第四輪大寬松到來 房地產(chǎn)短期內(nèi)恐難成宏觀經(jīng)濟推手

中央經(jīng)濟工作會議史無前例地大篇幅提及房地產(chǎn)，正在開啟樓市一個新的“大寬松”時代。

業(yè)內(nèi)人士指出，回顧我國房地產(chǎn)調(diào)控史，過去曾有三個相對寬松的時代，分別肇始于1992年房改起步之初、1998年全面啟動市場化改革、2008年金融危機后的救市。如今各項政策環(huán)境的寬松，意味著房地產(chǎn)業(yè)已迎來第四個大寬松時代。

此輪以“供給側(cè)改革”為主導(dǎo)的市場寬松，被認(rèn)為將對房地產(chǎn)市場帶來刺激，并使得市場銷售維持在高位。但由于長期供應(yīng)過剩的累積，明年的房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等指標(biāo)恐難有起色。也即，房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)仍難成為宏觀經(jīng)濟的推手。

三度迎來寬松環(huán)境

“以前歷屆中央經(jīng)濟工作會議，對房地產(chǎn)的闡述，從未超過300字。而2014年12月的中央經(jīng)濟工作會議中，更是只字未提房地產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，今年的中央經(jīng)濟工作會議報告中，罕見的用了325個字符，論述房地產(chǎn)去庫存的重要性。

這種“濃墨重彩”的背后，被認(rèn)為隱含了監(jiān)管層對于房地產(chǎn)的一種態(tài)度。分析指出，按照中央經(jīng)濟工作會議和中央城市工作會議的口徑，未來還將有細(xì)化的房地產(chǎn)政策出臺，可能涉及政府回購商品房用作保障房、農(nóng)民購房優(yōu)惠、房貸利息抵個稅等，甚至可能包括下調(diào)首付比例。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)市場即將迎來政策層面的“大寬松”。這也是我國房地產(chǎn)市場的第四次“大寬松時代”。

第一次大寬松肇始于1992年房改之初。隨著住房公積金制度的全面推行，廣州、深圳、海南等城市吹響房地產(chǎn)開發(fā)等號角，社會貸款充裕，房地產(chǎn)投資增速加快。但隨著海南房地產(chǎn)泡沫破裂和1993年緊縮性政策等推出，這一時代很快結(jié)束。

第二次大寬松始于1998年。福利分房制度全面取消，對商品房價格的管制取消，預(yù)示著房地產(chǎn)全面啟動市場化改革。到2002年，隨著央行降息、土地招拍掛制度出臺，政策環(huán)境極度寬松。此后雖不斷有政策打壓，但房地產(chǎn)市場始終保持快速發(fā)展，直到2008年，金融危機刺破市場過熱的泡沫。

第三次大寬松始于2008年末。為應(yīng)對市場下行，“降息降稅降首付”等一系列組合拳打出。從2009年到2014年上半年，房地產(chǎn)市場始終保持快速增長，市場規(guī)模屢創(chuàng)新高。

2014年下半年“9·30新政”出臺，即被認(rèn)為是第四次大寬松的開啟。今年3月30日和9月30日，監(jiān)管層連續(xù)發(fā)布松綁樓市的政策，預(yù)示著房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷向好。

業(yè)內(nèi)人士指出，與2008年末和2009年初的市場環(huán)境相比，當(dāng)前市場在信貸杠桿、稅費優(yōu)惠等方面均有下調(diào)空間。因此，隨著年末中央經(jīng)濟工作會議的定調(diào)，未來房地產(chǎn)市場的環(huán)境還將持續(xù)寬松。

供需格局反轉(zhuǎn)

盡管寬松的政策環(huán)境“似曾相識”，但市場狀況已與此前不可同日而語。此前的幾輪大寬松之際，房地產(chǎn)業(yè)正處在增長期，市場規(guī)模尚未到達(dá)頂點。經(jīng)過此后幾年房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長，市場已出現(xiàn)明顯的“供大于求”局面，增長乏力。

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，全國商品房待售面積69637萬平方米，創(chuàng)歷史新高。與2011年相比，增長幅度超過100%。

庫存過大也影響了市場信心。今年前11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增速僅為1.3%，創(chuàng)歷史次低點（最低點在2009年2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速為1%）。且已連續(xù)多月低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。

