回升至2010年中的較高水平。

　　第三階段：2010-2013年，在一系列寬松政策刺激下，房價大幅上漲，投機氛圍濃烈，為避免當前局面惡化，以“國十一條”及隨后的“新國十條”、“新國八條”、“新國五條”為標志，新一輪調控開啟，部分城市開始限購，首付款比例及房貸基準利率上調，最終房價過快上漲的勢頭得到暫時抑制，從2014年1月起，全國新建及二手房住宅價格指數同比增速開始緩慢回落，房地產開發(fā)投資增速也由2010年5月高點38.2%降至2013年10月的15.4%。

　　第四階段：2014-2016年，人口紅利消退，經濟面臨增速換擋，新常態(tài)下，為穩(wěn)增長及去庫存，新一輪刺激政策來襲，新“9.30”和“3.30”新政出臺，限貸限購政策放松，央行降息降準，資金面重回寬松格局。受此影響，2015年4月起，主要一二線城市商品房銷售面積大增，新建及二手房價格同比增速開始由負轉正，但房地產開發(fā)投資完成額卻并未跟隨銷售回升，二者相關性開始弱化。

　　第五階段：2016-至今，一二線房價暴漲，投機氛圍再次蔓延，并對實體經濟造成侵害，同時穩(wěn)增長及去庫存目標基本達成，房地產政策再次收緊，央行隱形加息，限購、限貸、銷售政策密集出臺，并推出了租售同權等新政策。“9.30調控新政”出臺后，30大中城市房屋銷售面積迅速下降，新建及二手房價格增速也從16年11月起穩(wěn)步下滑，調控基本達到應有效果，但在三四線城市棚改貨幣化的影響下，當地銷售仍維持穩(wěn)定增長的勢頭，從而使全國房地產銷售增速降幅趨緩，最終導致房地產開發(fā)投資與調控出現了一定程度的背離。

　　單純從政策角度看，國家對于房地產的刺激與抑制主要受宏觀經濟影響，而從當前的情況看，經濟增速下滑勢頭得到有效緩解，GDP增速穩(wěn)定在6.9%，穩(wěn)增長目標基本達成，鋼企負債情況明顯好轉，但同期居民負債率卻在顯著提高，長期貸款雖得到抑制但短期的消費貸卻在興起，部分地區(qū)居民負債杠桿率已達到了160%，債務危機這只“灰犀牛”離我們越來越近，因此當前時點下房地產調控政策將會愈發(fā)嚴厲，在棚改貨幣化對三四線房屋銷售的推動作用減弱后，后期全國范圍內房地產銷售增速將面臨繼續(xù)下滑的風險。

　　而我們前面提及，2015年前，我們發(fā)現房地產開發(fā)投資大約滯后于銷售6-9個月，而從本輪調控效果看，這一規(guī)律不在有效，反而資金與投資的先關性卻在增強。在銀行貸款及發(fā)債受到限制后，居民按揭貸款及購房首付款成為了房地產開發(fā)的主要資金來源，2015年5月以來，房地產開發(fā)投資資金中的其他資金增速由-1.1%快速提升至2016年5月的39%，而同期我們看到房地產投資增速也由5%升至7%，但隨著首付款及貸款利率的提高，前面兩個資金來源開始出現回落，至2017年8月，其他資金增速已經下滑至13.4%，而同期的房地產開發(fā)資金來源合計值增速也將至9%，這其中還收到了貸款增速提升的支撐。

　　因此綜合看，拋卻其他原因，單純從政策和資金角度來看，四季度及2018年房地產投資將延續(xù)繼續(xù)下滑的勢頭。我們在這里之所以這么重視投資的預測，主要是投資決定著新開工及后期的竣工，而螺紋鋼需求主要與新開工有關，板材及玻璃則受到竣工的影響較大，對于鐵礦石和雙焦而言又與鋼材需求高度相關，因此對于房地產開發(fā)投資的判斷是由分析房地產到黑色系商品的主要一步。在確定了投資的方向后，基本上對于后期黑色商品需求端有了一個基本的把握，即從長期看需求回落無論是螺紋還是熱卷，玻璃或是鐵礦石和雙焦，從大的層面看其需求下滑已是大勢所趨，與之對應的中期利潤回落也是相對確定的，只是產業(yè)鏈位置不同，傳導速度和時間不同。而價格方面，則因各自供給端的變化，其價格供給彈性各有不同，短周期各自供給變化的不同，其價格強弱不同。

　　

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。