上海樓市供需關(guān)系合理 未來房價還要繼續(xù)漲

12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，在包括北上廣深等一線、省會及重點二線在內(nèi)的35個大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個，其中房價最高的深圳供需比數(shù)字最小，僅有0.57。而青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個城市的供需比均超過3，大連供需比則達到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡最嚴重的城市。

“供需比小于1.1，表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間，1.1~2之間屬于相對均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡。”該份調(diào)研報告的參與者、同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《第一財經(jīng)日報》記者表示。上述報告顯示，35個樣本中大部分城市供需比偏高，其中大于2.0的城市達到14個，但這一數(shù)字符合目前全國樓市去庫存這一大背景。

供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市有7個，占比20%，北上廣深四大一線城市全部入圍這一區(qū)間，其中深圳的供需比最低，僅有0.57。另有福州、合肥、石家莊等三個省會省市的供需比也在這一區(qū)間。“供需比位于這一區(qū)間的城市，商品住宅具備較高的投資價值。”張宏偉解釋，對于北上廣深四大一線城市來說，由于經(jīng)濟發(fā)展快，有更多的就業(yè)機會，人口持續(xù)流入，未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會受到一定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。

“供需比低的城市，未來房價有可能會繼續(xù)上漲。”張宏偉說，以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個長三角地區(qū)經(jīng)濟中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，而且2014年其城鎮(zhèn)人均可支配收入達到了47710元，在國內(nèi)位于前列，這些都會對其未來的潛在需求構(gòu)成有效支撐。“因此我們預(yù)測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米，在35個城市中位于前列。”

上述報告還顯示，在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游。“他們的經(jīng)濟發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價值。”張宏偉認為。

以供需比為1.33的天津為例，濱海新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度快，是京津冀地區(qū)中的重要一極，且人口規(guī)模也龐大，2014年其常住人口為1517萬人，人口導(dǎo)入也比較明顯，城鎮(zhèn)人口每年新增57萬人。“我們預(yù)測天津未來三年商品住宅平均需求1583萬平米，但天津的住宅供給量和庫存量也較大，故認為其供需比較為均衡。”

但該份報告也顯示，同樣作為重點二線城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。“主要原因在于這三個城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。”張宏偉解釋，比如重慶，2014年常住人口2991.4萬，在所有城市中位于第一位，且人口規(guī)模穩(wěn)步增加，城市基本面沒有問題，通過模型預(yù)測其未來三年的商品住宅需求為4636萬平米，但重慶的主要問題在于城市土地供給量過大，過去三年其土地規(guī)劃建筑面積平均達到了8467萬平米，按照這種供地速度，其未來的供需比將會保持較高。

該份報告也顯示，東北的幾個省會城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價值排名中處于“墊底”的地位。如，青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連則高達7.18。“東北的城市哈爾濱、長春、沈陽、大連，由于人口外流以及經(jīng)濟發(fā)展狀況不佳，需求減少，加之沈陽、長春等城市庫存較高，所以供需比普遍偏高；青島、呼和浩特等城市由于庫存高企，目前主要處于去庫存狀態(tài)。”張宏偉說。

報告指出，東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展緩慢，人口處于流出狀態(tài)，房地產(chǎn)市場也相應(yīng)受到影響，如沈陽市2014年常住人口827.2萬，但其人口增速低，近三年年均增加人口3萬人，未來的地產(chǎn)增長潛力也將受到影響。“加上東北的城市土地財政現(xiàn)象突出，土地供給量過大，比如沈陽市過去三年住宅的平均土地規(guī)劃建筑面積達到了2276萬平米，住宅庫存高企，所以造成其供需比較高。”

張宏偉指出，根據(jù)調(diào)研，對于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風(fēng)險已經(jīng)累積較多，開發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。