上海、深圳二手房成交領(lǐng)降 行情熱度難以維持

4月份的一手房數(shù)據(jù)大家想必已經(jīng)了如指掌（環(huán)比微降而同比繼續(xù)大增），這兩天二手房數(shù)據(jù)也陸續(xù)公布?？梢钥吹?，在政府已經(jīng)發(fā)聲“穩(wěn)房價”的一線城市，二手房的數(shù)據(jù)都出現(xiàn)不同程度下滑。其中調(diào)控最嚴(yán)厲的上海、深圳下滑幅度最為明顯，4月份上海和深圳成交量為177和72萬平方米，分別環(huán)比回落62%和53%，均不及三月份成交量的一半，同比來看上海下跌62%，深圳同比回落19%，樣本城市中只有它們成交量不及去年同期。對比一二手房走勢來看，大部分城市還是同升同降，但也有少部分城市比較特殊，如一手房成交繼續(xù)上升的南京、青島，二手房市場成交卻先一步出現(xiàn)了回落。

上海、深圳二手房成交領(lǐng)降行情熱度難以維持

一旦市場或政策面出現(xiàn)波動，二手房成交往往會率先反應(yīng)，過往每一次市場回落或上升都證明了這一點，特別是二手房相對活躍的城市更加顯著。二手房為何表現(xiàn)的更為“敏感”？原因很簡單，一手房市場，市場相對較容易為開發(fā)商控制，消費者則處于信息不對稱的相對弱勢地位，因此市場量價變化上，一手房往往會比二手房慢。二手房方面，由于買賣雙方都是個體，熱銷了自然會跳價，清淡了自然會調(diào)價，價格變化更加靈活，行情波動也更為劇烈。

上海、深圳二手房成交領(lǐng)降行情熱度難以維持

成交量方面，二手房市場2013年以來同樣經(jīng)歷了高潮-低谷-高峰的走勢，但細(xì)細(xì)看來又明顯不同于一手房。其一，逆市中二手房回落更加“徹底“，2014年二手房成交回落始自4月，其后便一路下行并在6-10月持續(xù)維持低位；但一手房市場在2015年5月卻迎來了一波小幅回升，其主因還是開發(fā)商2013年土地進(jìn)入推案期，推高供應(yīng)所致。

其二，旺季中二手房放量更加“堅決“，與一手房市場供應(yīng)與開發(fā)節(jié)奏掛鉤不同，業(yè)主的掛牌量上升更為迅速，因此在市場旺季中的需求釋放也明顯更快，如在2015年，上半年二手房成交量增幅即明顯快于一手房，但由于需求釋放過多，下半年持銷期也出現(xiàn)了更深的成交回落。

其三，二手房成交占比正在不斷上升，2015年2月以來，二手房成交指數(shù)即持續(xù)位于一手房上方，意味著近一年來成交量二手房成交量增速遠(yuǎn)快于一手房。并且在北京、上海、深圳等一線城市，二手房成交規(guī)模早已超過了一手房。

從目前情況來看，深圳、上海、北京二手房市場已經(jīng)率先回落，接下來情況也不容樂觀，其他熱點城市一手房雖然繼續(xù)高歌猛進(jìn)，但南京、青島等部分城市二手房成交已經(jīng)出現(xiàn)回落。鑒于4月份二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，從以往經(jīng)驗來看二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大，至于是否會全面影響一手房還是要進(jìn)一步觀察。但可以肯定的是，在二手房市場更加成熟、成交規(guī)模更大的城市，如深圳、上海、北京，二手房市場對于一手房的影響肯定更大一些。

從目前趨勢來看，也許未來二手房才是中國房地產(chǎn)最主流的市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。