還債高峰期來臨 房企迎資金大考

近日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，公司發(fā)行一筆2020年到期的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)15.5%，而這只是房企融資成本高企的一個縮影。2019年，面對已經(jīng)迎來的還債高峰，房企不得不高成本“借新還舊”，自尋出路擺脫資金困局。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019房企融資成本將保持高位。在還款壓力下，房企流動性較弱，有著較高的再融資需求的房企數(shù)量不斷增加，這將進(jìn)一步加劇融資難度，融資成本或再度提高。

131家房企負(fù)債7.89萬億元

2018年下半年，房企頻頻發(fā)布融資計劃，開賣股權(quán)，多渠道進(jìn)行“補(bǔ)血”。背后原因則是過去幾年大規(guī)模舉債快速擴(kuò)張。

國金證券研究所報告顯示，2014年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規(guī)模從2013年的435.35億元急劇上升到3965億元；2015年發(fā)債規(guī)模保持高速增長趨勢達(dá)到歷史高點，為12456億元，同比增長214.15％。2016年融資規(guī)模9824億元，2017年因嚴(yán)監(jiān)管下調(diào)至3286億元，四年融資總額高達(dá)29531億元。

數(shù)據(jù)顯示，A股上市的131家房企中，2018年第三季報負(fù)債合計7.89萬億元，較2017年年底的6.6萬億元，增長19.5%。具體來看，萬科地產(chǎn)2018年第三季度負(fù)債1.22萬億元，較2017年底的9786億元，增幅高達(dá)24.5%；綠地控股2018三季度負(fù)債總額8497億元，較2017年底上漲12.5%；保利地產(chǎn)負(fù)債總額從2017年底的5382億元，增至2018年第三季度的6845億元，增幅達(dá)27.18%。

在此背景下，房企負(fù)債率明顯上調(diào)。Wind數(shù)據(jù)顯示，統(tǒng)計的131家房企中，2018年第三季度較2017年底負(fù)債率上調(diào)的達(dá)76家，上調(diào)占比達(dá)58%。其中，魯商置業(yè)負(fù)債率從2017年的93.96%增至94.09%；*ST天業(yè)從2017年的82.19%增至91.49%；香江控股、光大嘉寶則分別從56%和54.91%上升至74.15%和65.07%。

凈負(fù)債率方面，喆安投資分析師劉敏表示，在行業(yè)集中度加劇的整體背景下，大型房企為進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，中小房企為避免在規(guī)模戰(zhàn)中落后被收購，紛紛加大財務(wù)杠桿，多數(shù)房企凈負(fù)債率超過80%的安全值。

2019年6.1萬億債務(wù)待還

在房企負(fù)債大幅提升的背景下，房企有息負(fù)債規(guī)模不斷加劇。

“有借就有還”，在連續(xù)幾年巨量融資后，房企迎來了負(fù)債集中還款期。恒大研究院報告顯示，2018年下半年開始，房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底，除民間融資和類金融機(jī)構(gòu)貸款，房企有息負(fù)債余額約19.2萬億元，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬億元、2.8萬億元、2.4萬億元、2.2萬億元、0.6萬億元和0.3萬億元。

從兌付規(guī)模來看，2018年下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

在此背景下，2018年房企頻頻融資，利率大幅上升。Wind最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行了802只債券，規(guī)模高達(dá)6807.4億元。

除了發(fā)債融資外，房企還通過信托渠道高價“補(bǔ)血”。中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年三季度末，從信托資金配置領(lǐng)域來看，投向房地產(chǎn)業(yè)的資金信托規(guī)模為2.62萬億元，較上季度末的2.51萬億元僅略增4.37%；投向房地產(chǎn)的信托余額在資金信托中占比13.42%，較二季度末的占比上升1.1個百分點。

另外，根據(jù)用益信托網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度以來，68家信托公司共發(fā)行2172.7億元的集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，產(chǎn)品平均年收益率高達(dá)8.59%，而2017年同期則僅為7.31%。

值得一提的是，除信托發(fā)行利率提升外，房企海外發(fā)債利率也大幅上調(diào)。

國際評級機(jī)構(gòu)穆迪此前在報告中指出，從2018年11月來看，7家受評房企在境外發(fā)行債券，過去1-2年其融資成本總體有所提高但債券期限縮短。預(yù)計在融資需求的支撐下，中國房地產(chǎn)業(yè)未來12個月開發(fā)商平均融資成本將繼續(xù)上升。

警惕房企債務(wù)風(fēng)險加劇

2018年12月底，銀億股份宣布，因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，致使銀億房地產(chǎn)股份有限公司2015年面向合格投資者公開發(fā)行公司債券（第一期）未能如期償付應(yīng)付回售款本金，出現(xiàn)實質(zhì)性違約。

此前，五洲國際公告披露，集團(tuán)目前已接獲多起重大法律訴訟或申索，合共要求賠償金額達(dá)到7.57億元。由于該集團(tuán)面臨財政困難，該集團(tuán)未能履行上述付款義務(wù)及責(zé)任。時隔半個月，華業(yè)資本也發(fā)布公告稱，公司2017年度第一期短期融資券“17華業(yè)資本CP001”未按時足額償付債務(wù)融資工具本息，已構(gòu)成實質(zhì)違約。

劉敏指出，所謂的黃金十年，成就了房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但另一方面，也為房企粗獷發(fā)展所造成的產(chǎn)品同質(zhì)化埋下了伏筆，同質(zhì)化產(chǎn)品所帶來的規(guī)?；偁幊蔀榻裉旆科筘?fù)債高企的根源。對于房企而言，所謂轉(zhuǎn)型不僅僅是拓寬融資渠道，尋找更低廉和長期的資金，關(guān)鍵還在于如何變革自身的商業(yè)模式。在現(xiàn)行商業(yè)模式下，高負(fù)債導(dǎo)致高周轉(zhuǎn)，而高周轉(zhuǎn)進(jìn)一步加劇高負(fù)債。

58安居客房產(chǎn)研究院研究員張波表示，預(yù)計2019年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；厔萑詫⒊掷m(xù)，中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態(tài)非常不樂觀，更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發(fā)或被并購等方式繼續(xù)生存，狀況不好的會離場。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然從現(xiàn)在來看，房企資金風(fēng)險依然可控，但規(guī)模化競爭格局下，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求仍然迫切。因此，隨著房企負(fù)債到期的規(guī)模不斷增加，房企的資金壓力加大，融資需求上漲，應(yīng)警惕眾多不可控因素加劇房企債務(wù)風(fēng)險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。