房地產市場區(qū)域分化加劇 一線城市房價五年來上漲46%

過去幾年來房地產市場的分化態(tài)勢，正在房價指標上鮮明體現。

根據國家統(tǒng)計局的數據，今年11月，全國70個大中城市中，有33個城市的新建商品住宅價格出現環(huán)比上漲，比10月增加6個；二手住宅價格上漲的城市有40個，比10月增加2個。房價整體呈現出加速上漲的趨勢。

第一太平戴維斯根據上述數據統(tǒng)計發(fā)現，過去五年來，一線城市房價累計上漲45.53%，漲幅明顯。相比之下，二線城市的漲幅僅為10.73%。同期，三四線城市房價同比漲幅不斷遞減。

隨著樓市的區(qū)域分化，房價也呈現出分化態(tài)勢。多家機構指出，這種趨勢并未終止，未來一線城市的房價仍有上漲動力，二三線城市則會繼續(xù)上漲乏力局面。

一線城市房價漲幅4倍于二線

根據城市等級的差別，第一太平戴維斯將納入統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中城市進行分類，分為4個一線城市，16個二線城市，24個三線城市，其余的列為四線城市和五線城市。

環(huán)比來看，不同城市之間的房價變化差距不大，但若拉長時間軸，可見房價分化十分明顯。據統(tǒng)計，今年11月，70個大中城市的新建商品住宅價格平均同比下降0.37%。其中，一線城市價格上漲19.45%，二線城市僅上漲0.87%。三四五線城市的房價則呈現負增長。

從上述變化可以看出，過去一年來，一線城市房價平均上漲兩成。其余大部分城市的房價出現下跌，只有少部分城市房價微漲。

若以2010年12月的房價為基準，過去五年來，70個大中城市的新建商品住宅價格平均上漲9.34%。其中，一線城市上漲45.53%，遠高于平均水平。二三四五線城市房價的平均漲幅分別為10.73%、7.01%、5.97%和4.53%。

從變化趨勢上看，不同層級的城市之間，房價分化十分明顯。一線城市的房價漲幅大幅領先于均值，約相當于二線城市的4倍、三線城市的6倍、四線城市的7倍。

分城市來看，過去五年來，深圳市新建商品住宅價格上漲77.2%，為全國之冠。分析認為，深圳的外來人口較多，對房屋需求量大，但由于地理條件等限制，土地和房屋供應相對有限，使得深圳樓市的供需關系極度緊張。

同期，北京新房價格上漲34.8%，上海上漲37.6%，廣州上漲32.5%。在二線城市中，漲幅最大的是廈門，為33.6%。鄭州和南京的房價漲幅也超過兩成。

第一太平戴維斯的報告指出，作為國內最富裕的城市之一，廈門的年人均GDP達到人民幣86831元，人均可支配收入為人民幣39625元。加之其是處于亞熱帶地區(qū)的沿海城市，以及同臺灣的密切往來，廈門得以不斷吸引更多高凈值人士和小型企業(yè)前往。

相比之下，社會資本充裕、此前房價上漲迅速的浙江，成為房價下跌“重災區(qū)”。過去5年來，溫州的新房價格下降23.9%，位居降幅榜首；杭州、寧波、金華的房價也出現不同程度下跌。此外，?？?/strong>、泉州、蚌埠、唐山的房價，也在過去5年間出現下跌。

山西內蒙仍為“重災區(qū)”

過去幾年來，“分化”成為房地產市場的主旋律。在一位不愿具名的分析師看來，資本流向是決定這種分化的主要因素。

“2010年以后，房地產企業(yè)的布局開始從二三線城市向一線城市收縮。房地產投資資金大量向一線城市回流，但由于供應不足，造成這幾年一線城市的土地爭奪十分激烈，土地成本上漲明顯。”該分析師表示。

這種情況在今年達到極致。根據中原地產統(tǒng)計，截至12月中旬，今年我國20大標桿房企拿地金額已累計至4429.93億元，同比漲幅高達21%，成為僅次于2013年的歷史第二高點。其中，20大標桿房企在一線城市拿地金額比例歷史性突破了50%，達到50.6%。

但同期，一線城市僅推出土地516宗，合計土地規(guī)劃建筑面積為5318.7萬平方米，為最近6年來最低。平均樓面價為9075元/平方米，同比上漲了18.9%，創(chuàng)歷史新高。

第一太平戴維斯認為，因近期住宅成交強勁，一線城市待售庫存接近最低水平。四座一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張，推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用，預計未來房價將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。

相比之下，三四線城市因此前的過度開發(fā)，如今庫存高企不下。中國房地產業(yè)協(xié)會原副會長朱中一認為，一些三四線城市和部分二線城市庫存規(guī)模較大，是當前房地產市場面臨的一項重要問題。

安信證券的報告指出，截至10月末，我國房地產行業(yè)的真實庫存約為98.3億平方米，其中包括待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

從區(qū)域分布來看，遼寧、山東、山西、內蒙古為“嚴重過剩”區(qū)域。其中，營口的供需比已達到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達到280.7%和293.7%。吉林、湖南、貴州、云南、青海等地，則屬于“輕度過剩”。

中原地產首席分析師張大偉表示，市場分化的趨勢還將持續(xù)。一線城市房價上漲動力仍然較足，三四線因為庫存絕對值過高，即使有信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。