綠地追隨萬科被甩太遠：地產業(yè)務沒跟上 能源版塊拖后腿

敲開A股市場大門才不久，綠地集團（以下簡稱綠地）即迎來了首年營收下滑。

4月26日，綠地發(fā)布了2015年年度報告。

報告顯示，2015年，綠地營業(yè)收入2072.57億元，較上年同期下滑20.8%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為56.25億元，較上年同期僅增長2.12%。

這其中，在國內七大區(qū)域市場，除了華南地區(qū)，綠地在華東地區(qū)、華中地區(qū)、華北地區(qū)、東北地區(qū)、西北地區(qū)、西南地區(qū)六市場營業(yè)收入較上年同期均出現(xiàn)了下滑，降幅區(qū)間為19.75%至46.7%。而在海外拓展業(yè)務中，綠地營業(yè)收入大幅縮水至1.29億元，同比下滑91.16%。

綠地，這個剛剛邁進A股資本市場大門，意圖一展鴻志的地產企業(yè)，到底正在面臨著怎樣的縛痛？

地產營收下行

影響綠地業(yè)績呈現(xiàn)的因素之一是其主營地產業(yè)務。

綠地財報顯示，在主營地產業(yè)務方面，2015年，綠地實現(xiàn)合同銷售金額2301億元，其中住宅占比50.8%，商辦占比49.2%。然而，出人意料的是，綠地的地產業(yè)務營業(yè)收入?yún)s出現(xiàn)了下滑，營業(yè)收入僅為995.77億元，同比減少11.23%。

而這也是綠地近四年來房地產板塊營收的首次下滑。

綠地財報顯示，2012年至2014年，綠地房地產業(yè)務的營業(yè)收入分別為652億元、923億元和1121億元。

對于2015年地產業(yè)務的下滑，綠地在財報中解釋，主要是由于“本年度結轉面積同比減少”所致。

“結轉面積指的是房地產企業(yè)可以進行確認收入的面積，也就是說這部分面積可以計算成本、開支和收入。”在山東某地產公司從事會計工作的劉青對法治周末記者解釋。

韓長吉坦言：“2015年綠地合約銷售額僅次于萬科，但營收已遠低于萬科，甚至還低于恒大和中海地產。”

公開資料顯示，2015年萬科的房地產營收約為1902億元，這幾乎是綠地995億元的兩倍；而在2014年，綠地與萬科差距還并不太大，綠地房地產收入為1121.8億元，萬科房地產業(yè)務收入為1435億元。此外，恒大地產和中海地產的2015年營業(yè)收入則為1264億元和1142億元。

“相比同類一些房企來說，綠地的地產業(yè)務擴張速度確實有放緩的表現(xiàn)。但基本上屬于綠地主動的有意識地放緩。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進對法治周末記者評價。

“這可能是由于綠地近一年來，許多項目布局在能級較低的城市，且商辦項目所占比重較大。由于商辦項目開發(fā)周期長，導致回款回收周期長，使銷售額與營收之間容易產生較大差距。”中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉對法治周末記者分析。

“拖后腿”的能源板塊

實際上，拖累綠地2015年營收的并非只有房地產業(yè)務，能源業(yè)務板塊的大?？s水則是另一“元兇”。

綠地財報顯示，2015年綠地能源及相關產業(yè)，實現(xiàn)營業(yè)收入336.50億元，同比減少67.08%。

綠地官網(wǎng)資料顯示，綠地能源業(yè)務板塊主要從事煤炭、油化工產品的貿易業(yè)務，經(jīng)營模式主要以批發(fā)及訂單制的銷售為主；而盈利方式則是通過采購與銷售價差獲利。

“盡管外界常常將綠地看作一家房地產開發(fā)企業(yè)，但事實上能源業(yè)務一直在綠地業(yè)務體系中占有很大的比重。”嚴躍進對法治周末記者透露，“能源業(yè)務板塊在綠地的過往營收中曾一度超越其主營地產業(yè)務。”

公開資料顯示，2012年，綠地控股能源業(yè)務板塊營業(yè)收入為1122.8億元，占公司全年主營業(yè)務收入比重為56.82%，房地產主業(yè)營收為651.94億元，僅占32.99%；2013年能源業(yè)務板塊收入上升至1454.66億元，占比58.12%，同年其房地產主業(yè)營收達923.06億元，占比36.88%；2014年，綠地能源業(yè)務板塊營收為1322.25億元，房地產主業(yè)為1121.77億元。

然而，這并為綠地帶來太多的收益。

“原因在于毛利率太低。”嚴躍進說，“實際上在2011年，綠地在能源業(yè)務上是比較看好的，當時能源業(yè)務的擴展態(tài)勢也比較明顯，但隨著宏觀經(jīng)濟下行壓力的增大，毛利率走低，此類業(yè)務被認為是一種錯誤的投資策略。”

