房企出海融資觸碰美元債匯率暗礁 財(cái)務(wù)成本飆升乃至翻倍

票息率最高的企業(yè)融資成本可能達(dá)到18%甚至更高，票息率較低的企業(yè)融資成本也將上升至10%左右

對(duì)于部分內(nèi)地房企而言，匯率風(fēng)險(xiǎn)或許曾經(jīng)僅僅是美元債發(fā)行過(guò)程中的一句風(fēng)險(xiǎn)提示，然而如今其正在財(cái)務(wù)報(bào)表中吞噬房企本就已經(jīng)來(lái)之不易的利潤(rùn)。

于是，在房企中一度大行其道、在房企高管眼中曾經(jīng)“融資成本低得不好意思說(shuō)”的美元債，也開(kāi)始展現(xiàn)其“猙獰”的一面。多家房企的融資成本也隱性大幅上升、甚至翻倍，“匯率陷阱”也正成為中介機(jī)構(gòu)人士之間的聊資。

2014年以來(lái)，人民幣累計(jì)貶值幅度已經(jīng)超過(guò)7.5%。美元債發(fā)行利率原本較低的房地產(chǎn)企業(yè)尚可承受，但對(duì)部分發(fā)行利率本就較高的房企而言，其融資成本更是雪上加霜。更為令人擔(dān)憂的是，人民幣匯率貶值的勢(shì)頭目前并沒(méi)有止步，負(fù)債端的隱性成本還可能進(jìn)一步上升。

美元債看起來(lái)很美

2012年至2014年年初，由于美國(guó)連續(xù)量化寬松政策的實(shí)施，全球資本市場(chǎng)出現(xiàn)了超低利率的環(huán)境。對(duì)于內(nèi)地房企而言，國(guó)內(nèi)融資成本的相對(duì)高企和難度的加大，使得它們有動(dòng)力去海外尋求成本更為低廉的資金。

券商統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,僅去年上半年，中國(guó)企業(yè)境外美元債券發(fā)行總規(guī)模已近593億美元，刷新歷史紀(jì)錄。券商預(yù)計(jì)，美元債券和離岸人民幣債券的去年全年融資規(guī)模有望分別達(dá)到1250億美元和2500億元人民幣。

刷新歷史紀(jì)錄的背后，美元債確實(shí)看起來(lái)很美。從表面上來(lái)看,美元借款確實(shí)利率較低,中國(guó)最優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)行的多年期美元債利率大多在3%-6%之間。萬(wàn)科2013年首次境外美元債券發(fā)行時(shí)，該筆8億美元的5年期債券的年票息率僅為2.625%。

但是,值得一提的是,內(nèi)地房企融資成本差距懸殊,如上所述，萬(wàn)科當(dāng)年美元債年票息率僅2.625%,一些央企背景的房企也能拿到3%-6%左右的票息率,而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，,二、三線房企所發(fā)行的美元債券利率最高可達(dá)13.5%左右，較為普遍融資成本也接近10%。例如，旭輝控股集團(tuán)于2013年4月發(fā)行五年期美元債券，金額為2.75億美元，票面利率高達(dá)12.25%；此后的2013年9月，該公司額外增發(fā)2.25億美元，實(shí)際年度利息成本為11.11%；2014年該公司繼續(xù)發(fā)行美元債，本金額為2億元，實(shí)際利息成本降至8.99%。

此外，據(jù)中介機(jī)構(gòu)人士向本報(bào)記者介紹，二、三線內(nèi)地房企在海外發(fā)債過(guò)程中普遍遭遇評(píng)級(jí)過(guò)低，房企在海外獲得的評(píng)級(jí)多數(shù)為B級(jí)或類似的對(duì)應(yīng)級(jí)別。對(duì)于運(yùn)作比較成熟的美元債市場(chǎng)而言，評(píng)級(jí)與票息率可謂是息息相關(guān)。

