優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn) 多個城市土地出讓額逾千億元

近期，全國土地市場整體持續(xù)升溫，深圳、廣州、北京等熱點城市高價地塊不斷出現(xiàn)，成交額快速攀升，多個城市土地出讓成交額超過千億元。

土地市場持續(xù)升溫

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京、杭州、上海等城市今年以來土地成交額已突破千億元。其中，北京為1130億元，土地出讓額居前，杭州為1097億元，上海為1015.47億元。

同時，50個典型城市合計土地出讓額1.6萬億元，同比上漲12%。其中，27個城市超過200億元，49個城市超過100億元。上述數(shù)據(jù)均刷新近年來同期紀(jì)錄。超過20億元的地塊44宗。其中，底價成交為11宗，占比25%。

23個城市土地出讓規(guī)劃建筑面積超過1000萬平方米，成都、重慶、蘇州3個地區(qū)超過2000萬平方米。其中，成都土地出讓規(guī)劃建筑面積合計2770.17萬平方米，重慶合計為2335.5萬平方米，蘇州為2334.08萬平方米。在一線城市中，北京地區(qū)土地出讓規(guī)劃建筑面積合計356.43萬平方米，平均溢價率為18.61%。

杭州等熱點地區(qū)土地出讓規(guī)模及成交溢價率均較高。5月27日，杭州市蕭山區(qū)集中出讓5宗宅地，規(guī)劃建筑面積合計為143915平方米，總成交價66.18億元，保利、順發(fā)、景瑞等房企成功競得地塊。其中，杭州眾毓企業(yè)管理有限公司以總價13.34億元競得蕭山區(qū)寧圍單元XSCQ1405-04地塊，樓面價為21722元/平方米，溢價率27.78%。杭州眾揚企業(yè)管理有限公司以總價8.09億元競得寧圍單元XSCQ1405-18地塊，樓面價21521元/平方米，溢價率26.59%。

近期熱點城市出讓的住宅地塊樓面價較高，容積率較低。這就意味著競得者需要在相應(yīng)地塊上建造改善型住宅產(chǎn)品。

5月27日，天津津南區(qū)辛莊板塊3宗住宅用地入市，規(guī)劃建筑面積15.75萬平方米，起始總價為28.85億元。其中，津南（掛）2020-06號地塊由中鐵建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以底價6.93億元獲得，樓面價為9462元/平方米。該地塊為二類居住用地，規(guī)劃建筑面積36619.5平方米，容積率不大于2且不小于1。大華（天津）發(fā)展有限公司以底價21.92億元獲得04號、05號地塊，成交樓面價分別為9454元/平方米、10698元/平方米。04號地塊容積率為不大于2且不小于1，05號地塊容積率為不大于1.6且不小于1。

房企拿地?zé)崆椴粶p

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英指出，多地出讓較優(yōu)質(zhì)地塊，有利于穩(wěn)定樓市，提振市場信心。一些地區(qū)推出的住宅用地資源稀缺，地理位置佳，且周邊配套建設(shè)較成熟，教育、醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)。出讓優(yōu)質(zhì)地塊，很大程度上激發(fā)了房企的拿地?zé)崆椤?/p>

據(jù)中指研究院監(jiān)測，2020年前4個月，保利地產(chǎn)、香港置地、中國恒大（03333）3家房企拿地金額均超過300億元。龍湖集團(tuán)（00960）、華潤置地（01109）、綠城中國（03900）3家房企拿地金額在200億元至300億元之間。新城控股、招商蛇口分別攬地198億元及192億元。TOP10企業(yè)拿地總額2400億元，占TOP50企業(yè)的37.8%。進(jìn)入5月，房企拿地?zé)崆椴粶p。

克而瑞研究中心謝楊春指出，百強房企土地總貨值規(guī)模達(dá)到42萬億元。其中，前10強房企的土儲總貨值達(dá)18萬億元，占百強房企總貨值的4成以上，規(guī)模房企的土地儲備具有優(yōu)勢。從龍頭企業(yè)的投資策略看，以深耕聚焦、謹(jǐn)慎投資為主，且收并購成為獲取資源的重要途徑，注重運營節(jié)奏。

今年以來房企聯(lián)合體拿地明顯增加。這種方式可以減少單家房企資金占用規(guī)模和成本，提升拿地成功率。同時，后期銷售方面可以增加更多“賣點”，提高綜合知名度，有利于提升銷售去化率。

據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測，融創(chuàng)、世茂通過收并購繼續(xù)擴(kuò)規(guī)模，兩者總土儲貨值較2018年分別增長33.8%和20.5%。其中，融創(chuàng)6成土儲來自收并購。世茂于2019年也收購了部分新城項目，且2020年初完成了對福晟的大筆收購。而綠地、華潤等通過調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局的戰(zhàn)略，積極拓寬拿地渠道、穩(wěn)健增儲。綠地在三四線城市堅定高鐵新城戰(zhàn)略，布局優(yōu)質(zhì)核心三四線城市樓市，土儲貨值同比漲幅超過50%。

警惕變相融資拿地

為緩解現(xiàn)金流壓力、償還到期債務(wù)、支付拿地所需資金，今年以來房企融資積極性高漲。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至5月27日，房企債券融資持續(xù)井噴，今年以來債券類融資額達(dá)3076億元，同比增長約25%。而2019年全年行業(yè)整體融資金額僅5800億元。其中，4月房地產(chǎn)行業(yè)融資總金額達(dá)971億元，刷新最近幾年單月融資額紀(jì)錄。5月以來，房企融資繼續(xù)高位運行。

從融資利率看，萬科A、葛洲壩等企業(yè)的融資利率低至2%左右。相比此前動輒6%-10%的企業(yè)債券，近期房企融資利率持續(xù)走低。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（5月16日至5月22日）房企境內(nèi)、外債券共發(fā)行18筆，融資（含計劃）金額約170.4億元，融資金額環(huán)比上升137%。受益于積極的金融政策，國內(nèi)債券市場進(jìn)入階段性活躍期。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，境外融資收緊，而境內(nèi)融資活躍，房企融資持續(xù)井噴，不少房企進(jìn)行儲備性發(fā)債。海外融資3月份規(guī)模驟減，4月份全面停滯，5月份小額復(fù)蘇，但前景仍不甚明朗。因此，房地產(chǎn)企業(yè)普遍增加境內(nèi)融資規(guī)模及融資期限，以保證在較長的一段時間內(nèi)現(xiàn)金流不受影響。

一些房企強調(diào)，融資金額不用作拿地使用。多位業(yè)內(nèi)人士指出，房企盡管對某筆融資規(guī)定了用途，但融資后整體現(xiàn)金流變得寬裕，可以將更多的經(jīng)營性現(xiàn)金流用于拿地，這等于變相通過融資進(jìn)行拿地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。