樓市“去庫存”宜與農(nóng)民工市民化激勵相容

樓市“去庫存”是今年我國經(jīng)濟工作五大任務(wù)之一。在如何“去庫存”上，決策層提出了要推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，即農(nóng)民工“市民化”。也就是農(nóng)民買房和身份轉(zhuǎn)換要同步推進。這意味著，各地在激勵農(nóng)民買房的同時，要同步推進戶籍制度改革，向包括新市民在內(nèi)的全體市民，提供教育醫(yī)療、社會保障、就業(yè)扶持等均等化的基本公共服務(wù)。

農(nóng)民工市民化與樓市“去庫存”結(jié)合起來，絕非單純“買房子”，而是通過打破戶籍隔離堅冰，讓2.7億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及1.6億“三留人群”（留守兒童、老人和婦女）“進得來、住得下、住得好”，釋放內(nèi)需這一中國未來發(fā)展的最大潛力。當前，全球經(jīng)濟正面臨2008年以來最寒冷的“凜冬”，2001年“入世”以來長達10多年的外部紅利正在褪去；內(nèi)部制造業(yè)產(chǎn)能過剩疊加房地產(chǎn)下行，投資驅(qū)動的高增長不復(fù)存在。但是，長期城鄉(xiāng)“二元”隔離、城市農(nóng)民工和市民的“新二元”隔離，壓制了內(nèi)需釋放，以危機促改革，或許是倒逼經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的路徑。

占城市常住人口35%的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，因不能在城市定居，40歲左右回到鄉(xiāng)下，造成勞動力流失、資源重新配置到低效率部門；1.6億“三留人群”的存在，讓農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的消費和投資不能留在城市，不僅城市規(guī)模和集聚效應(yīng)無從發(fā)揮，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化受阻，“二元隔離”也造成國民福祉損耗和社會不穩(wěn)定。只要制度調(diào)整，就能讓長期被壓制的內(nèi)需潛力爆發(fā)，這就是我國經(jīng)濟的韌性和回旋余地。

新年伊始，鼓勵農(nóng)民工購房和戶改同步進行。目前，各地鼓勵農(nóng)民買房政策可謂豐富多樣，如財政按購房面積補貼現(xiàn)金、減征所繳房屋契稅、提高公積金貸款額度、放寬公積金提取條件及用途、放寬貸款購房首付條件、水電氣繳費折扣等。戶改也在推進，1月22日國務(wù)院常務(wù)會議部署推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，近日公安部將“農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口”等四類群體，定為落戶重點。

樓市政策刺激從來不乏力度和激情，關(guān)鍵在于戶改有無實質(zhì)性推進。在部署戶改上，除少數(shù)特大城市外，要求全面放寬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件，提高居住證“含金量”，使外來常住人口盡早在居住地享有義務(wù)教育、就業(yè)醫(yī)療、法律援助等基本公共服務(wù)。公安部副部長黃明在部署會上也表示，建立完善積分落戶制度，堅持以合法穩(wěn)定就業(yè)和居所（含租賃）、參加城鎮(zhèn)社保年限、連續(xù)居住年限等為主要指標，重點解決在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人群落戶。

戶口遷入以合法穩(wěn)定住所、合法穩(wěn)定職業(yè)為條件，符合人口自由遷徙和建立統(tǒng)一勞動力市場的一般訴求。但是，考慮各地資源環(huán)境綜合承載和發(fā)展?jié)摿?，以居住證為載體，走“地方主導(dǎo)、因地制宜”的戶改路線，看起來符合實際，但難逃此前“雷聲大、雨點小”的戶改輪回。過去10多年地方土地財政豐厚、經(jīng)濟增長快的時期，沒有解決“戶改”問題，當前地方面臨空前財政困境，很多三、四線城市稅收負增長，甚至發(fā)不出工資的情況下，仰仗地方真金白銀投入難度很大。

切實推進戶改，就要打破地方政府對落戶標準的壟斷，建立以穩(wěn)定就業(yè)和居所為單一標準的入戶機制，而不是任由地方建立篩選式的“利我戶改”模式。當務(wù)之急是，推進中央財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤。同時，以推進“雙掛鉤”（財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤）和擴大地方債務(wù)置換為契機，構(gòu)建以戶改為內(nèi)容之一的官員獎懲機制，倒逼和激勵地方政府在公共服務(wù)均等化上投入真金白銀。

從近期各地實踐來看，單純激勵農(nóng)民工買房的意圖更濃，顯得也很急迫，與過往地方政府刺激樓市的做法并無二致，與同步推進公共服務(wù)均等化明顯不在一個步調(diào)上。因此，要防止鼓勵農(nóng)民工購房異化為“赤腳上樓”，但公共服務(wù)供給嚴重滯后或缺失，造成目前整體處于青壯年的新市民儲蓄被透支，未來或因收入下降、工作不穩(wěn)定、子女教育、老人醫(yī)療等支出突然增加時而陷入城市底層。

過去近20年，地方政府（特別是三、四線城市政府）享受慣了天然得來的土地財政（依賴度在50%以上）紅利，單純賣房的負面激勵是存在的。因此，在同步推進農(nóng)民工購房和戶改的同時，在中央轉(zhuǎn)移支付、地方債務(wù)置換定向投入等資金的支持下，要加大地方公共服務(wù)供給，確保資金進入城市“短板”，而非進入中看不中用的所謂城市地標項目，確保農(nóng)民工到手的戶籍身份不掉色。

另外，農(nóng)民工進城的同時，土地“三權(quán)”（土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)）處置也是個問題。目前，為避免過去“被上樓”，提高農(nóng)民工買房積極性，各地僅采取戶口變動與“三權(quán)”脫鉤的做法。事實上，土地改革是新型城鎮(zhèn)化的另一個抓手。長達近20年的土地財政，造成城鎮(zhèn)化成本居高不下，尤其是房價、物價及公共服務(wù)高成本。農(nóng)村土地制度改革不僅為農(nóng)民進城提供一筆資本，而且是農(nóng)民共享城市化、工業(yè)化紅利，降低城鎮(zhèn)化成本的必由之路。因此，要加快推進跨地區(qū)建設(shè)用地增減掛鉤、農(nóng)業(yè)用地占補平衡，擴大宅基地和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的范圍，擴大“兩權(quán)”抵押（承包地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押）的范圍，讓農(nóng)民攜資本進城的同時，享受城市化和工業(yè)化紅利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。