2016全面去庫(kù)存戰(zhàn)役打響：靶心瞄準(zhǔn)三、四線城市

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神指導(dǎo)下，需要“供求改”的“組合拳”才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

編者按：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)行業(yè)的作用再度被強(qiáng)化。不久前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式定調(diào)去庫(kù)存。會(huì)議指出，要擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存。其中對(duì)于擴(kuò)需方面，表示要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求。落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。樓市庫(kù)存有多大？如何去庫(kù)存，這些直接關(guān)系到去庫(kù)存戰(zhàn)役的戰(zhàn)略部署。在打響去庫(kù)存戰(zhàn)役的大背景下，明年樓市或許會(huì)迎來(lái)釋放期。

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的痛點(diǎn)、金融系統(tǒng)最大的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的隱患是巨量庫(kù)存，化解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力已是刻不容緩，去庫(kù)存是打一場(chǎng)“殲滅戰(zhàn)”的提法空前絕后。2015年12月份的中央政治局會(huì)議與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、中央城市工作會(huì)議正式吹響全面去庫(kù)存的集結(jié)號(hào)，首次把去庫(kù)存作為2016年政府主要工作任務(wù)與目標(biāo)。2015年12月21日晚發(fā)布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存六條建議，開(kāi)啟了2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新局面。

打一場(chǎng)去庫(kù)存的“殲滅戰(zhàn)”

12月21日晚，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公告提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存六條措施”，說(shuō)明2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基調(diào)是去庫(kù)存。第一是要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。第二是要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。第三是要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。第四是要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者。鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。第五是要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。第六是要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出去庫(kù)存是非常罕見(jiàn)的。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出住房需求的新政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有長(zhǎng)遠(yuǎn)重要意義與作用。第一是農(nóng)民工市民化。這是過(guò)去十二年房地產(chǎn)政策歷史上首次的提法，不僅是有利新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，更有利于去庫(kù)存，最主要是增加住房需求去庫(kù)存。因此，以戶籍與住房制度改革達(dá)到農(nóng)民工市民化，最終的目的是去庫(kù)存。第二是戶籍制度改革。以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，目的是解決戶籍與買房及就業(yè)等問(wèn)題。第三是住房制度改革。購(gòu)租并舉是未來(lái)住房制度的主要方向，非戶籍人口納入公租房體系，實(shí)質(zhì)上是釋放出收購(gòu)商品房庫(kù)存轉(zhuǎn)為公租房、保障房與棚戶改造以貨幣化為主，農(nóng)民工納入住房保障體系等都是利國(guó)利民的。第四是住房租賃市場(chǎng)。實(shí)際上是變相鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資。第五是鼓勵(lì)房企適當(dāng)降價(jià)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，降價(jià)與否，企業(yè)自有安排。第六是取消過(guò)時(shí)的限制性措施。去行政化是房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向，取消限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限簽、限售、限外政策已經(jīng)沒(méi)有存在的必要性。同時(shí)IPO、增發(fā)、發(fā)債等資本市場(chǎng)方面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將要放開(kāi)。

目前全國(guó)商品房庫(kù)存結(jié)構(gòu)分化，一、二線城市的庫(kù)存壓力相對(duì)要小，而三、四線城市的庫(kù)存壓力偏大，說(shuō)明去庫(kù)存的靶心應(yīng)該對(duì)準(zhǔn)三、四線城市。在中央方針指導(dǎo)下，后續(xù)要積極有效地去庫(kù)存，需要各類有效的政策做配套：其一是要對(duì)目前的庫(kù)存數(shù)量和結(jié)構(gòu)等做細(xì)致深入的調(diào)研，進(jìn)而為去庫(kù)存戰(zhàn)略的制定提供翔實(shí)的數(shù)據(jù)和材料。其二是要優(yōu)化各類政策，包括加快戶籍制度改革、住房制度改革、房貸和財(cái)稅政策進(jìn)一步寬松，重點(diǎn)支持農(nóng)民工市民化等。其三是應(yīng)對(duì)高庫(kù)存的城市采取有節(jié)制和管控的土地出讓方式。通過(guò)這一系列措施，將有效降低庫(kù)存規(guī)模，進(jìn)而促使庫(kù)存規(guī)模和住房需求、城市發(fā)展需求等形成較好的匹配。因此，庫(kù)存壓力不積極釋放，將極大地影響房企的投資和新開(kāi)工，同時(shí)房源閑置也構(gòu)成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。積極去庫(kù)存，將利好房企對(duì)資金的回籠和城市投資環(huán)境的改善，關(guān)鍵是起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。

