樓市政策微調(diào)成2019年大趨勢(shì) 多地提“一城一策”方案

2018年末及最近地方“兩會(huì)”上，部分城市微調(diào)樓市調(diào)控內(nèi)容，提出“一城一策”方案，可能代表著房地產(chǎn)“因城施策”階段的開(kāi)啟。

　　按照既定安排，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將在21日對(duì)外發(fā)布2018年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況報(bào)告。屆時(shí)，國(guó)內(nèi)樓市整體局勢(shì)可能更加明朗，此前業(yè)界大多預(yù)期房地產(chǎn)銷售和投資會(huì)有所回落，地方政策微調(diào)或進(jìn)一步推進(jìn)。

　　此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國(guó)商品房銷售面積148604萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比2018年1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從細(xì)分單月的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年的9、10、11月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的同比下調(diào)。2018年全年很可能出現(xiàn)商品房銷售金額刷新歷史紀(jì)錄，而成交面積持平的現(xiàn)象。

　　來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

　　樓市銷售的放緩也影響到了土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2018年一二線城市合計(jì)住宅土地流標(biāo)高達(dá)382宗，是近六年來(lái)的最高紀(jì)錄。除一二線城市外，三四線城市土地流標(biāo)數(shù)量也處于高位。2018年三四線城市流標(biāo)住宅土地1203宗，疊加一二線城市的382宗，合計(jì)住宅土地流標(biāo)達(dá)1585宗。

　　縱觀國(guó)內(nèi)樓市近些年的表現(xiàn)，與政策變化相關(guān)度較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體持續(xù)降溫，推高了業(yè)界對(duì)政策調(diào)整的預(yù)期。

　　摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊此前預(yù)測(cè)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一政策底線不會(huì)變，但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購(gòu)限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

　　國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)商——第一太平戴維斯近日發(fā)布2018年第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告認(rèn)為，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)相關(guān)政策微調(diào)的概率在增加。

　　第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)咨詢部高級(jí)經(jīng)理李想表示，2018年延續(xù)了2017年的房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)，以“房住不炒”為核心思想，全年全國(guó)出臺(tái)調(diào)控政策與細(xì)則多達(dá)400余次，可謂“調(diào)控之年”，內(nèi)容涵蓋限購(gòu)、貸款、棚改、公積金、保障性住房等多個(gè)維度。在2018年末，部分城市微調(diào)部分調(diào)控內(nèi)容，可能代表著“因城施政”階段的開(kāi)啟。

　　上月召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，2019年要以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

　　“中央定原則，地方定細(xì)則。”李想認(rèn)為，中央層面的調(diào)控核心框架，如建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制、“房住不炒”、“租售并舉”等綱領(lǐng)性精神仍不會(huì)動(dòng)搖，但也會(huì)適度放權(quán)給地方，強(qiáng)調(diào)“因城施政，分類指導(dǎo)、夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”。

　　自2018年底至今，國(guó)內(nèi)已經(jīng)數(shù)個(gè)城市對(duì)樓市政策進(jìn)行了微調(diào)。

　　2018年12月18日，山東菏澤宣布取消住房限售政策。此后，廣州調(diào)整“商住房”政策，原來(lái)只能賣給企業(yè)的部分房屋也能賣給個(gè)人。青島高新區(qū)暫停搖號(hào)售房，有關(guān)搖號(hào)的規(guī)定從實(shí)施到取消只有半年。

　　張大偉認(rèn)為，廣州和菏澤等地政策調(diào)整，預(yù)示可能出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)漲幅明顯回落，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策也到了調(diào)整階段。未來(lái)大幅度寬松可能性不大，但各種微調(diào)將可能頻繁出現(xiàn)。

　　近期召開(kāi)的各地兩會(huì)上透露出的信號(hào)顯示，在房地產(chǎn)調(diào)控問(wèn)題上，“一城一策”有望在2019年成為各地施政的主要方向。

　　1月17日，河南省十三屆人大二次會(huì)議召開(kāi)記者會(huì)，河南省住建廳副廳長(zhǎng)張達(dá)表示，2019年，河南省將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市政府主體責(zé)任制，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。加強(qiáng)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，加強(qiáng)城市之間政策聯(lián)動(dòng)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任。

　　據(jù)介紹，2018年，河南省通過(guò)限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等措施，因城施策、因地制宜抓好調(diào)控，全省商品房銷售面積和價(jià)格過(guò)快上漲的趨勢(shì)總體得到了控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行平穩(wěn)。2018年1至11月，河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成6226億元，同比下降1.4%，商品住宅庫(kù)存去化周期為9個(gè)月，基本處于合理區(qū)間，供求緊張矛盾得到有效緩解。

　　近日，福建省省長(zhǎng)唐登杰向福建省十三屆人大二次會(huì)議作政府工作報(bào)告。報(bào)告說(shuō)，健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

　　據(jù)新華社報(bào)道，浙江將加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，杭州、寧波兩市今年將研究制訂“一城一策”方案。

　　浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)項(xiàng)永丹18日表示，按照“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，浙江省將切實(shí)落實(shí)城市政府主體責(zé)任，科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)效機(jī)制和政策措施。2019年，杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市也將做好方案的制訂工作。

　　張大偉認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)調(diào)控逐漸出現(xiàn)了寬松與收緊并存。各地兩會(huì)傳遞的信號(hào)顯示，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為2019年各地政策主流。

　　“地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)甚至下行的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)多個(gè)城市的微調(diào)政策將密集出現(xiàn)。”張大偉稱。

　　不過(guò)，他也認(rèn)為，從過(guò)往調(diào)控歷史看，調(diào)控政策中的核心仍然是信貸政策，針對(duì)多套房的信貸政策是不是收緊，決定了樓市調(diào)控政策的力度，只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策調(diào)整對(duì)樓市整體影響較為有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。