豪宅去庫(kù)存尖峰時(shí)刻：京城別墅被傳漲價(jià)千萬(wàn)

按照未來(lái)一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目，預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算，待售的頂豪項(xiàng)目數(shù)量將高達(dá)3000套。

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)3月1日，位于北京中央別墅區(qū)的金地中央世家項(xiàng)目傳出了單套漲價(jià)1000萬(wàn)元的消息。雖然因?yàn)榻鼇?lái)一系列政策利好正在推動(dòng)一線城市的地產(chǎn)行情不斷向上，但是1000萬(wàn)元的漲價(jià)幅度也著實(shí)令人咋舌。

一位了解事件的消息人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，漲價(jià)消息確有其事。該項(xiàng)目?jī)?nèi)部給出的漲價(jià)幅度是在1000萬(wàn)元基準(zhǔn)上可做15%-25%的上下調(diào)整，即750萬(wàn)元-1250萬(wàn)元之間。

不僅如此，該人士還稱，由于門(mén)頭溝區(qū)域出現(xiàn)了樓面價(jià)4.8萬(wàn)元的地王項(xiàng)目，有位于門(mén)頭溝的別墅也在醞釀漲價(jià)，漲幅在20%左右。

需要指出的是，雖然目前北京實(shí)際可售的商品房住宅庫(kù)存只有6.25萬(wàn)套，為近兩年的最低水平。但隨著住宅市場(chǎng)的豪宅化，單價(jià)在8萬(wàn)+甚至10萬(wàn)+的項(xiàng)目供應(yīng)過(guò)大，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，與北京別墅漲價(jià)事件并存的是北京豪宅普遍的去庫(kù)存壓力。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)表示：“北京確實(shí)有一些項(xiàng)目在醞釀漲價(jià)，但大多還是基于自身產(chǎn)品品質(zhì)的提升。普通住宅產(chǎn)品如果沒(méi)有新的價(jià)格支撐點(diǎn)而盲目漲價(jià)，則必定會(huì)影響銷(xiāo)量，這是雙刃劍。”

漲價(jià)1000萬(wàn)的別墅

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，中央世家是金地去年推出的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目位于順義中央別墅區(qū)后沙峪羅馬環(huán)島東1000米。別墅產(chǎn)品共63套。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，金地中央世家南區(qū)于2015年售罄，合共去化35棟，總收金8.5億元。2016年項(xiàng)目北區(qū)開(kāi)盤(pán)一夜成交8套，突破2億元。目前僅剩包括樓王在內(nèi)的十幾套稀缺產(chǎn)品。

有接近北京金地的人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體分析稱，一般情況下，產(chǎn)品接近清盤(pán)時(shí)都會(huì)有一定的價(jià)格調(diào)整。而中央世家1000萬(wàn)的單價(jià)漲價(jià)幅度，不僅可以令項(xiàng)目在后期獲得更高的溢價(jià)，同時(shí)也是一種營(yíng)銷(xiāo)手段。“不管怎么樣，喊出漲價(jià)1000萬(wàn)元都是非常抓人眼球的。”

事實(shí)上，摩拳擦掌準(zhǔn)備漲價(jià)的不止金地一家。“現(xiàn)在北京的開(kāi)發(fā)商都是一種矛盾心理，一方面害怕監(jiān)管層面槍打出頭鳥(niǎo)出手干預(yù)甚至懲戒漲價(jià)樓盤(pán)，因此誰(shuí)也不愿意太露骨的喊出漲價(jià)；但另一方面，政策層面帶來(lái)的利好和行情又使開(kāi)發(fā)商不愿放過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)。”

一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的2月份，北京各行政區(qū)房?jī)r(jià)有不同程度的漲幅，其中朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、密云縣漲幅超過(guò)10%，通州、房山漲幅超過(guò)5%。

