環(huán)北京樓市調(diào)查： “漲價潛規(guī)則”肆意生長

“市場價格就在那里，知道行情的人都還是會買?！杯h(huán)北京區(qū)域一位房產(chǎn)銷售向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。

“開發(fā)商終于承諾本周辦理完網(wǎng)簽?！?2月21日一大早，賈敏（化名）激動地告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。歷時近兩個月的維權(quán)，賈敏和他的新鄰居們終于可以如愿按照最初購買價格辦理購房網(wǎng)簽。

今年9月，原本在等待開發(fā)商購房網(wǎng)簽通知的賈敏卻收到了開發(fā)商要求購買車位的通知。按照通知要求，購房客戶必須要再附加購買總價13萬元的車庫車位使用權(quán)。言外之意是，賈敏與他的鄰居們只有在購買了車位之后，開發(fā)商才會繼續(xù)推動網(wǎng)簽事宜。

捆綁車位、額外加價售房，這是環(huán)北京區(qū)域燕郊、大廠樓市的變相漲價規(guī)則。供求關(guān)系嚴(yán)峻地扭曲了市場，潛規(guī)則正在生長。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，燕郊（北城）絕大部分新建普通商品住宅項目有加價行為（即市場價高于房管局備案價，高出部分需要直接加在首付里付給開發(fā)商）。毗鄰燕郊的大廠一手商品住宅項目也幾乎都有加價現(xiàn)象，有的還會通過綁定車位來達(dá)到加價目的。

加價樣本

近兩個月內(nèi)，購買了大廠某項目的賈敏一直處于焦慮的狀態(tài)之中。而這一切緣于開發(fā)商強(qiáng)制捆綁車位。

今年3月份，賈敏以單價8800元/平方米的價格預(yù)定了位于大廠區(qū)域內(nèi)的某商品樓盤，并預(yù)交了20%首付款（十多萬元）。按照賈敏與開發(fā)商的約定，網(wǎng)簽的時間為今年的6月30日。

然而，從6月到9月，一直在等待購房網(wǎng)簽的賈敏卻再未接到過開發(fā)商網(wǎng)簽的通知，每每詢問開發(fā)商也是以各種理由搪塞拖延。直到9月28日，依舊沒等到網(wǎng)簽的賈敏卻突然收到了開發(fā)商要求買車位的通知。這份通知上寫著，“客戶如同意履行協(xié)議，簽署《商品房買賣合同》和《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)按照合同約定以十三萬元價格購買車庫車位使用權(quán)?！遍_發(fā)商還強(qiáng)令要求在10月1日到7日之間將車位款補(bǔ)齊，否則車位價格將繼續(xù)上漲，最多將會漲到20萬元。

與賈敏同購一個小區(qū)的鄰居們也陸陸續(xù)續(xù)地接到了這樣一份通知。其中一部分買房者甚至在去年就交了認(rèn)購款，一直等到今年還沒有進(jìn)行網(wǎng)簽。

于是，在氣憤和無奈之下，賈敏與其他有著相同遭遇的業(yè)主進(jìn)行了維權(quán)。

一方面，湊不出這么多現(xiàn)金的賈敏非常憤怒，另一方面，由于環(huán)北京地區(qū)房價今年以來的暴漲，賈敏還非常擔(dān)心開發(fā)商會單方面解除認(rèn)購協(xié)議。根據(jù)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，大廠區(qū)域內(nèi)目前商住住宅項目均價已經(jīng)高達(dá)16613元/平方米。

幸運(yùn)的是，經(jīng)過近兩個月的維權(quán)，在政府等各方協(xié)調(diào)下，賈敏和他的鄰居們終于維權(quán)成功。開發(fā)商最終同意他們按照最初認(rèn)購價格進(jìn)行網(wǎng)簽，并不再要求捆綁車位。

潛規(guī)則的肆意生長

加價或捆綁車位，這是環(huán)北京樓市目前“公開的秘密”。在供不應(yīng)求的市場情況下，當(dāng)?shù)貥潜P各種潛規(guī)則正在肆意生長。

乘坐前往潞城方向的北京地鐵六號線直到最后一站，再轉(zhuǎn)乘前往燕郊的公交車，上了102國道不出幾站便能來到因房地產(chǎn)而聞名的“燕郊”。即便是工作日，并不寬闊的102國道仍是車水馬龍、人來人往。一下公交車，甚至?xí)榈缆穬蛇叺木跋蟾械皆尞?，兩旁林立著大大小小的售樓處和各類售樓廣告牌。附近分發(fā)傳單的人會頗為熱情地詢問你的購房需求，并根據(jù)你的需求，將你帶往各個不同樓盤的售樓中心。售樓中心的裝潢精美，與無序的道路形成了些許反差。

