鄭州新房消化周期超4年，二線城市提振樓市重磅政策呼之欲出

鄭州成為目前全國30個重點(diǎn)城市中，新房消化周期最長的城市。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年12月鄭州新建商品住宅庫存量1392萬平方米，庫存量同比增長17%，消化周期長達(dá)55.8個月。

中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦指出，新房消化周期為一項觀察市場變化動態(tài)的指標(biāo)，與新房成交情況及樓市庫存量相關(guān)。“部分城市庫存量即使較高，但成交量如果很大，消化周期未必會很長。”

克而瑞一位分析師告訴記者，鄭州新房去化周期之所以居高不下，與當(dāng)?shù)厥袌龀掷m(xù)低迷有關(guān)。

“鄭州目前市場交易量大概只有以往正常值二成的水平。綜合現(xiàn)在多方面情況，鄭州去庫存周期明顯拉長，消化完庫存需要四年多時間。”上述克而瑞分析師說。

事實上，鄭州12月新房交易量較11月有所改善，但成交量仍在低位徘徊。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，鄭州2022年12月新建商品住宅成交面積18萬平方米，環(huán)比上漲117%，但同比降幅達(dá)73%。累計情況來看，鄭州2022年1-12月新建商品住宅成交面積434萬平方米，同比下降46%。

價格方面，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，鄭州12月新建商品住宅價格指數(shù)下跌0.35%，樣本平均價格12326元/平方米。

盧文曦指出，鄭州12月庫存量有所增加，但增幅并不大，不過由于成交情況非常差，所以消化周期被拉長。

“鄭州去年多次出臺樓市扶持政策，但當(dāng)?shù)貥鞘腥晕茨茏叱龅凸?，地方不得不再次出手。鄭州近期出臺提振樓市相關(guān)舉措，正是為了進(jìn)一步拉動需求。”盧文曦在接受記者采訪時說。

2022年12月30日晚間，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局出臺樓市12條政策，其中提到，鄭州將根據(jù)樓市供需實際情況，適度調(diào)整限購區(qū)域，以更好滿足居民住房需求。

除適度調(diào)整限購區(qū)域，鄭州還將開展購房補(bǔ)貼，各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）可依據(jù)實際情況，對在一定期限內(nèi)購房的居民給予購房補(bǔ)貼，同時支持團(tuán)購在售商品住房，鼓勵房企給予更多優(yōu)惠。

此外，鄭州還將執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，同時優(yōu)化二套房貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。對已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。對于在鄭州工作或常住家庭，在鄭州首次購房不受已有異地住房貸款影響，執(zhí)行首套房貸款政策，因父母養(yǎng)老在鄭州首次購房的，執(zhí)行首套房貸款政策。

鄭州出臺上述樓市政策后，其下轄的滎陽市很快在新年打響了暫停限購第一槍。

滎陽市在2023年1月1日發(fā)布通知，暫停執(zhí)行住房限購政策。滎陽由此成為鄭州提出適度調(diào)整限購區(qū)域后，首個發(fā)文明確暫停限購的縣市區(qū)。

滎陽還放寬了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對自建房、拆遷安置房不計入“首套房”，對購房前名下?lián)碛幸惶咨唐纷》繜o房貸或已結(jié)清相應(yīng)房貸的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買新建商品住房，以及二孩及以上家庭購買第二套商品住房的，享受“首套房”政策，銀行金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門執(zhí)行“首套房”貸款和稅收政策。

盧文曦表示，滎陽市取消限購具有很強(qiáng)的示范意義。“如果市場效果仍不理想，不排除當(dāng)?shù)乩^續(xù)出臺樓市政策的可能性，直到樓市真正復(fù)蘇。”

在河南省政府近日的新聞發(fā)布會上，相關(guān)人士介紹，河南省今年將加大對居民購房和房企合理融資支持力度，同時取消和調(diào)整過熱時期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策。

中指院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，從政策趨勢來看，今年各地樓市政策將在供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，二線城市將出臺更加重磅提振需求的政策。

“今年各地因城施策力度有望進(jìn)一步加大。核心一二線城市將繼續(xù)降低購房成本及購房門檻，二線城市或通過階段性實施方式，全面放開限制性政策。”陳文靜表示。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉指出，目前如鄭州這樣的熱點(diǎn)城市，樓市仍處于筑底階段，但近期中央頻頻釋放與房地產(chǎn)市場相關(guān)的利好消息，為市場注入了新的動力。

在楊科偉看來，隨著房企融資功能逐漸恢復(fù)，企業(yè)出險或階段性劃上休止符，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策持續(xù)加碼，有望對沖房地產(chǎn)行業(yè)下行預(yù)期。而各地出臺樓市扶持政策，將促使房地產(chǎn)交易逐步回歸穩(wěn)定，今年二季度可能完成市場筑底。

“各線城市大概率將出現(xiàn)輪動修復(fù)，核心一、二線城市保持現(xiàn)有溫度的同時，弱二線有望完成筑底，但多數(shù)三、四線城市修復(fù)節(jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市，畢竟市場需求及購買力的形成，還需要積累一段時間。”楊科偉補(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。