租售同權(quán) 年輕人真的不必買房了嗎？

從廣州到北京，“租售同權(quán)”吸引了不少討論。

今年7月17日，廣州市政府發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，強(qiáng)調(diào)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。隨后，北京有關(guān)部門在表示共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房之后，又力推“購(gòu)租并舉”，在《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知(征求意見稿)》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區(qū)義務(wù)教育。

這些消息在朋友圈刷屏，引發(fā)了諸多討論。租房客的春天真的到了嗎？這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和不愿意買(買不起)房的年輕人又影響幾何？

實(shí)際上，除了備受關(guān)注的北京與廣州，租售同權(quán)試點(diǎn)城市還有武漢、佛山、鄭州等地，試點(diǎn)有10余家。如此大規(guī)模的試點(diǎn)，其實(shí)源自2016年的中央政策變化，去年國(guó)務(wù)院辦公廳即已發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》。

然而，靠租賃解決入學(xué)難問(wèn)題，恐怕仍是一種美好的想象。好的教育資源總是稀缺的，現(xiàn)在深圳等地的入學(xué)積分政策，甚至細(xì)化到持有房產(chǎn)證的具體年份，即使有房有戶籍的人家在競(jìng)爭(zhēng)中都面臨不少難題，那么，有住房無(wú)戶籍或者有戶籍無(wú)住房的人家，在好學(xué)校的排位方面也面臨劣勢(shì)，至于無(wú)戶籍無(wú)住房無(wú)居住證的人，境況可想而知。

目前，租售同權(quán)只是籠統(tǒng)方向，細(xì)則仍需要當(dāng)?shù)芈鋵?shí)。如何解決入學(xué)積分之間的沖突，其實(shí)需要當(dāng)?shù)亟涛炔块T協(xié)調(diào)，從這個(gè)意義而言，租售同權(quán)在目前只走出了一小步。

細(xì)究之下，作為代表的北京和廣州模式存在不少差異。北京模式是行政主導(dǎo)，對(duì)承租人有不少細(xì)化要求，大到承租人資質(zhì)，比如年齡，小到承租時(shí)間段與租金押金交付。其目的之一，是為了保護(hù)承租人權(quán)益，但可能造成租貸房供給不足、“僧多粥少”的情況。

對(duì)比之下，廣州模式是比較接近市場(chǎng)化模式，但要求的入學(xué)資格是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”，事實(shí)上和過(guò)去的文件精神沒有太大變化。

對(duì)兩個(gè)模式都有不同意見。對(duì)于北京模式，抱怨比較多的可能是以市場(chǎng)化價(jià)格買入物業(yè)的業(yè)主，此前公租房客在享受小區(qū)公共設(shè)施方面已經(jīng)引發(fā)不少抱怨，如果公租房客享受入學(xué)落戶待遇，對(duì)于不少重金持有住房的業(yè)主將是一個(gè)打擊。對(duì)于廣州模式，目前反對(duì)聲音則聚焦于房租的“非理性上漲”，也傳出房主要求簽約10年的新聞。

盡管這些都屬于“人民內(nèi)部矛盾”，卻不得不引起重視，尤其對(duì)于教育資源分配方面。當(dāng)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、所有人都得益的帕累托改進(jìn)時(shí)代結(jié)束，利益的重新劃分必然引發(fā)不同反應(yīng)。而這些政策的最終走向，對(duì)于生活在大城市的年輕人而言，至關(guān)重要。

回到大家關(guān)心的房?jī)r(jià)問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題盤根錯(cuò)節(jié)，牽一發(fā)動(dòng)全身，指望一個(gè)租售同權(quán)政策來(lái)解決所有問(wèn)題，不太現(xiàn)實(shí)。目前中國(guó)房地產(chǎn)狀況是一線停滯，二線持平，三四線上漲。一二線城市的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，既有限購(gòu)政策的人為作用，也有剛需購(gòu)買力消耗殆盡的因素。當(dāng)前中國(guó)自有住房比例高達(dá)7成，過(guò)去房?jī)r(jià)的單邊上漲使得多數(shù)家庭都將投資主要配置為房產(chǎn)，房產(chǎn)也成為中國(guó)貧富差距加大的根源之一。

無(wú)論如何定義房屋屬性，居住、出租、持有抑或投資，房子對(duì)于中國(guó)人仍舊承擔(dān)了大量想象，不僅是公共福利的嫁接品，也是事實(shí)上最重要的金融資產(chǎn)。租售同權(quán)當(dāng)前對(duì)于解決教育資源配置問(wèn)題邁出一小步，但是對(duì)于解決金融需求沒有太大幫助，唯有認(rèn)定房?jī)r(jià)不再繼續(xù)上漲之后，放棄持有房產(chǎn)才是理性行為，而當(dāng)前預(yù)期之下，房地產(chǎn)對(duì)于多數(shù)居民仍是保值增值的首選。

回頭來(lái)看，一二線城市房屋的溢價(jià)，恰恰與戶籍綁定在一起。在國(guó)外租售同權(quán)之所以運(yùn)行良好，是因?yàn)楦＠桥c公民身份綁定而不是與戶籍綁定；如果需要走向教育平權(quán)，放開戶籍尤其是一線城市戶籍，才是正確方向。

等到中國(guó)人口進(jìn)一步老化，對(duì)于人力的爭(zhēng)奪會(huì)更劇烈，一線城市當(dāng)前趕人步調(diào)其實(shí)是走了回頭路，目前不少二三線城市甚至深圳，對(duì)于戶籍的放開恰恰反映了人口周期變化的影響。真正的劇烈變化最終會(huì)到來(lái)，在此之前，我們必須確定作出大體正確的應(yīng)對(duì)。

中國(guó)青年報(bào)社社會(huì)調(diào)查中心聯(lián)合問(wèn)卷網(wǎng)，對(duì)1973名生活在一線城市的18~35周歲受訪青年進(jìn)行的調(diào)查顯示：

91.1%的受訪者認(rèn)為，“租售同權(quán)”政策能夠減輕年輕人在大城市因房子帶來(lái)的壓力；

62.1%的受訪青年希望不要引起學(xué)區(qū)租房?jī)r(jià)格非理性上漲；

53.4%的人認(rèn)為政策效果還要看配套的具體細(xì)則；

50.8%的人認(rèn)為很大程度上稀釋了人們的購(gòu)房需求；

25.9%的人認(rèn)為對(duì)抑制房?jī)r(jià)大有幫助。

71.4%的受訪者有購(gòu)房打算；

62.7%的人認(rèn)為，有一套自有住房是在一座城市安定下來(lái)的必要條件；

52.9%的人是為了孩子上學(xué)考慮買房；

52.6%的人認(rèn)為有房才有歸屬感。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。