一線城市土地價格升溫加速 成交價超前年60%

“北京、上海拿地和不拿地對于開發(fā)商都是一件痛苦的事情，如果拿地必然面臨高溢價難以操盤的問題，如果不拿地那么就會面臨沒有項目開發(fā)的困局。”一位房企高管向《第一財經(jīng)日報》記者抱怨道。

12月10日，上海閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊拍賣現(xiàn)場，包括世茂、旭輝、九龍倉、金輝、新城、保利等21家房企參與了角逐。最終，金輝地產(chǎn)以總價28.15億元奪得樓板價43790元/平方米，刷新區(qū)域單價地塊紀錄，溢價率143.28%。

公開資料顯示，該宗地出讓面積為32141.9平方米，容積率2.0，起拍價11.57億元，起始樓面價為18000元/平方米。同時，該項目的中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建筑面積的55%。事實上，金輝地產(chǎn)拍的土地的樓板價已經(jīng)超過了周圍的項目售價。根據(jù)測算，未來上述項目需賣到7萬元/平方米才能實現(xiàn)保本。

同日，地處上海的另一土地拍賣同樣引人注目。經(jīng)過了一個小時上百輪的舉牌，龍湖以46.5億元、溢價108.3%摘得嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)北社區(qū)J1-01、J1-02、J1-03、J1-04地塊，這也是近2個月來，龍湖頻頻在上海參與競拍多次后，首度拿下的宅地。

本報記者注意到，很多房企今年在上海獲取的土地并不多。以龍湖為例，上海龍湖目前的住宅土地儲備稀少，其商業(yè)用地和住宅用地的比例為9：1，上海龍湖總經(jīng)理張澤林此前在接受記者采訪時就表示，希望進一步深耕上海，因此對于住宅用地拍賣基本都會參加。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，由于房地產(chǎn)市場分化較大，目前房企紛紛布局一二線城市，但是這些城市土地資源本身有限，自然導(dǎo)致土地價格日益走高。以上海為例，2011年上海市住宅用地計劃供應(yīng)量為1200公頃，2012、2013年該數(shù)值均為1000公頃，2014年為700公頃，2015年住宅用地計劃400~600公頃。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至今年12月初，4個一線城市成交土地建筑用地面積5057.5萬平方米，僅為2013年全年一半左右，但成交均價比當年上漲了67%。對此業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測，這將會激化這些城市供不應(yīng)求的局面。同時還可能導(dǎo)致豪宅扎堆，并給市場帶來較大風險。

“一線城市土地供應(yīng)量減少，有可能加劇這些城市樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，房價會繼續(xù)面臨上漲壓力，而高土地價格自然需要開發(fā)商做出更多高端樓盤，因此會造成高端樓盤的供應(yīng)過大，同時一線城市的剛需樓盤日益減少，但是真正的需求是剛需樓盤。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟告訴記者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。