中小房企的“救贖”：輕資產(chǎn)與綠色標(biāo)簽

房地產(chǎn)白銀時(shí)代到來(lái)，大型房企正逐漸走向規(guī)?；６岳试?shī)為代表的中小型開發(fā)商則將輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型視為自己的“救贖”之舉。

于2014年年底提出資產(chǎn)輕型化，并逐漸踐行至今，朗詩(shī)地產(chǎn)成為中小房企轉(zhuǎn)型的縮影。朗詩(shī)董事長(zhǎng)田明接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“我們要求輕資產(chǎn)部分或者服務(wù)部分收入每年要有35%/40%以上增長(zhǎng)率。”

房地產(chǎn)白銀時(shí)代到來(lái)，大型房企正逐漸走向規(guī)?；?。而以朗詩(shī)為代表的中小型開發(fā)商則將輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型視為自己的“救贖”之舉。

2014年以前，朗詩(shī)地產(chǎn)與絕大部分開發(fā)商一樣，百分百持股開發(fā)。2014年年底，朗詩(shī)地產(chǎn)提出轉(zhuǎn)型升級(jí)戰(zhàn)略，其中有一條是資產(chǎn)輕型化。2015年年底，朗詩(shī)操盤的項(xiàng)目中，朗詩(shī)股東權(quán)益變?yōu)?0%，2016年年底這個(gè)數(shù)據(jù)是40%。按照田明的預(yù)計(jì)，今年，朗詩(shī)持股比例可能會(huì)降到30%以下。以后會(huì)維持在20%-30%之間。

不過，田明強(qiáng)調(diào)：“我們不會(huì)完全變成輕資產(chǎn)，會(huì)保持一個(gè)小股操盤的主流模式，還是要投資。”他在接受采訪時(shí)感慨稱，“經(jīng)營(yíng)企業(yè)不是賭博，該保守的時(shí)候就保守一點(diǎn)。賭博可能會(huì)勝一次兩次三次，但是賭徒終究會(huì)淹死。”

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

回溯至2014年，受銀行信貸緊縮等因素影響，樓市持續(xù)低迷。盡管2014下半年，政策層面先后出臺(tái)了不少“救市”政策。但大多數(shù)大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成，個(gè)別城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。從房企2014年銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，能夠完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)大型品牌房企。大多數(shù)房企銷售金額同比下滑，無(wú)法完成年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，而中小房企下滑尤為明顯，并且大型房企與中小房企之間出現(xiàn)了更加明顯的“分化”趨勢(shì)。

2014年年底，朗詩(shī)地產(chǎn)提出了資產(chǎn)輕型化戰(zhàn)略。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，同期提出一樣戰(zhàn)略的企業(yè)還有沿海地產(chǎn)、花樣年等。甚至萬(wàn)科在2014年也踐行過小股操盤的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

田明表示，朗詩(shī)即便不拿地王，項(xiàng)目也沒少。我們用參股、收購(gòu)的方式去拿地，做開發(fā)。“我不認(rèn)可在公開市場(chǎng)拿地王。風(fēng)險(xiǎn)太大了。再說(shuō)讓做產(chǎn)品的公司去高價(jià)拿地，顯然是不合理的。美國(guó)開發(fā)商在自己開發(fā)項(xiàng)目上的平均權(quán)益就是30%，很少有人弄一個(gè)項(xiàng)目全是自己的權(quán)益、自己的負(fù)債，這種玩法風(fēng)險(xiǎn)就全部累積在一家企業(yè)上，那樣的做法很少（指在美國(guó)）。只有認(rèn)為市場(chǎng)是單邊向上的時(shí)候，房企才選擇這種模式。如果認(rèn)為市場(chǎng)是有波動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)的，沒有人愿意把這么重的資產(chǎn)扛在身上，一定會(huì)選擇一個(gè)理性方案。”