化解庫(kù)存壓力

需“供求改”齊發(fā)力

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神指導(dǎo)下，需要“供求改”的“組合拳”才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。按現(xiàn)房與期房的庫(kù)存量看，短期之內(nèi)，房地產(chǎn)去庫(kù)存不能指望農(nóng)民工市民化買房與鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降房?jī)r(jià)。農(nóng)民工市民化之后進(jìn)城買房去庫(kù)存原本是件好事情，如果沒(méi)有完善的配套政策，農(nóng)民工進(jìn)城買房去庫(kù)存不現(xiàn)實(shí)，這招”不好使“。即使可以去化少部分庫(kù)存，根本無(wú)法發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的影響，很難真正達(dá)到去庫(kù)存的目的。目前住房庫(kù)存較大的是三、四線城市，這些城市就業(yè)機(jī)會(huì)不多，農(nóng)民工去這些城市的意愿不是很強(qiáng)。一線與二線城市的房?jī)r(jià)、物價(jià)水平高、銀行門檻高，而農(nóng)民工收入低，生活壓力大，缺乏購(gòu)買力。另外是一線與二線城市的政府負(fù)債較高與財(cái)政收入壓力及戶口的限制，使得農(nóng)民在買房等方面的資金、戶口、入市門檻等面臨困難。最關(guān)鍵是農(nóng)民工，缺乏文化與技能，很難在城市穩(wěn)定就業(yè)。農(nóng)民工進(jìn)城之后一定程度上給城市帶來(lái)不同的壓力。

事實(shí)上，降房?jī)r(jià)不是解決去庫(kù)存的最好辦法，如果降房?jī)r(jià)，買房者反而越會(huì)觀望，去庫(kù)存越困難。況且地方政府、銀行、上市公司股東、企業(yè)老板、財(cái)政部門未必會(huì)同意。去庫(kù)存的最有效、最好的辦法是鼓勵(lì)與要求政府取消限購(gòu)、限外、限貸政策、降房子開(kāi)發(fā)成本、國(guó)土部門降地價(jià)、稅務(wù)部門降稅費(fèi)、銀行降房貸首付、利息。如果政府收的房地產(chǎn)稅費(fèi)逐年上漲，房子的開(kāi)發(fā)總成本每年都是水漲船高，影響房企利潤(rùn)收入預(yù)期。一旦房企因降價(jià)、或者被收購(gòu)、或被銀行要求還貸等導(dǎo)致破產(chǎn)，增加社會(huì)的不穩(wěn)定。因此，全方位的去庫(kù)存方案，應(yīng)該讓政府、國(guó)土部門、銀行及國(guó)稅局、財(cái)政部門五方都加入去庫(kù)存隊(duì)伍，最大程度地釋放出首次、改善、投資性需求。

短中期看，去庫(kù)存需要供需兩端同時(shí)發(fā)力。一方面供應(yīng)上是用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與商品房供應(yīng)調(diào)整。三、四線城市供應(yīng)過(guò)剩、庫(kù)存過(guò)高的城市，停止用地供應(yīng)。而商品房庫(kù)存過(guò)高的，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。另一方面需求上是三、四線城市的戶籍、二孩政策全面放開(kāi)、停止城市大拆遷、收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)為保障房、棚戶改造貨幣化安置、農(nóng)民工進(jìn)城財(cái)政補(bǔ)帖買房等。

另外要加快房地產(chǎn)制度改革。第一是住房制度改革。首先是完善住房供應(yīng)體系，包括商品房與保障房及購(gòu)租供應(yīng)體系。其次是土地制度，打破城鄉(xiāng)二元制。再次是建立政策性住房銀行。最后是推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化(MBS)、允許異地貸款、公積金房貸資產(chǎn)證券化等。第二是保障房制度改革。農(nóng)民工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障房、住房公積金體系。長(zhǎng)期看則是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，這才是未來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的最好措施。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。