樓市金九銀十呈現(xiàn)膠著：部分主體認為不存在跌的空間

在所謂“金九銀十”的房地產(chǎn)銷售旺季來臨之際，中國樓市呈現(xiàn)出膠著的狀態(tài)。國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示， 70個大中城市中，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)下降，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落；一二線城市房價同比漲幅繼續(xù)回落，三線城市同比漲幅出現(xiàn)回落。從數(shù)據(jù)看，似乎樓市上漲的勢頭已經(jīng)受到了控制。

但是，另一方面，中國地產(chǎn)企業(yè)公布的業(yè)績大部分遠超預期，導致近日地產(chǎn)股持續(xù)大幅上漲。在香港上市的恒大自年初以來已經(jīng)上漲了接近5倍，許家印因此在本周成為中國首富。融創(chuàng)自8月收購萬達資產(chǎn)之后也升幅接近2倍。在A股的萬科也創(chuàng)下了歷史新高。

這或許意味著，中國樓市在多種調(diào)控政策重壓之下，依然保持很強的購買欲望與上漲動力。在經(jīng)歷近一年的調(diào)控抑制之后，部分市場主體認為，沒有跌下去可能意味著不存在跌的空間。這種預期可能會刺激更多還沒有買房的人入市。

從理論上看，中國樓市或已接近頂點。波瀾壯闊的城市化進程進入了穩(wěn)定期。而且，政府部門推動租售同權(quán)改革以及增加共有產(chǎn)權(quán)住宅的供給，應該能緩解那些還沒有買房人的焦慮。但是，從現(xiàn)實看，人們的焦慮并未完全緩解。一些人不認為房價有下降的可能。共有產(chǎn)權(quán)住房或者租賃住房被很多人認為是一個過渡。

在普遍看漲房價的市場氛圍中，很多人在渴望擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的心理（涉及到面子、財產(chǎn)保值、安全感等因素）驅(qū)使下，認為目前房價停漲可能是購房的時機。因此，一些剛需不想等待太久，不得不加大杠桿入市。這是目前消費貸規(guī)模急速膨脹的原因之一。

易居房地產(chǎn)研究院9月19日發(fā)布最新研究報告顯示，今年3月以來，短期消費貸款同比大幅攀升，明顯偏離穩(wěn)中有升的零售額同比，預計新增異常短期消費貸款金額約3700億元，估計其中至少有3000億流向樓市，約占新增短期消費貸款總額30%。

對于這種不理性的行為，銀行部門上調(diào)首套房貸款利率，也正在大規(guī)模地抑制消費貸流向樓市。北京地區(qū)多家銀行自9月14日起繼續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，首套房房貸利率上浮5%-10%成為主流，個別銀行調(diào)整為最低執(zhí)行基準利率上浮20%的利率政策，還有個別銀行的多個網(wǎng)點首套房貸“暫停接單”。最新的消息顯示，多家股份制銀行在資金流向以及貸后回訪等流程中將加大力度，嚴格杜絕消費貸被作為他用。銀行已著手向消費貸客戶征集貸款用途證明材料，包括貨單、發(fā)票、合同、轉(zhuǎn)賬憑證等。9月19日，北京多家銀行要求貸款額度20萬以上的客戶補交材料。

在這些常規(guī)措施之外，房地產(chǎn)調(diào)控還有一個非常重要的任務，就是打消房價依然會上漲的預期。應該說，這是一個難以完成的任務，因為房子持續(xù)上漲的時間太久，對房價下跌的等待總是落空。還有一些專家學者、中介以及炒房客抱團看多樓市，導致輿論上幾乎沒有看跌房價的聲音。

中央抑制房地產(chǎn)泡沫的決心是非常大的。中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

要實現(xiàn)這個政策目標，在需求側(cè)需要提高利率成本、圍堵消費貸，在供給側(cè)需要增加共有產(chǎn)權(quán)房與租賃房的數(shù)量，此外，還需要打消人們對房價持續(xù)上漲的預期。這要求政府部門的調(diào)控措施進一步細化，從各個方面引導預期，做好打持久戰(zhàn)的準備，加快長效機制的建設(shè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。