公開資料顯示，綠地能源業(yè)務板塊2015年毛利率僅為1.51%，而2014年其毛利率更是徘徊在1%左右。

“能源行業(yè)持續(xù)低迷，公司主動收縮能源相關業(yè)務。”綠地在財報中亦坦言。

綠地在財報中稱，由于市場惡化、商品價格走低，公司能源板塊主動調整業(yè)務模式，收縮高風險業(yè)務規(guī)模，基本停止了化工品貿易，保留了部分穩(wěn)定和低風險的煤炭貿易，油品業(yè)務轉向發(fā)展零售業(yè)務和加油站開發(fā)為主。

“綠地收縮盈利較低的能源產業(yè)，一方面主要是由于能源板塊的宏觀環(huán)境利空的影響，另一個是綠地控股考慮多元化經(jīng)營戰(zhàn)略的需要，合理高效利用資金。”中研普華研究員邱少梅對法治周末記者說。

“在過去國家能源政策調整的時點，綠地加碼能源產業(yè)布局，甚至將能源做為其第二主業(yè)發(fā)展，成為其多遠化戰(zhàn)略的重要一軍。但近幾年，能源產業(yè)持續(xù)低迷，毛利率在多元化業(yè)務中排名靠后，拖累到集團整體營收。”韓長吉向法治周末記者表達了相同的看法，“所以綠地在上市后有意壓縮能源產業(yè)，這個策略有助于改變其盈利能力不斷減弱的局面。”

“預計能源板塊將來在公司主營業(yè)務中所占的比重將逐步縮小，在公司發(fā)展規(guī)劃中的重要性也將逐步降低。”綠地稱。

定調三大轉型

那么，伴隨著主業(yè)下行，能源產業(yè)拖累，綠地該如何“常青”？這一點，綠地似乎早已為自己尋找到了答案。

事實上，綠地的業(yè)務早已不單純以房地產為主。

法治周末記者通過百度檢索發(fā)現(xiàn)，關于綠地的消息更多的是投資地鐵、做基建、成立軌交PPP基金、入股黑龍江股權交易所和貴陽資產交易中心等內容。

綠地在官網(wǎng)坦言，其已在全球范圍內形成了“以房地產開發(fā)為主業(yè)，大基建、大金融、大消費等新興產業(yè)并舉發(fā)展”的多元格局。

此前綠地董事長張玉良曾坦言，綠地A股上市后，將進一步推動其三大戰(zhàn)略發(fā)展，在房地產主業(yè)之外，加快發(fā)展“大基建、大金融、大消費”三個重點領域的綜合產業(yè)，實現(xiàn)其戰(zhàn)略轉型；“大基建”領域將重點發(fā)展地鐵產業(yè)。

公開資料顯示，在大基建方面，綠地已在重慶、南京等5座城市簽訂至少6條地鐵項目；在大金融方面，綠地金融投資控股集團于2014年增資至30億元，目前已持有上海農村商業(yè)銀行4%的股權、錦州銀行3.98%的股權、東方證券2.46%的股權，并且與螞蟻金服、陸金所合作推出“綠地地產寶”；在大消費方面，綠地在上海、南京等地開設全球商品直銷中心門店，并已建立四個海外直采中心，海外貨源基地也在快速搭建。

“面對房地產從黃金時代步入白銀時代，拿地成本高企，行業(yè)利潤率下降，大多數(shù)房企謀求轉型，而多元化戰(zhàn)略是綠地的轉型思路，基建、金融、消費是其轉型三大方向。在基建領域，綠地以發(fā)展地鐵為主，在金融領域，汽車金融是其重要突破點。此外，還將著重打造互聯(lián)網(wǎng)房地產金融平臺。”韓長吉對法治周末記者說。

“從綠地目前的戰(zhàn)略動作看，思路很清晰，即在保有房地產傳統(tǒng)領域開發(fā)的基礎上，做大一些平臺項目，包括大基建、大金融和大消費的項目。”嚴躍進認為，大基建和大金融的項目，依托的是綠地既有的國有資本的優(yōu)勢，而大消費的項目，則依托其目前混改下的決策靈活度以及海外戰(zhàn)略等因素。

“對于綠地而言，后續(xù)基于金融產業(yè)做大消費平臺，是一個重要的方向。換而言之，作為多元化業(yè)務豐富的綠地而言，只要幾個產業(yè)發(fā)展比較平衡，那么問題也不會太大。”嚴躍進對法治周末記者評價。

與此同時，在嚴躍進看來，綠地在房地產主業(yè)上也不能馬虎。

“未來房地產的發(fā)展將不再是簡單的拿地、建設、銷售的模式，而更多的則是向服務型模式、互聯(lián)網(wǎng)模式作出轉變。”嚴躍進說，“在房地產業(yè)務上，綠地也應該嘗試轉變。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。