李宇嘉：農(nóng)民工市民化對(duì)開發(fā)商盈利模式提出新要求

近日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將樓市“去庫存”作為“十三五”開局之年的五大任務(wù)之一，并提出了深化住房制度改革的要求。事實(shí)上，“去庫存”不僅是短期經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，更是中長期“供給側(cè)”改革的重要內(nèi)容，并上升到了國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。也就是說，在目前樓市供求制度框架下，單純“去庫存”效果是有限的，必須要對(duì)整個(gè)住房制度重新設(shè)計(jì)。

從“供給側(cè)”來推動(dòng)“去庫存”，意味著要提高樓市供給的效率和質(zhì)量。

1998年“房改”以來，我國以戶籍居民購房為主體的市場化高潮已經(jīng)過去，所以盡管樓市“需求端”鼓勵(lì)政策頻出，但增長動(dòng)力依然不強(qiáng)。

目前，以農(nóng)民工為主的非戶籍常住人口，在就業(yè)地城市買房比例不足1%。非戶籍人口購房比例低，并非購房意愿不足。“返鄉(xiāng)置業(yè)”如火如荼，說明在就業(yè)地城市不具備購房的能力，但生產(chǎn)和生活已融入城市的農(nóng)民工，已經(jīng)將家鄉(xiāng)附近的縣（市）作為“最后一站”或自主市民化的選擇。非戶籍居民購房能力不足，除了收入限制外，戶籍隔離導(dǎo)致其在就業(yè)地享受公共服務(wù)成本過高甚至無法享受，也是重要原因。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，城市化率超過50%后，由于城市化從高速增長轉(zhuǎn)入中低速增長，經(jīng)濟(jì)增速也會(huì)“下臺(tái)階”。城市化高速增長意味著投資高速增長。房地產(chǎn)、制造業(yè)和城市基建等投資都非常強(qiáng)勢，其中城市化帶來的房地產(chǎn)投資是主要驅(qū)動(dòng)力，也是GDP高增長的源泉。當(dāng)城市化進(jìn)入中低速增長后，投資需求明顯回落，GDP增速也就“下臺(tái)階”了。然而，盡管GDP增速下降，但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在優(yōu)化，由投資驅(qū)動(dòng)的第二產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重下降，而第三產(chǎn)業(yè)增加值占比上升并取代第二產(chǎn)業(yè)。

以高增加值為特征的第三產(chǎn)業(yè)，之所以能夠取代第二產(chǎn)業(yè)，就是因?yàn)槌鞘谢瘜?dǎo)致的人口、資源在城市高度集聚。集聚造成分工細(xì)化、服務(wù)業(yè)需求增長，高增加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)投入及研發(fā)分?jǐn)偝杀鞠陆担M(fèi)的規(guī)模效應(yīng)也使得消費(fèi)價(jià)格下降。因此，即便經(jīng)濟(jì)增速下行，但增長質(zhì)量更高，這也是國家強(qiáng)調(diào)的在未來新常態(tài)下，“調(diào)速不減勢、量增質(zhì)更優(yōu)”。

盡管我國城市化率超過了50%，但人口集聚度不夠，突出表現(xiàn)在外來人口無法在城市扎根。根源在于這些人群無法在城市落戶，也就不能享受城市的公共服務(wù)。加上外來人群長期作為低廉生產(chǎn)要素，無力支付“自我城市化”的成本，首要表現(xiàn)就是無力安居。所以，即便交通通信、文教娛樂、醫(yī)療保健等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)嶄露頭角，但體量弱小無法填補(bǔ)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“去產(chǎn)能”留下來的空白。

因此，提高城市的集聚程度，關(guān)鍵就是要讓外來人口能夠像戶籍人口一樣，享受均等化的城市公共服務(wù)，這才是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的深化住房制度改革的出發(fā)點(diǎn)，也是去庫存的根本之策。

首先，要通過加快農(nóng)民工市民化，讓他們在就業(yè)地城市落戶，真正在城市扎下根來，形成買房的預(yù)期；其次，農(nóng)民工市民化后，意味著他們被納入了包括住房保障在內(nèi)的公共服務(wù)范圍，購房的成本也就降下來了。

在本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，新的住房制度漸漸明朗。住房需求的主體從戶籍居民轉(zhuǎn)向非戶籍居民；政策鼓勵(lì)從“需求端”轉(zhuǎn)向“供給端”；住房供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)從“以售為主”轉(zhuǎn)向“租售并舉”，構(gòu)建與新市民“先租后買”住房需求特征相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系；住房產(chǎn)品屬性回歸民生和國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)屬性，開發(fā)商必須要摒棄過去快速釋放需求以推動(dòng)房價(jià)上漲的盈利模式。只有以降低房價(jià)，進(jìn)而降低外來人口市民化成本、降低生產(chǎn)要素成本為導(dǎo)向，才能獲得城市化新階段的行業(yè)利潤。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。