融資成本有暗礁

與傳統(tǒng)商業(yè)銀行人民幣貸款不同,美元債以美元為計(jì)價(jià)貨幣,房企的實(shí)際成本與匯率可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。

2014年以來(lái),人民幣兌美元匯率升值止步，并曾經(jīng)出現(xiàn)幾次突然快速大幅貶值。如果從2013年12月31日6.1的人民幣中間價(jià)起算，至今年1月8日人民幣中間價(jià)的6.5636，人民幣匯率累計(jì)已經(jīng)貶值4600個(gè)基點(diǎn)，貶值幅度超過(guò)7.5%。

“人民幣如果貶值5個(gè)百分點(diǎn),那么內(nèi)房企所發(fā)行的美元債成本也會(huì)上漲5個(gè)百分點(diǎn)左右”,一位股份制銀行投行人士對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇以及持續(xù)加息預(yù)期增強(qiáng)，美元中長(zhǎng)期走強(qiáng)的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。”

此外，多家外資銀行和財(cái)富管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人近期均對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，機(jī)構(gòu)對(duì)于匯率態(tài)勢(shì)的分歧在加大，對(duì)于今年人民幣中間價(jià)極值的預(yù)測(cè)區(qū)間在6.6-7.3之間。

如果按照目前的匯率水平計(jì)算，票息率最高的企業(yè)的資金成本將上升至17%以上，再加上1%左右的美元債發(fā)行的財(cái)務(wù)成本，房企的融資成本可能達(dá)到18%、甚至更高，即使是票息率較低的企業(yè)的融資成本也將上升至10%左右(同樣考慮發(fā)行的財(cái)務(wù)成本因素)。對(duì)于部分企業(yè)而言，美元債的融資成本事實(shí)上已經(jīng)翻倍。

當(dāng)然，并非所有房企的美元債融資成本都必然會(huì)飆高，也有部分房企對(duì)于外幣借款提前做了匯率掉期處理，以降低匯兌損失。不過(guò)，從公開(kāi)資料來(lái)看，大部分發(fā)行美元債的內(nèi)房企并沒(méi)有為外幣進(jìn)行對(duì)沖或者是套期保值，利用衍生工具化解金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。

此外，有研究顯示，內(nèi)地房企美元債的償還壓力將在未來(lái)四年內(nèi)出現(xiàn)，2016年將有約63億美元債券到期，這將是2015年到期債券規(guī)模的兩倍，而到2018年和2019年，將出現(xiàn)債券到期高峰，每年有約120億美元的債券到期。

境內(nèi)開(kāi)發(fā)貸敞開(kāi)胸懷

從上述數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，與境內(nèi)貸款相比，房企美元債的融資成本最高可達(dá)銀行貸款利率兩倍或更高，最低也基本與信托融資成本持平。

事實(shí)上，相較于所謂“錢(qián)荒”的2013年，目前“涉房貸款”的獲取變得更為容易。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì)，截至去年上半年，16家上市銀行“涉房貸款”的合計(jì)余額(均采用集團(tuán)或合并口徑相關(guān)數(shù)據(jù))為14.86萬(wàn)億元,較2014年年末的13.65萬(wàn)億元增長(zhǎng)了8.86%。具體到開(kāi)發(fā)貸，截至2015年6月末,16家上市銀行對(duì)公業(yè)務(wù)中涉及房地產(chǎn)業(yè)的貸款(開(kāi)發(fā)貸)余額合計(jì)4.28萬(wàn)億元,較2014年年底的4.01萬(wàn)億元增長(zhǎng)了6.73%，較2014年中期的3.82萬(wàn)億元增長(zhǎng)了12.04%。從整體來(lái)看，股份制銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)貸興致十足，開(kāi)發(fā)貸占比最高的7家銀行中有6家為股份制銀行,其開(kāi)發(fā)貸占比在9.4%-12.8%之間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。