專家：需調(diào)整供地節(jié)奏促地價(jià)理性回歸

今年以來，土地市場(chǎng)熱度不減。整體來看，地王頻出現(xiàn)象并沒有得到實(shí)質(zhì)性改善，房企仍對(duì)熱點(diǎn)地塊存在較好預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，熱點(diǎn)城市地王層出不窮，與當(dāng)下供地節(jié)奏也有一定關(guān)系。隨著房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率水平持續(xù)下降，房企在一二線熱點(diǎn)城市拿地不宜太過偏激，同時(shí)要把握住三四線城市的機(jī)會(huì)，控制成本。

合理控制供地節(jié)奏

國(guó)土部此前在《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國(guó)土地利用計(jì)劃〉的通知》中明確表示，加強(qiáng)和改進(jìn)土地計(jì)劃管理，今年起土地計(jì)劃以土地利用總體規(guī)劃為基準(zhǔn)，實(shí)行3年滾動(dòng)編制、分年度下達(dá)，統(tǒng)籌新增和流量建設(shè)用地，新增建設(shè)用地計(jì)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤計(jì)劃、工礦廢棄地復(fù)墾利用計(jì)劃同時(shí)下達(dá)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)所房地產(chǎn)研究室副主任邵挺表示，地王層出不窮，與我國(guó)供地節(jié)奏也有一定關(guān)系。我國(guó)土地供應(yīng)一直是按年度計(jì)劃下發(fā)，各省市根據(jù)需求再進(jìn)行分配。從世界范圍看，目前我國(guó)建設(shè)用地指標(biāo)占比較低，主要土地都是林地和耕地，而不是建設(shè)用地。所謂土地稀缺，是指我國(guó)在用途管制、年度指標(biāo)管制下所造成的稀缺，而不是說土地本身稀缺。

如果是土地供應(yīng)量導(dǎo)致地價(jià)飆升，邵挺表示，可一次性多供應(yīng)幾幅土地。從上半年供應(yīng)的土地量占年度土地供應(yīng)計(jì)劃來看，北京現(xiàn)在供應(yīng)的土地占計(jì)劃的30%左右。如果監(jiān)管部門擔(dān)心一供地就是地王，那么越是“擠牙膏”式供地，就越會(huì)容易出現(xiàn)地王。

據(jù)媒體報(bào)道，南京市國(guó)土局日前答復(fù)該市十五屆人大四次會(huì)議第0099號(hào)《調(diào)整當(dāng)前土地出讓方式》的建議時(shí)稱，下半年南京將加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，繼續(xù)執(zhí)行限高地價(jià)舉措，嚴(yán)格控制地價(jià)房?jī)r(jià)，確保新出讓地塊樓面地價(jià)不高于同區(qū)域已成交地塊的最高樓面地價(jià)和目前區(qū)域普通商品房售價(jià)。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，在土地供應(yīng)量上，主要是改變預(yù)期。針對(duì)政府控制節(jié)奏而言，最好還是有規(guī)律、較為平衡的供地，使市場(chǎng)有底，如此波動(dòng)便不會(huì)太大。土地市場(chǎng)要回歸理性，根本路徑是三四線城市要發(fā)展起來，擴(kuò)大有效需求，分流開發(fā)商去三四線城市拿地，但短期內(nèi)很難見效。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，地王要從兩方面來看：一是土地價(jià)值需要提高，這是后續(xù)各類包括交通、城市管理等部門需要關(guān)注的；二是防范價(jià)格偏離價(jià)值過遠(yuǎn)的現(xiàn)象出現(xiàn)。大規(guī)模推地會(huì)使地方政府比較被動(dòng)，會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)“一哄而上”，缺乏系統(tǒng)性和持續(xù)性，因此開源節(jié)流也很關(guān)鍵。

房企拿地不宜激進(jìn)

中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，7月市場(chǎng)平穩(wěn)收官，多數(shù)城市新房成交量環(huán)比回落。明源地產(chǎn)研究院報(bào)告表示，房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利率水平已從2011年的39.85%降至2015年的28.95%，五年間降幅為11個(gè)百分點(diǎn)，呈明顯下滑趨勢(shì)。土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房企回歸一二線城市拿地成本更高，過去依賴土地升值獲得利潤(rùn)的發(fā)展模式難以維持。再加上地王的頻繁出現(xiàn)增加了企業(yè)土地成本，大部分標(biāo)桿房企拿地集中在一二線城市，甚至出現(xiàn)很多地價(jià)超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。因此，房企銷售毛利潤(rùn)下降在所難免。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，當(dāng)下房企仍需加快轉(zhuǎn)型腳步，在一二線熱點(diǎn)城市拿地不宜太過偏激，同時(shí)要把握住三四線城市的機(jī)會(huì)，控制成本。否則資產(chǎn)負(fù)債率過高，后續(xù)資金鏈較緊，樓市下跌時(shí)會(huì)急于出手，但越跌價(jià)購(gòu)房者越不愿買，形成惡性循環(huán)，損失可能會(huì)更大。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企高價(jià)拿地后是否會(huì)引起后續(xù)項(xiàng)目定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)需分類來看。對(duì)于部分房企來說，如果周邊項(xiàng)目層次較高，社區(qū)規(guī)劃也較好，此類地王項(xiàng)目定價(jià)權(quán)其實(shí)仍在房企手中，但要注意和房地產(chǎn)周期保持一致或步調(diào)一致也很關(guān)鍵。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)平淡時(shí)進(jìn)行物業(yè)銷售，營(yíng)銷成本會(huì)非常高。如果碰到類似今年3月至5月的市場(chǎng)行情，那么部分地王項(xiàng)目其實(shí)在營(yíng)銷方面的壓力不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。