購(gòu)房者“買漲不買跌” 南昌樓市再“升溫”

核心提示：相對(duì)寬松的政策以及受一線城市新政影響，讓二線城市的房產(chǎn)和土地價(jià)值重估。日前，南昌相鄰的兩個(gè)二線城市武漢和合肥，頻頻出現(xiàn)“日光盤”甚至“買房須先認(rèn)購(gòu)車位”現(xiàn)象；同時(shí)，克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企4月新增土地建面61%位于二線城市，新增土地金額52%也投向了二線城市。南昌樓市的火熱行情持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)間，但在經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，快速上漲的房?jī)r(jià)不可持續(xù)，南昌樓市走勢(shì)如何值得關(guān)注。

購(gòu)房者恐慌入市“買漲不買跌”

近日的合肥，購(gòu)房者一房難求，開發(fā)商提出買房必須先認(rèn)籌車位的“門檻”；武漢，3、4兩個(gè)月，共計(jì)69個(gè)項(xiàng)目開盤加推，其中23個(gè)項(xiàng)目開盤日光。

二線城市購(gòu)房政策要比一線城市寬松，且房?jī)r(jià)明顯低于一線城市，所以購(gòu)房者積極認(rèn)購(gòu)、加速成交。這使得同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯，易居研究院4月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2593萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)61.0%；15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%。

而在多輪政策下，南昌樓市需求也被激活，去化速度提升，高峰期周成交新建商品住宅2200套；去化周期也逐步縮短，現(xiàn)有住宅完全去化在12.3個(gè)月。

最新一周（6月13日至19日期間），據(jù)南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，南昌市共成交新建商品住宅1272套，環(huán)比上漲58%，合計(jì)149307.78㎡，環(huán)比上漲62%；成交非住宅497套，環(huán)比上漲136%，合計(jì)26101.11㎡，環(huán)比上漲143%。

成交上漲幅度巨大，究其原因，一是此前一周樓市成交較低，二是南昌樓市的火熱行情使得不少購(gòu)房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場(chǎng)出現(xiàn)了“買漲不買跌”的行情。

剛需改善同時(shí)激活南昌樓市再“升溫”

據(jù)了解，6月13日至19日期間，南昌新建商品住宅主要成交區(qū)域?yàn)榧t谷灘和西湖區(qū)，兩大板塊成交套數(shù)占總成交套數(shù)的60.3%；相較此前一周，兩大板塊成交量則分別上漲71%和220%。應(yīng)該說(shuō)，成交量高度集中，區(qū)域指向性十分明顯。再看新建商品住宅前十榜單，前三位置均被九龍湖項(xiàng)目包攬，西湖區(qū)世茂大觀一盤入圍，按此測(cè)算，該周西湖區(qū)至少有5個(gè)樓盤以上出現(xiàn)成交。

受行政區(qū)域和地價(jià)因素影響，紅谷灘和西湖區(qū)是當(dāng)前炙熱的成交板塊。從成交角度，上周日南昌暴雨滂沱，但位于紅谷灘九龍湖片區(qū)的西站瑞都案場(chǎng)人氣仍很旺，而且從成交均價(jià)看，6月13日至19日期間，西站瑞都均價(jià)在7451.61元/㎡，案場(chǎng)實(shí)際均價(jià)已達(dá)7700元/㎡以上；而近期，西湖區(qū)幾宗“地王”地塊即將面市，最高樓面價(jià)達(dá)8000元/㎡，西湖區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目也抓緊時(shí)間調(diào)價(jià)跑量，世茂大觀最新成交均價(jià)9191.62元/㎡。從客群角度，紅谷灘和西湖區(qū)熱銷，說(shuō)明“自住需求+改善需求”兩股力量已同時(shí)激活。

在此大背景下，6月13日至19日期間南昌市區(qū)新建商品房新增住宅預(yù)售928套，環(huán)比增加598套；新增非住宅預(yù)售39套，環(huán)比增加29套。

特別值得一提的是，去年下半年和今年上半年，各種寬松政策次第出臺(tái)，導(dǎo)致部分庫(kù)存較低的一二線城市及一二線輻射區(qū)出現(xiàn)了非常明顯的量?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象。從最近各地出臺(tái)的政策可以看到，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)變化，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性政策。而南昌樓市需求在去年下半年和今年上半年大量透支的情況下，極有可能將進(jìn)入調(diào)整期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。