住建部將制定政策允許住宅按間出租 或緩解租房難問題

據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，隨著一線城市房價的一路飆升，房屋租金水漲船高，部分城市的獨立單套住宅的租金已貴到令人咋舌的地步。為了能在城市中落腳，不少年輕人選擇了廉價的群租房，群租亂象也隨之成為難治的城市病。

但是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華日前表示，為了滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)、單間最多居住人數(shù)等等辦法，確保房屋住用安全。

住建部此次對“按間出租”的肯定態(tài)度，不禁讓一些市民擔(dān)憂，未來出臺的相關(guān)政策會不會對群租房網(wǎng)開一面，甚至讓群租房披上合法的外衣，從而讓亂象更加難以管治。那么，按間出租都有哪些標(biāo)準(zhǔn)和要求？為保障安居，未來政策落地又應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)？

5月4號的國務(wù)院常務(wù)會議提出：“實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場”，可以說，在決策層的力推之下，房屋租賃市場有望獲得大發(fā)展。不過，房源從何而來，如何保證市場的規(guī)范有序，仍然是住房租賃市場面臨的問題。住建部副部長陸克華日前表示，住建部將研究制定現(xiàn)有住房改造后按間出租的條件以及人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)，單間最多居住人數(shù)等辦法，確保房屋住用安全。陸克華表示，之所以將允許住房按要求改造后按間出租，主要是為滿足青年人、新市民的住房租賃需求。

陸克華坦言，“確確實實在一些大城市，特別是租賃的市場供求關(guān)系比較緊張的地方，住房難的問題存在。我們部2015年對16個租房需求比較大的城市做了一個調(diào)查。租住的房屋大概以中小戶型為主，50平方米以下的占到了75%左右，但是市場上能夠租到的中小戶型住房比較少，所以往往只能選擇合租，合租的比例達(dá)到了50%。”

我們注意到，未來將被允許的按間出租房屋的改造，是有嚴(yán)格的前提條件。

陸克華指出，就是允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區(qū)、安全的疏散和防火分隔等設(shè)施。加強對這一類行為的監(jiān)管，人均居住面積的標(biāo)準(zhǔn)，單間最多居住人數(shù)等辦法。

按照之前的相關(guān)規(guī)定，租房是不能改變房屋內(nèi)部功能的，簡單說就是，臥室只能用作臥室，客廳也只能用作客廳，這類規(guī)定主要是針對以往的群租亂象。從去年開始，上海嘗試了一種稱之為“N+1”的租房方式。“允許將符合條件的客廳改造成一間房間，單獨出租使用，通常把它叫做“N+1”。從地方的實踐來看，這么做，一是增加了中小戶型租賃住房的有效供應(yīng)。二是可以適當(dāng)降低承租人租金的負(fù)擔(dān)。三是有利于規(guī)范住房私自改造出租行為。”

在一線城市和部分外來人口聚集的二線城市，普遍存在群租房，把普通住房隔出一個個小空間，這樣，房子多了，房租也降了。但是，群租房的問題也顯而易見，房屋原有的功能被打破，有些極端的案例中，一套90平米的住宅，竟然能住50多人，帶來社會問題和安全隱患。在一些城市，群租行為已經(jīng)被禁止或者整治，有這種行為的房東或者房屋中介甚至?xí)桓哳~處罰。這次新的政策，被認(rèn)為是對群租房堵后門，開正門的做法，也有人直接理解為房屋允許“打隔斷”出租了，是這樣嗎？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在住房問題的調(diào)控過程中，相關(guān)部門增加一些規(guī)范政策比較常見，其實業(yè)內(nèi)更關(guān)注這次“N+1”租房方式的推行。這種修改是否合理合規(guī)，是否能夠真的起到減低房租的作用，還要看未來落地的措施。

租房行為對于買賣房屋來說，更隱蔽，更不容易監(jiān)管。張大偉表示，有幾點問題在未來政策落地細(xì)節(jié)中，需要格外關(guān)注。首先就是政策的口子會不會越開越大。“有可能會出現(xiàn)‘N+1’之外的‘N+2’、‘N+3’，這樣的話會造成后續(xù)監(jiān)管一個更大的問題，一旦允許，就有可能實施一種執(zhí)行過程中，口子會開的更大一些。”

社區(qū)內(nèi)租房的人多了，還有一點要格外引起注意，就是不應(yīng)該侵犯其他租住用戶的權(quán)益。

張大偉指出，租房行為其實是個案，如果過多執(zhí)行“N+1”，居住了更多的人，就有可能過多占用使用比如電梯資源、公共設(shè)施資源，對其他的正常租住和居住的人不合理，侵占了其他人更多的權(quán)益，這個政策如何落地，還是需要看后續(xù)一些細(xì)節(jié)，包括同一個社區(qū)里面其他居民是否愿意執(zhí)行這種政策。所以總體而言，租房應(yīng)該說是在不侵犯鄰居或者同社區(qū)居民權(quán)益的前提下，可以做一些示范、調(diào)整。

另外，對于一些房價較高的大城市來說，房主們是否愿意將自己房屋改造后再出租也是問題。

張大偉認(rèn)為，對于北京90%的租房的房主來說，房租對比他的房價事實上是微不足道的。如果說房屋結(jié)構(gòu)做改造，如果房子只租個三四年的話，在一些與房主的交流中發(fā)現(xiàn)，都不夠房屋改造裝修的錢。這樣來說的話，一般做拆改，做“N+1”的都是一些小中介或者二房東，如果政策允許的話，就會涉及到最后是否能夠把房租平移下來的紅利讓給租房戶，所以，這些應(yīng)該說要在未來落地細(xì)節(jié)中做更多的考慮。

“按間出租”或許很難從根本上改變大城市住房租賃的供需關(guān)系，但卻能在一定程度上緩解“租房難”“租房貴”的問題。當(dāng)然，若想既滿足青年人、新市民的住房需求又保障公共利益不受影響，還需在政策制定時多注重細(xì)節(jié)，執(zhí)行政策時嚴(yán)格監(jiān)管，莫讓投機者鉆了空子。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。