多個搖號城市樓市反彈明顯 調(diào)控政策持續(xù)收緊

上周，杭州余杭兩個新項目融信瀾天、華夏四季入市引發(fā)關(guān)注，由于項目所在片區(qū)一二手房價倒掛，引發(fā)多人前往指定銀行網(wǎng)點排隊凍結(jié)資金參與搖號。此前，成都出現(xiàn)過2.2萬人搖號449套房、5萬人搖號640套房、7萬人搖號1000套房，西安5000人搖號700套房，杭州過萬人搖號幾百套房。以杭州融信瀾天為例，報名買房的客戶有1.5萬組，符合資質(zhì)的就有1.1萬多組，而此次推出房源只有400多套。上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳等8個搖號城市均有成交反彈跡象。對此，同策咨詢研究院首席分析師張宏偉指出，一方面限價、搖號導(dǎo)致一二手房價倒掛、投資客尋租出現(xiàn)；另一方面人口需求短期增加，各地競相推出人才落戶政策，但是土地、住房供應(yīng)出現(xiàn)了不匹配的情況。

當(dāng)城市出現(xiàn)短期過熱的現(xiàn)象，市場或有收緊措施出臺，住建部最近約見多個城市也表明，政策有收緊趨勢。”同策研究院在一份研報中提出，從全國歷年政策來看，政策時效期均值為6-8個月。出臺收緊的調(diào)控政策后，調(diào)控政策的時效性邊際遞減，同時考慮到中央重大會議后，樓市調(diào)控思路將被延續(xù)和強化，如果以歷次調(diào)控政策時間6-8個月推算，那么2018年2季度，樓市調(diào)控政策將進入新一輪收緊期。限價、搖號下的需求饑渴猶如擊鼓傳花，武漢、成都、西安、杭州、無錫近期均上演了客戶蜂涌排隊搖號買房。不少客戶均參與多個項目的搖號，杭州買房人小金對記者透露，她已在融信瀾天和華夏四季都凍結(jié)資金了，由于看中的戶型小，兩套房子凍結(jié)的資金加起來110萬，其實壓力不算大，在這樣的情況下，很多客戶都選擇同時參與多套搖號。而在上海，不少投資客看中內(nèi)環(huán)內(nèi)的多個項目，紛紛同時報名搖號，大部分客戶存在

買到即賺到”的心理。杭州一名業(yè)內(nèi)人士透露，近期只要是搖號的樓盤都會被賣光，因為項目售價比周邊的二手房價格低，各個項目價格低的程度不同而已。二手房成交沒有以前那么快，但是去化仍然很快。不僅一二線城市，三線城市也出現(xiàn)了成交回暖苗頭。無錫某項目近日加推443套房源，整體均價在11000元/平米，還有一些房源房價是9字頭，比周邊二手房便宜。據(jù)了解，該項目采取加推不搖號、先到先得的營銷策略：誰來得早誰就可以優(yōu)先選房。5月25日只接受全款付的客戶，5月26日接受7成首付以上客戶，5月27日接受5成首付以上，5月28日才接受5成首付以下的客戶。因此吸引了1000多人在售樓處門外排隊3天2夜。在這波引發(fā)市場熱度的城市里，除了限價之外，人才政策的落地對市場也有刺激作用。武漢、西安、南京、杭州等地之后，溫州也加入了搶人大戰(zhàn)的行列。其中，成都的市場反彈最為典型。根據(jù)易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價首次突破每平方米萬元大關(guān)。另據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)報告披露，從全國整體來看，2017年成都房價全年上漲58.4%，位居全國67個城市基價漲幅排行榜首位。然而，成都的新房供應(yīng)量卻跟不上需求量。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《百城房地產(chǎn)數(shù)據(jù)》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來的歷史最低值。也就是說，如果不供應(yīng)新房，5.1個月后成都將無房可賣，進入房荒。于是，在住宅調(diào)控政策收緊的同時，成都的酒店式公寓去化也受到了刺激。5月19日，記者來到成都金牛區(qū)的首開·龍湖紫宸香頌項目調(diào)研，發(fā)現(xiàn)該項目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)只有40年。盡管如此，目前在售均價2萬元/平方米，遠高于周邊的中鐵瑞景匯中心、藍光中央天地和華僑城等商業(yè)項目，去化仍然很快。第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在5月14-20日一周時間，成都公寓項目備案成交量達到過去10周里的最高峰，為近2300萬平方米，其中近郊的認(rèn)購數(shù)量首次超過主城區(qū)達近1300多套。與此同時，成都主城區(qū)公寓備案均價達到了1.45萬/平方米，近郊也達到了0.86萬/平方米；而同期的住宅備案均價主城區(qū)約在1.7萬元/平方米，近郊0.95萬元/平方米。房天下數(shù)據(jù)顯示，保利天悅項目新推出的商辦類產(chǎn)品均價已經(jīng)在2.2萬-2.4萬/平方米，高于所在武侯區(qū)4月1.9萬元/平方米的二手房均價。杭州也是如此，去年杭州同一個區(qū)域的酒店式公寓單價相當(dāng)于住宅的6-7折，而目前，有的區(qū)位比如濱江區(qū)的酒店式公寓價格已經(jīng)超過住宅。調(diào)控收緊周期來臨搖號城市火爆的市場行情正在加速中央調(diào)控收緊步伐。就在半個月前，住建部約見12個城市負(fù)責(zé)人。這些城市抓緊在原有政策的基礎(chǔ)上查缺補漏：限購方面：成都、太原；限售方面：哈爾濱、貴陽、太原、成都；預(yù)售價格管理：長春、貴陽、合肥。隨后不久，住建部發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，核心只有一個

堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖”。在被住建部約談一周后，成都出臺了二十多個月來的第6次調(diào)控政策。不僅如此，5月16日，成都房管局陸續(xù)約談綠地、融創(chuàng)、朗基、中糧、藍光等66家房企，涉及81個開發(fā)項目。5月15日，成都市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步完善我市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》，將限購對象由自然人調(diào)整為家庭，從需求端進一步加碼。此外，有媒體報道，國務(wù)院調(diào)研組已赴西安調(diào)研，有關(guān)樓市新政或?qū)⒑芸斐雠_。中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，這一輪調(diào)控與前幾次不同的地方在于，以前政策反應(yīng)稍微慢一些，往往價格漲幅很高了再出，這輪調(diào)控舉措出來都蠻及時的，顯示出地方調(diào)控的自主性；限購限貸不斷加碼和補短板，比如規(guī)定離婚三年后才可以買房、現(xiàn)售等等，力度是空前的；這次調(diào)控的精細化程度還是比較高的，以前是一城一策，現(xiàn)在一些城市還有區(qū)分，主城區(qū)是一個調(diào)控模式，其他城區(qū)和主城區(qū)又不一樣。盧認(rèn)為這體現(xiàn)了調(diào)控對于去庫存和風(fēng)險防范的雙重標(biāo)準(zhǔn)。盧文曦以海南為例，海南是調(diào)控升級力度最大的地區(qū)，今年3月30日后在海南購買的住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。之前，海南僅有?？?/strong>、三亞、萬寧和陵水四個市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限被提高到了5年。調(diào)控收緊對企業(yè)的影響正在發(fā)酵。在成都寬窄巷子附近某項目，原計劃在今年6、7月預(yù)售，

但目前政府只能給2萬元/平方米的預(yù)售價，實在是低于公司原先3萬-3.5萬元/平方米的心理價。因此公司還在內(nèi)部商議中。”據(jù)該項目開發(fā)商營銷總透露。目前，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，地方政府表態(tài)保持住房市場健康發(fā)展的同時，積極展開市場檢查，調(diào)控補短板加碼的舉措隨時會出來，投資客被套的風(fēng)險正在加大。正如盧文曦所言，所謂

搶房”是當(dāng)前價格扭曲引發(fā)的現(xiàn)象，投資客基于一二手房價倒掛，看到套利空間。另外一些城市本身有利好預(yù)期，比如杭州亞運會等等，不斷催化漲價預(yù)期，絕大部分買家抱有看漲心態(tài)，認(rèn)為眼前的調(diào)整是暫時的，現(xiàn)在是上車機會。如果人口流入是間接引導(dǎo)房價走勢，那么搖號購房則是直接改變著供需關(guān)系，

當(dāng)前搶房肯定是短期現(xiàn)象，上海已經(jīng)出現(xiàn)開盤分化。所以這些城市也不會這樣持續(xù)下去”。事實上，限價導(dǎo)致部分房企降低個別項目利潤，甚至是

割肉”入市。這種現(xiàn)象，在2016年和2017年的高價地塊上，陸續(xù)發(fā)生。比如，成都金牛區(qū)的中南海棠灣項目，該項目在拿地時的樓面價已經(jīng)達到近1萬元/平方米，而目前政府給的預(yù)售價幾乎接近樓面價。

現(xiàn)在開發(fā)商在成都拿地變得謹(jǐn)慎了。”一名銷售人員對記者說，此前在成都大舉拿地的房企，或?qū)⒆兊帽粍?。?jù)第三方平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年在成都拿地金額前十名的開發(fā)商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業(yè)、龍湖、新希望和成都集裝箱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。