住建部“下鄉(xiāng)”摸底去庫存 加大對農(nóng)民買房支持度

針對當前國內經(jīng)濟的下行壓力，決策層再次釋放政策信號。

無論是1月22日的國務院常務會議還是27日的中央一號文件，通過推進新型城鎮(zhèn)化釋放內需去庫存的思路正逐漸清晰起來。

“今年1月，住建部派出了多個調研組到山東、陜西、福建等地，全部由司長擔任調研組組長，調研的主要內容就是圍繞新型城鎮(zhèn)化建設，確保中央制定政策有的放矢。”住建部的一位官員對《華夏時報》記者表示，今年去庫存政策手段將主要在三四線城市實施，從這一角度來說，新型城鎮(zhèn)化建設被賦予了更加重要的政策角色。

“農(nóng)村土改已在推進”

“從住建部目前摸底的情況來看，調研組去的地方主要是三四線城市及城鎮(zhèn)，如山東的威海、滕州，陜西的眉縣，福建的南安等，主要是目前城鎮(zhèn)化建設相對較好的地方總結經(jīng)驗。”上述住建部官員指出，住建部此次調研將在全國“兩會”前形成材料向中央?yún)R報。

“從目前來看，若要消化現(xiàn)有的大量庫存，必須要啟動一個新的購房群體。由農(nóng)民工轉化的‘新市民’則是此前很少觸碰的群體，而且目前庫存量最大的三四線城市也正是這一群體的主要置業(yè)地。”中房協(xié)名譽會長朱中一指出。

“新的人口紅利將在城鎮(zhèn)化過程中大量涌現(xiàn)，大量的‘城歸’會成為一個趨勢，而城歸人口的就業(yè)則需要第三產(chǎn)業(yè)來解決，要鼓勵年輕人回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新。”全國政協(xié)常委厲以寧在“2016中國新型城鎮(zhèn)化論壇”上指出。

按照中央給出的城鎮(zhèn)化規(guī)劃，到2030年，我國的城鎮(zhèn)化率將達到60%到70%左右。但厲以寧認為，到2030年這一數(shù)字將會更高。

根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調查報告的公開數(shù)據(jù)，2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。而從就業(yè)地看，目前1.7億外出農(nóng)民工69.1%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。

“中央提出農(nóng)民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，今年住建部將出臺相關政策加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度。例如，住建部已經(jīng)開始研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，方便農(nóng)民貸款。”上述住建部官員指出。

同時，據(jù)一位接近國土部的人士向記者透露，目前農(nóng)村土地制度改革已在推進中，預計2016年會出臺相關政策。

“目前政策的方向主要是對進城務工的農(nóng)民工進行政策引導與傾斜，同時在產(chǎn)業(yè)配套上仍需完善，這才能令其放心購房。”上述接近國土部的人士表示。

“要將農(nóng)民工變成購房群體，仍然需要很長一段時間。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，基礎設施及公共服務在不同行政級別的城市存在巨大的落差，導致人口向行政級別高的城市流動。因此，要吸引農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房，還要加快制定向小城市傾斜的投資政策，引導產(chǎn)業(yè)項目和基礎設施建設。

城鎮(zhèn)化樣本

在1月底各地方政府陸續(xù)召開的地方“兩會”上，推進新型城鎮(zhèn)化試點工作也成為重要議題，被寫入各地的十三五規(guī)劃中。

“從地方政府的角度來說，新型城鎮(zhèn)化試點無論是對地方的經(jīng)濟發(fā)展還是政府成績來說，都是濃墨重彩的一筆，因此，地方政府的積極性也較高，從去年9月份開始，各地就已紛紛開始上報試點方案。”海南省一位政府官員對記者表示。

在推進城鎮(zhèn)化的工作中，旨在“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎設施投資和運營”的政府和社會資本合作模式（簡稱PPP模式）已經(jīng)逐漸成熟。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2015年5月，全國34個省市區(qū)地方政府推出了PPP推介項目共1043個，總額約1.97萬億元的PPP項目，涉及交通設施、污水處理、醫(yī)療、養(yǎng)老等領域。

“通過PPP模式，政府和社會資本能夠建立起長期平等的合作關系，雙方最大限度地發(fā)揮出各自優(yōu)勢。”大岳咨詢有限公司負責人金永祥表示。

在城鎮(zhèn)化PPP模式上，中信地產(chǎn)已經(jīng)有了較為成熟的經(jīng)驗。

據(jù)了解，至2015年末，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)超1200億元，土地儲備超2000萬平方米，并通過汕頭中信濱海新城、成都天府新區(qū)、珠海前山河綜合整治等城市運營類項目的落地，積極探索在新型城鎮(zhèn)化背景下的供給側改革方式。

“今后，中信地產(chǎn)將積極借助汕頭中信濱海新城已形成的新型城鎮(zhèn)化PPP模式良好品牌效應，通過PPP基金的金融模式創(chuàng)新，在東部沿海以及城鎮(zhèn)化發(fā)達區(qū)域進行異地復制。”中信地產(chǎn)副董事長、總裁宋川在“2016中國新型城鎮(zhèn)化論壇”上表示。

中信地產(chǎn)副總裁林竹給出解讀，中信的金融與非金融綜合優(yōu)勢使得中信城市運營PPP模式具備差異化，對城市供給側改革能起到推動作用，是站在市場端來提供公共產(chǎn)品。汕頭中信濱海新城中的汕頭海灣隧道項目就是ppp模式運作下的典型項目。

據(jù)了解，汕頭海灣隧道項目通過公開招標確定中信地產(chǎn)為項目城市運營的合法投資主體，由濱海新城公司（中信地產(chǎn)與社會資本合資成立，其中中信占股51%）與當?shù)卣餐闪⑺淼理椖抗具M行建設，其中濱海新城公司股份占比為51%。

“（海灣隧道項目）通過公司股權比例分配投資回報，并通過土地開發(fā)特許授權，在隧道項目公司實現(xiàn)土地未來收益與特定基礎設施建設的捆綁，設定合理平等、完善的權利義務機制和風險投資。”林竹介紹道。

北京師范大學新興市場研究院院長兼發(fā)展研究院院長胡必亮表示，中信的PPP模式解決了新型城鎮(zhèn)化發(fā)展問題。解決了由早先的政府主導變成了如今的政府引導、市場主導的市場機制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。