經(jīng)濟日報談房貸收緊：有利于樓市擠泡沫 防范金融風(fēng)險

從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看，無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限，其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場上的金融杠桿作用，擠出樓市泡沫，防范金融風(fēng)險。在保持調(diào)控大方向的前提下，既要防止力度不夠造成效果不盡理想，也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過猛，防止傷及剛需和改善性需求

近日，北京等多個城市收緊房貸的消息引發(fā)各界普遍關(guān)注。據(jù)報道，北京市銀行業(yè)自律協(xié)會制定相關(guān)公約，要求各行執(zhí)行個人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍，二套房貸款期限最長不得超過25年。在北京被曝出收緊房貸利率之后，天津、廣州、青島等城市也相繼出臺了房貸收緊措施。

筆者認(rèn)為，考慮到中國房地產(chǎn)市場的差異性、不平衡性和多年來的起伏跌宕，并著眼于一段時間以來各地因城施策的現(xiàn)狀，特別是自去年“9·30”重點城市啟動樓市調(diào)控之后的不同變化，目前很難用一個統(tǒng)一的周期或拐點來判斷樓市及房價的走向。盡管如此，也要看到這幾個月來各地樓市調(diào)控的方向是一致且保持延續(xù)性的。由于自去年9月底以來，20余個城市陸續(xù)啟動乃至追加了以限貸、限購、增加土地供應(yīng)為主要手段的調(diào)控措施，使四季度各城市房價快速上漲的勢頭得到不同程度的放緩或改變。去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議和政治局會議，釋放出了堅持“房子是給人住的”定位和建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展長效機制的明確信號。

若干重點城市在2017年初收緊房貸，進(jìn)一步釋放出要把已經(jīng)在進(jìn)行中的調(diào)控進(jìn)行到底的明確信號。去年底，北京市政府主要領(lǐng)導(dǎo)就曾明確表示，2017年要實現(xiàn)房價環(huán)比不上漲。按照指標(biāo)數(shù)據(jù)的規(guī)律和邏輯，如果一年內(nèi)的12個月連續(xù)環(huán)比不漲，全年實現(xiàn)同比回落也應(yīng)該是一個必然事件。北京市敢于做出這樣的承諾，顯然是對已經(jīng)采取和還將采取的調(diào)控措施及其效果有所研究的。

從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看，無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限（也就是增加月供），其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場上的金融杠桿作用，擠出樓市泡沫，防范金融風(fēng)險。盡管就單項政策的效應(yīng)評估，當(dāng)下的各項措施力度未必超過去年四季度的調(diào)控措施，但政策累積疊加必將產(chǎn)生“一加一大于二”的效果，有利于更加突出房屋的居住屬性，進(jìn)一步遏制投資投機性需求，促使房價向符合價值的方向合理回歸。不過，提高首套房貸利率，會對滿足剛需有一定抑制作用。對此，應(yīng)該認(rèn)真觀察和評估。

需要指出的是，調(diào)控政策產(chǎn)生效應(yīng)有一定的滯后期。始自2012年的那一次樓市調(diào)控，其效應(yīng)是在第二年才逐步顯現(xiàn)，至2014年下半年至2015年初達(dá)到最大效應(yīng)的。只不過隨著之后的逐步放松甚至取消相關(guān)政策，造成2016年各主要城市房價大漲。而今，有關(guān)方面必須牢記經(jīng)驗教訓(xùn)，牢牢堅持“房子是給人住的”定位不動搖，堅持住房的居住屬性不動搖，有效遏制住投資投機性需求，讓市場真正與有支付能力的剛需對接，房市高燒退卻、房價合理回歸、泡沫逐步被擠出就是一個大概率乃至必然事件。

當(dāng)前各重點城市要做的，就是及時認(rèn)真地觀察、調(diào)研和評估各項調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng)，既要觀察宏觀數(shù)據(jù)，也要深入市場調(diào)研，掌握第一手情況。在保持調(diào)控大方向的前提下，既要防止力度不夠造成效果不盡理想，也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過猛，防止傷及剛需和改善性需求。此外，還要積極發(fā)展住房租賃市場，形成購租并舉的市場格局。同時，各地應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，深入淘汰落后產(chǎn)能，繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，努力實現(xiàn)提質(zhì)增效，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。