**燈售樓處的銷售告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，“目前燕郊在售一手樓盤項目已經(jīng)非常少。燕郊（主要是北城）幾乎所有的房子需要加價。（離燕郊不遠(yuǎn)）大廠的一手樓盤也幾乎都有加價現(xiàn)象，有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價?！?/p>

這位銷售表示，“加價現(xiàn)象出現(xiàn)是由于政府對房價的增長有一定的限制，并不是不允許房價上漲，但是不能超過一定的比例。然而，市場價格遠(yuǎn)比政府所規(guī)定的價格（即房管局備案價）要高出許多，因此開發(fā)商只好私下加價。”

一位燕郊當(dāng)?shù)貥潜P銷售透露，“目前，政府對商品房預(yù)售價格管控非常嚴(yán)格。比如，燕郊的備案單價也就兩萬一二左右，大廠的備案價是17000-18000元/平方米。但燕郊稍微高一點的樓盤已經(jīng)賣到3萬元/平方米，低一點的也要賣到2.5萬元/平方米。大廠的樓盤也普遍要賣到2萬元/平方米?！?/p>

一位熟知當(dāng)?shù)貪撘?guī)則的銷售還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者詳細(xì)解釋了加價過程?！笆赘?0%全都是給開發(fā)商的（正常的首付比例本地人為20%，外地人30%），余下60%的部分可以正常辦貸款。這40%包含了加價的部分，可以正常刷卡，也可以開具收據(jù)。簽訂合同時，除了正式合同，還會有兩份合同——一份精裝修的合同、一份車庫合同（用來涵蓋加價的部分）?！?/p>

多家環(huán)北京房產(chǎn)銷售也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表明，這是當(dāng)?shù)仄毡楝F(xiàn)象?！笆袌鰞r格就在那里，知道行情的人都還是會買?！?/p>

調(diào)控與市場的矛盾

自2015年4月，《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布開始，環(huán)北京樓市就成為市場關(guān)注的熱點。按照政策思路，北京地區(qū)作為減量優(yōu)化及存量挖掘區(qū)，這意味著在相應(yīng)的區(qū)域，原則上不會再有新增建設(shè)用地的安排或是高強(qiáng)度大規(guī)模建設(shè)。相反，廊坊市下轄的北三縣-三河市（燕郊鎮(zhèn)隸屬三河市）、大廠回族自治縣和香河縣均屬于適度發(fā)展區(qū)之一。

隨著通州確立為北京副中心，不少投資客看到了譬如燕郊、大廠區(qū)域這樣的投資空間。而這里一度成為樓市投資熱土。為了控制房價上漲過快，河北廊坊先后于今年4月和今年8月出臺樓市調(diào)控措施。而自9月30日以來，各個熱點城市調(diào)控均在加強(qiáng)，政府對于房價漲幅更是進(jìn)行限價等調(diào)控措施。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在供應(yīng)匱乏購房需求強(qiáng)勁的供需失衡背景下，區(qū)域樓市的價格走勢預(yù)期向好，開發(fā)商以逐利為目的，對可售房源加價或捆綁銷售從而繞開價格管制，也是一種無奈的選擇。建議地方政府應(yīng)采用市場化手段調(diào)控樓市，比如嚴(yán)查土地增值稅，以及提高持有年限較短的二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)，提高投資的機(jī)會成本，從而長效抑制樓市的非理性消費(fèi)，而管制商品房備案價格，雖然對穩(wěn)定房價見效較快，但并未抑制個人炒房，反而人為降低了炒房成本。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，樓市調(diào)控不是價格調(diào)控，只約束備案價格不能帶來市場的健康發(fā)展，反而會導(dǎo)致捆綁裝修、車位等不規(guī)范行為的發(fā)生，而且簡單的統(tǒng)計數(shù)據(jù)抑制對市場來說不治標(biāo)也不治本，限價是樓市調(diào)控的一個手段，但肯定不應(yīng)該是最重要的手段。

張大偉表示，房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該是加法與減法的長效機(jī)制調(diào)控，增加供應(yīng)，降低投資投機(jī)需求，從環(huán)北京區(qū)域看，減法現(xiàn)在做得不夠，而實際利好落地導(dǎo)致的投資投機(jī)需求的確導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求。從未來發(fā)展看，區(qū)域內(nèi)必須與北京房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸看齊，否則房價上漲的預(yù)期依然會強(qiáng)烈，導(dǎo)致投資需求集中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。