專家稱中國(guó)樓市未來(lái)將是：二年熱五年平十年跌

2015年，中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售重新火爆，京滬深的房?jī)r(jià)明顯上漲，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨持續(xù)下行壓力時(shí)，房地產(chǎn)似乎輝煌重現(xiàn)、房地產(chǎn)大熱，為什么？能持續(xù)多久？風(fēng)險(xiǎn)何在？

2015年中國(guó)房地產(chǎn)重新火爆的原因，在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購(gòu)限貸政策在絕大多數(shù)名存實(shí)亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好，三四線平平；住宅銷(xiāo)售較好，非住宅平平；銷(xiāo)售端較好，投資端平平的特點(diǎn)。

2015年房地產(chǎn)致誰(shuí)喜誰(shuí)憂？喜的是開(kāi)發(fā)商，憂的是購(gòu)房者和地方政府。在1998到2013年間，中國(guó)房地產(chǎn)始終存在投資和銷(xiāo)售的良好互動(dòng)，即銷(xiāo)售改善2－3個(gè)季度之后，投資端也會(huì)改善，開(kāi)發(fā)商會(huì)更樂(lè)意購(gòu)置土地和新開(kāi)工。但目前這一定律已失效，2014年第4季度以來(lái)，樓市銷(xiāo)售火爆和投資低迷并存，房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒(méi)出現(xiàn)任何改善的跡象。開(kāi)發(fā)商比較喜悅，銷(xiāo)售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)下行，使得購(gòu)房者長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)壓力被低利率所掩蓋。同時(shí)，地方政府也根本無(wú)法取得類(lèi)似2014年土地出讓收益超4萬(wàn)億的輝煌，僅能通過(guò)房地產(chǎn)契稅等涉房稅費(fèi)聊以作慰。

值得一提的是，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況得到了極大的改善。其中貢獻(xiàn)最大的是利率下行和銷(xiāo)售價(jià)格上升。粗略估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬(wàn)億，其中約2/3為借入資金，開(kāi)發(fā)商的銀行開(kāi)發(fā)貸、信托等非銀機(jī)構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬(wàn)多億。哪怕1個(gè)百分點(diǎn)的利率下行，也給開(kāi)發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財(cái)務(wù)成本。此外，2015年在商品房建造成本沒(méi)有上升的背景下，銷(xiāo)售價(jià)格至少提升了7%以上，按全年銷(xiāo)售金額推算開(kāi)發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷(xiāo)售利潤(rùn)。兩項(xiàng)合計(jì)，2015年凈利潤(rùn)同比改善在33%以下的開(kāi)發(fā)商算是差勁的了。

2016年樓市火爆還會(huì)繼續(xù)嗎？很有可能。

短期興奮點(diǎn)在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國(guó)家住宅銀行的主體也未可知。美國(guó)兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購(gòu)房者，在購(gòu)置普通住宅時(shí)提供信用擔(dān)保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國(guó)政府決心效仿美國(guó)的兩房模式，則這種改革會(huì)對(duì)加速中國(guó)普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來(lái)很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)到10萬(wàn)億級(jí)的大型新金融機(jī)構(gòu)。

中期興奮點(diǎn)在于，未來(lái)五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來(lái)的增量，三者合計(jì)庫(kù)存可能已超過(guò)80億平米，而目前每年刪除的銷(xiāo)售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事。“十三五”規(guī)劃綱要提出了要努力增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，這里令人產(chǎn)生一個(gè)預(yù)期，在2018年之前，房產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開(kāi)征可能性不大。短期和中期的興奮點(diǎn)，以及和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱相匹配的低利率，決定了未來(lái)2－3年，開(kāi)發(fā)商仍是幸福的。

那么，中國(guó)樓市更長(zhǎng)久的未來(lái)如何？研究者的能力始終是十分有限的，要猜測(cè)未來(lái)10年的樓市，通常和講夢(mèng)話差不多。我的夢(mèng)話是，10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。理由之一是，中國(guó)戶均住宅的擁有率已超過(guò)1套，目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購(gòu)房的比率可能已低至5%以下，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)最大的需求，取決于房屋更新率。理由之二是，中國(guó)看來(lái)正向消費(fèi)大國(guó)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸提升，而制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸下降，到2020年推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7成以上的動(dòng)力可能來(lái)自消費(fèi)，政府稅費(fèi)汲取的源泉，也會(huì)自然從向企業(yè)收取稅費(fèi)，轉(zhuǎn)向向住戶部門(mén)收取稅費(fèi)，“十三五”之后，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅對(duì)地方政府的重要性毋庸置疑。理由之三是，經(jīng)過(guò)“十三五”引導(dǎo)地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對(duì)未來(lái)高度透支的。

由是觀之，我個(gè)人判斷是：中國(guó)樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來(lái)是二年熱，五年平，十年跌。中國(guó)房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地并不難看到。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。