朗詩(shī)公告顯示，截至2017年6月30日止6個(gè)月，朗詩(shī)集團(tuán)共同實(shí)現(xiàn)「朗詩(shī)出品」（指由該集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目全程開發(fā)經(jīng)營(yíng)）之簽約銷售額約為人民幣96.869億元，同比增長(zhǎng)4.7%；簽約建筑面積約為82377平方米。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于朗詩(shī)來(lái)說(shuō)，走輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也是受到了當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局的影響。目前房企集中度不斷提升，若不走輕資產(chǎn)的模式，那么戰(zhàn)略擴(kuò)張會(huì)受到較大限制。輕資產(chǎn)的做法主要考慮兩點(diǎn)。第一是保持相對(duì)的控股權(quán)。第二是有助于吸引其他投資資金。類似企業(yè)也體現(xiàn)了當(dāng)前中小型房企的一個(gè)戰(zhàn)略新導(dǎo)向，即在部分產(chǎn)業(yè)方面有特色，但綜合化的戰(zhàn)略擴(kuò)張暫時(shí)條件不具備，所以會(huì)采取類似的模式。

盡管青睞輕資產(chǎn)模式，但田明明確向記者表示，朗詩(shī)不會(huì)完全踐行輕資產(chǎn)。如果有好的項(xiàng)目，朗詩(shī)也會(huì)出手。“但我不認(rèn)為現(xiàn)在到了出手的時(shí)候。有些企業(yè)大幅進(jìn)行擴(kuò)張并購(gòu)，但我個(gè)人覺得這時(shí)候的并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)挺大。行業(yè)內(nèi)總認(rèn)為調(diào)控以后就是一輪反彈，但這一輪不太一樣。我們估計(jì)持續(xù)調(diào)控時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，對(duì)地產(chǎn)商打壓持續(xù)時(shí)間也非常長(zhǎng)。”

綠色地產(chǎn)標(biāo)簽

除了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，主打綠色標(biāo)簽也是近年來(lái)中小房企一大特點(diǎn)。

田明表示，“前些年房地產(chǎn)特別火，從2000年到2016年市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊飛，那時(shí)候行業(yè)是高增長(zhǎng)行業(yè)。在這個(gè)行業(yè)里面其實(shí)很容易賺錢，用不著創(chuàng)新去提高綠色技術(shù)，提高健康、環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)，大環(huán)境可能是非常重要的影響因素。另外，綠色建筑本身在中國(guó)的出現(xiàn)比較晚，目前是一個(gè)探索階段，很多人還在困惑于做綠色地產(chǎn)要增加成本，要降低項(xiàng)目的收益。”

田明認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)變成“兩高一低”行業(yè)。原來(lái)是三高，高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益，現(xiàn)在是更高的投入、更高的風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)應(yīng)的是更低的收入，綠色地產(chǎn)未來(lái)是大勢(shì)所趨。

所謂綠色地產(chǎn)就是指開發(fā)商以盈利為目的，在符合建筑美學(xué)的前提下，以保障生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)為原則、以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)、和諧社會(huì)為內(nèi)涵、節(jié)能環(huán)保技術(shù)為支撐，按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建立起來(lái)的住宅小區(qū)、公寓和辦公建筑等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

推動(dòng)“綠色地產(chǎn)”發(fā)展已經(jīng)上升到政策層面。今年5月4日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)公布《建筑業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，以落實(shí)“適用、經(jīng)濟(jì)、綠色、美觀”建筑方針為目標(biāo)，要求城鎮(zhèn)新建民用建筑全部達(dá)到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重達(dá)到50%，新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到30%，綠色建材應(yīng)用比例達(dá)40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達(dá)到15%。

標(biāo)準(zhǔn)排名統(tǒng)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)，2016年，中國(guó)共有603個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑二星標(biāo)識(shí)，遺憾的是，獲得綠色建筑三星標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目不足百個(gè)。其中，2016年中國(guó)獲得綠色建筑三星標(biāo)識(shí)的公共建筑和住宅建筑項(xiàng)目分別為58個(gè)和26個(gè)，獲得綠色建筑二星標(biāo)識(shí)的公共建筑和住宅建筑項(xiàng)目分別為326個(gè)和277個(gè)。

田明稱，“在綠建領(lǐng)域，很多人都宣稱自己是綠色的。有的做還可以，有的只是營(yíng)銷噱頭。朗詩(shī)非常希望整個(gè)行業(yè)向綠色轉(zhuǎn)型。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于朗詩(shī)來(lái)說(shuō)，綠色地產(chǎn)是其拳頭產(chǎn)品，也是品牌價(jià)值的所在。不過，他從傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式角度分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的企業(yè)不能只是簡(jiǎn)單做精品，而是要走快銷模式。他認(rèn)為，綠色地產(chǎn)對(duì)于擴(kuò)張規(guī)模其實(shí)是有一定障礙的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。