項(xiàng)目方面，北京新天地由37000元/平方米漲至42000元/平方米，漲價(jià)幅度高達(dá)5000元/平方米。此前聲稱只有兩個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)的北京萬(wàn)科，旗下首開(kāi)萬(wàn)科城市之光漲價(jià)11%，首開(kāi)萬(wàn)科公園里漲價(jià)6%，金地萬(wàn)科金域東郡漲價(jià)5.71%。

不過(guò)郭毅并不因此就認(rèn)為北京會(huì)出現(xiàn)政策層面的收緊。“北京目前市場(chǎng)價(jià)格漲幅處在合理、穩(wěn)定的區(qū)間。并且新房在整體成交占比非常低，可以算是小眾市場(chǎng)。比如2月份整體住宅市場(chǎng)成交1.8萬(wàn)套，其中二手房1.5萬(wàn)套，新房?jī)H有3000套。另一方面，北京一直嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，市場(chǎng)成交多以自住需求為主，沒(méi)有投資性需求。政府也沒(méi)有必要去再加碼調(diào)控自住市場(chǎng)。”

豪宅去庫(kù)存

中原地產(chǎn)的一份數(shù)據(jù)顯示，2016年至今北京8萬(wàn)+項(xiàng)目成交已經(jīng)達(dá)到110套，總成交金額32.29億元，慣例淡季的開(kāi)年2個(gè)月簽約已經(jīng)趕上之前市場(chǎng)半年的簽約數(shù)據(jù)，成交均價(jià)也高達(dá)99587元/平方米，接近10萬(wàn)元大關(guān)。

但和目前的豪宅存量相比，這個(gè)數(shù)字又顯得不值一提。中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)將有60個(gè)項(xiàng)目以突破10萬(wàn)元/平方米的價(jià)格進(jìn)入北京市場(chǎng)。按照未來(lái)一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目，預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算，待售的頂豪項(xiàng)目數(shù)量將高達(dá)3000套。

目前，包括泛海國(guó)際、萬(wàn)柳書(shū)院、紅璽臺(tái)、西宸原著、使館壹號(hào)院、金茂府等近40個(gè)項(xiàng)目售價(jià)在8萬(wàn)元/平方米以上，并成功簽約，隨著后續(xù)高價(jià)地塊項(xiàng)目的陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目在新的一年都將有全新的價(jià)格提升。

此外，包括昆侖域、中國(guó)璽、恒大麗宮、優(yōu)山美地等10個(gè)老項(xiàng)目，以及2015年陸續(xù)成交的高價(jià)地如葛洲壩樊家村地塊、保利常營(yíng)地塊、懋源孫河地塊等10個(gè)純新項(xiàng)目，一起進(jìn)入市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，上述項(xiàng)目都有售價(jià)突破10萬(wàn)元/平方米的潛質(zhì)，即使其中個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)接近清盤(pán)，最后的售價(jià)依然在10萬(wàn)元/平方米以上。

張大偉指出，即使2016年的頂豪市場(chǎng)較為樂(lè)觀，當(dāng)前這些庫(kù)存也需要5-10年時(shí)間的去化周期。北京10萬(wàn)+項(xiàng)目歷史最高銷(xiāo)售紀(jì)錄一年261套，即使按照8萬(wàn)元/平方米的簽約價(jià)格計(jì)算，所有居住類(lèi)項(xiàng)目一年的簽約量只有673套。

郭毅對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，目前一些漲價(jià)消息都是都是開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)，實(shí)際是否會(huì)漲這么多，并且客戶是否最終會(huì)買(mǎi)單，還都會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)過(guò)程。“個(gè)別開(kāi)發(fā)商過(guò)于樂(lè)觀，調(diào)價(jià)幅度大，一定會(huì)傷害客戶。因此價(jià)格是個(gè)杠桿，用得好可以使產(chǎn)品價(jià)值最大化，用不好則會(huì)傷害企業(yè)的品牌，是一個(gè)硬幣的兩面。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。