合生創(chuàng)展前7月銷(xiāo)售均價(jià)跌34%，在土拍市場(chǎng)幾乎“隱身”

合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)連續(xù)5年上漲趨勢(shì)大概率將終結(jié)。

該公司最新發(fā)布的2022年前7月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)其實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約188億元，較2021年同期下降22.93%。其中，物業(yè)合約銷(xiāo)售約172億元，同比下降25.39%。

“合生創(chuàng)展全年銷(xiāo)售額也將延續(xù)同比下滑態(tài)勢(shì)。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，合生創(chuàng)展在2021年將銷(xiāo)售目標(biāo)定為500億元，但最終并未完成，而在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷情況下，其實(shí)現(xiàn)500億銷(xiāo)售額難度更大。

值得關(guān)注的是，在銷(xiāo)售額下滑的同時(shí)，該公司銷(xiāo)售均價(jià)也出現(xiàn)大幅下跌。

截至2022年7月31日，合生創(chuàng)展合約銷(xiāo)售面積約73.7萬(wàn)平方米，物業(yè)合約銷(xiāo)售平均售價(jià)為23339元/平方米。銷(xiāo)售均價(jià)較2021年同期的35436元/平方米，同比下滑34.1%。

“合生創(chuàng)展銷(xiāo)售均價(jià)大幅下滑，雖然有銷(xiāo)售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，但最主要的原因是降價(jià)促銷(xiāo)。由于上半年樓市遇冷，房企又面臨較大償債壓力，因此其加大了降價(jià)促銷(xiāo)的力度，以加速銷(xiāo)售和回款。”上述分析師表示。

合生創(chuàng)展曾被王石稱為“地產(chǎn)航母”，早在2004年，合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售額就已突破100億元，成為國(guó)內(nèi)第一家“百億房企”，與恒大、碧桂園、雅居樂(lè)、富力并稱地產(chǎn)“華南五虎”，但此后多年其在規(guī)模上明顯掉隊(duì)。

2015年-2018年期間，合生創(chuàng)展銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直徘徊在百億左右。直到2020年，隨著朱孟依正式將合生創(chuàng)展交給女兒朱桔榕，合生創(chuàng)展業(yè)績(jī)才出現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)，當(dāng)年其實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額358.34億元，2021年合約銷(xiāo)售額增至422.99億元。

此外，曾在拿地方面較為保守的合生創(chuàng)展，前幾年改變了策略，變得頗為進(jìn)取。

2019年，合生創(chuàng)展連續(xù)拿下多宗地塊，總拿地金額為76億元，金額超2018年全年凈利潤(rùn)；2020年，該公司以179.6億元拿下北京分鐘寺4宗土地，逼近2019年總營(yíng)業(yè)額；2021年，其以346.67億元接手廣州史上最貴舊改項(xiàng)目。

截至2021年12月31日，合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備約2944萬(wàn)平方米，其中，地產(chǎn)板塊占2217萬(wàn)平方米，貨值達(dá)927億元，一線城市占比超60%。

與此同時(shí)，合生創(chuàng)展負(fù)債總額也在大幅上漲。2020年其負(fù)債總額為2030億港元，較2019年上升57％；2021年負(fù)債總額達(dá)到2332億元，同比上升14.88％。

2021年，合生創(chuàng)展踩中“三道紅線”中的一條，其凈負(fù)債率為72.8%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.2%，現(xiàn)金短債比(未扣除預(yù)售資金)為0.9倍。

今年以來(lái)，同其它民營(yíng)房企相似，合生創(chuàng)展減緩了拿地步伐，幾乎未在公開(kāi)市場(chǎng)拿地。

不過(guò)，在公布7月業(yè)績(jī)的同一天，合生創(chuàng)展以7.9億元的現(xiàn)金對(duì)價(jià)，收購(gòu)了關(guān)聯(lián)公司珠江投資旗下的上海博禎置業(yè)有限公司的100%股權(quán)。

公告披露稱，上海博禎置業(yè)持有一宗處于上海老牌核心區(qū)域地塊，該地塊在2017年獲得。合生創(chuàng)展計(jì)劃把目標(biāo)地塊發(fā)展成為40座中式別墅，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工將于2023年3月或前后開(kāi)始，并于2024年5月或前后開(kāi)始預(yù)售。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。