同期，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置面積同比下降33.1%，土地成交價款下降26.0%。連續(xù)多月保持負(fù)增長。

“房地產(chǎn)核心指標(biāo)仍然在拖經(jīng)濟的‘后腿’。”楊紅旭向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，盡管今年以來房地產(chǎn)市場交易明顯回暖，但銷售復(fù)蘇對經(jīng)濟的正面影響，遠(yuǎn)不如投資放緩對經(jīng)濟的負(fù)面影響。

楊紅旭續(xù)稱其原因在于，其一，建筑活動可以拉動水泥、鋼鐵等房地產(chǎn)業(yè)的上游和中游行業(yè)，這些行業(yè)也是導(dǎo)致中國經(jīng)濟低迷的“重災(zāi)區(qū)”。其二，作為“三駕馬車”的固定資產(chǎn)投資，是決定經(jīng)濟短期企穩(wěn)的關(guān)鍵，而房地產(chǎn)又是固定資產(chǎn)投資中最低迷的部分。

與此同時，市場分化的局面也正加劇。多數(shù)二三四線城市的房地產(chǎn)市場，都出現(xiàn)明顯的供應(yīng)過剩局面。一線城市和部分東部核心城市的市場，仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)。過去幾年來，一線城市和其他城市在房價增速、投資趨勢、政策方向等方面的分化愈加明顯。

短期內(nèi)難成經(jīng)濟推手

在新一輪市場寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場能夠有何表現(xiàn)？21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者綜合多家券商的報告發(fā)現(xiàn)，盡管各機構(gòu)在單個指標(biāo)的判斷上略有不同，但其總體結(jié)論仍然十分一致，即短期內(nèi)，房地產(chǎn)很難成為宏觀經(jīng)濟的“增長推手”。

中銀國際的報告指出，從人口年齡結(jié)構(gòu)來看，我國目前處于住宅需求的頂部區(qū)域，但考慮到明年積極推行的“去庫存”戰(zhàn)略，二三線樓市有望釋放一定的銷售彈性。預(yù)計2016年全國商品房銷售面積同比增長5%，銷售額同比增長7.6%。

上游方面，行業(yè)投資已經(jīng)進(jìn)入低速運行的新常態(tài)。由于今年購地量大幅減少，預(yù)計明年上半年新開工持續(xù)低迷，施工面積也將受此拖累。綜合來看，預(yù)計2016年房地產(chǎn)投資增速為2.8%，新開工面積同比下降10%，竣工面積同比增長4%。

中信建投的觀點與此略有出入，該機構(gòu)預(yù)計，2016年全國銷售面積同比下降4.5%，銷售金額同比下降1.8%。理由在于，需求的累積需要周期，明年從大概率上看是市場的“小年”。但該機構(gòu)也指出，未來不排除考慮由于流動性環(huán)境變化對銷售預(yù)期進(jìn)行調(diào)整。

對于2016年的房地產(chǎn)投資增速，該機構(gòu)預(yù)計為2.6%。

相比之下，平安證券的觀點較為悲觀。該機構(gòu)認(rèn)為，由于新開工及土地購置下行，2016年行業(yè)投資增速有進(jìn)一步下行的壓力。預(yù)計2016年全國房地產(chǎn)投資增速同比增長1%，新開工同比增長-5%，土地成交價款同比增長3%。

平安證券指出，2016年房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累將更為嚴(yán)重，主要體現(xiàn)在兩個層面：第一個層面是房地產(chǎn)投資增速有進(jìn)一步下行的壓力，這主要與房地產(chǎn)行業(yè)的中長期拐點有關(guān)。

另一個層面是結(jié)構(gòu)性矛盾。未來隨著城市擴張乏力及對于征地的限制，城市擴張增速顯著放緩。這種結(jié)構(gòu)性變化已打破企業(yè)家對“周期”的幻想，由于土地價格上升擠壓公司利潤，行業(yè)利潤下行的變化短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。

但對于房價走勢，上述機構(gòu)都認(rèn)為明年房價存在上漲壓力，一二線城市房價甚至面臨大幅上升風(fēng)險。平安證券預(yù)測，明年一線城市房價上升10%，二線城市上升3%，三四線城市同比持平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。