“房貸利息抵稅”虛實：涉及公平落地仍存疑

A股房地產(chǎn)板塊近兩日的集體狂飆，將一則政策傳聞暴露在大眾的視野之下。

12月1日盤中，地產(chǎn)板塊一度漲逾6%，萬科A、保利地產(chǎn)、金融街等9股漲停。緊接著的12月2日，房地產(chǎn)股繼續(xù)上漲，板塊以漲1.28%收盤，萬科A、保利地產(chǎn)、金融街繼續(xù)漲停。其中，萬科A收報18.24元，股價創(chuàng)2008年以來新高。

房地產(chǎn)股集體爆發(fā)背后，則是市場盛傳的“房貸利息抵稅”利好，即在計征個人所得稅時，將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除，再對扣除后的收入部分課以個人所得稅。據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解，這則傳言在地產(chǎn)圈炸開了鍋，人們紛紛計算起政策能帶來多少利好。

房貸利息抵稅能否像人們期待的那樣落地？對樓市乃至財稅改革又會造成什么影響？本報采訪多位專家，對于這一潛在政策的可能性、可行性和利弊進行了全方位解讀。

利于樓市去庫存

在中國經(jīng)濟持續(xù)面臨下行壓力的背景下，業(yè)內(nèi)此前預計房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松。在眾多有利于住房消費的政策中，房貸利息抵稅無疑是最直接、最能刺激消費的政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《第一財經(jīng)日報》記者表示，房貸利息抵稅的方法能夠降低購房者按揭貸款的成本，這符合目前去庫存的導向。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強此前在公開場合表示，面臨目前的庫存壓力，最有效的去化政策是進行個人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。

嚴躍進分析稱，在中央提出去庫存的政策導向后，房地產(chǎn)相關監(jiān)管部門其實一直在醞釀新的政策。而大家對于新政策的期望較高，所以當房貸利息抵扣個稅的說法出來后，市場的反應會比較積極和熱烈。

深圳鏈家市場研究中心總監(jiān)肖小平也認為，房貸利息抵稅的政策雖然尚未有確切消息，但從具體操作方式來看，并沒有太大難度。

以房貸利息抵扣應納稅所得額的簡單算法來計算，在深圳購買一套剛需房至少需要300萬元，首付90萬，貸款210萬，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設購房者每月應納稅所得額為10000元，則需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么購房者的應納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著，購房者每月能夠節(jié)省1498.6元，20年共節(jié)省35.97萬元，相當于原先利息總支出的30%。

“對于購房者來說，這就是變相降低了購房成本，一旦落實，對于樓市無疑是重大利好。”嚴躍進表示。

深圳某小型開發(fā)商相關負責人也對本報記者表示，房貸利息抵稅的政策如能真正推出，肯定能刺激樓市，推動去庫存。

公平性問題

在政策層面，房貸利息抵稅的傳言也并非空穴來風。

早在今年5月，國務院批轉了發(fā)改委《關于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》（下稱《意見》），提出要研究綜合與分類相結合的個稅改革方案，并將于2017年付諸立法。

《意見》特別提到“完善稅前扣除”改革，適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說，房貸利息可以參與“稅前扣除”。

西南財經(jīng)大學財稅學院院長劉蓉告訴《第一財經(jīng)日報》記者，房貸利息抵稅是可行的，操作并不復雜。在當前經(jīng)濟下行的背景下，政府也希望通過這一政策提振樓市，拉動房地產(chǎn)市場。恰在個稅改革即將推出的背景下，出臺這一政策的可能性比較大。

有不愿意透露姓名的稅收專家對本報表示，目前討論房貸利息抵稅是否可行，需要從中國稅制改革的角度看待，本質(zhì)上和個稅如何定位相關。政府希望在保持稅負平穩(wěn)的前提下，通過稅制改革降低間接稅比重，增加直接稅比重，調(diào)整稅制結構。還有業(yè)內(nèi)人士稱，房貸利息抵稅只是個稅體制改革的一小部分，應該從全盤改革角度去全方位地考慮。

比如不少學者都注意到了政策的公平性問題。

上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院稅收系主任朱為群對本報記者表示，由于房貸利息抵稅屬于個稅中專項扣除，不是普遍性扣除。有人有房貸利息，有人沒有，不同的人的房貸利息又有多有少，因此涉及公平性問題。

普華永道中國個人稅務咨詢合伙人張健菁告訴記者，美國允許房貸利息抵稅，但出于公平性，增加了諸多限制條件。比如房貸金額設立上限，即房貸金額最高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外，美國對于個人收入高于某個限額后，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。

張健菁告訴本報記者，中國若要推出房貸利息抵稅，也需要考慮上述細節(jié)問題，并結合實際情況，“比如有沒有家庭合并申報，如果房子是一個家庭里的丈夫和妻子共同買的，那房貸利息抵扣放在誰的名下？如果一個人有多套房，利息抵扣是不是應該有套數(shù)限制？貸款利息稅前扣除到底由誰來操作？利息扣除是放在工資薪金里扣除，還是股票紅利等其他收入里也可以扣除？這些都需要全盤考慮，否則容易出問題。”

此外，還有人擔心政策會對財政形成沖擊，讓目前增速持續(xù)放緩的財政收入更為吃緊。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇對本報記者表示，房貸利息是個人生活成本的一部分，利息作為個稅扣除項目是合理可行的，這會鼓勵民眾買房。推行這一政策需要在征收管理上下功夫，對地方稅收尤其是東部地區(qū)的財政收入有一定影響，但由于個稅占財政收入比重并不大，因此影響有限。

能否落實存疑

盡管對樓市有利，也符合個稅改革的大方向，但不少業(yè)內(nèi)人士對傳言落地的可能性仍有所保留。

一位中型房地產(chǎn)開發(fā)商人士在聽到這個消息時，第一反應是“不太可能吧”。在他看來，此舉力度過猛，也不宜在所有城市一刀切。像深圳樓市已經(jīng)歷了一輪暴漲，任何刺激都會使這個市場再次癲狂、步入不健康的軌道。

上述深圳某小型開發(fā)商相關負責人則對本報記者表示，房貸利息抵稅相當于個人的“出口退稅”，這涉及銀行和稅務部門之間的協(xié)調(diào)，想要在短期內(nèi)實施不太可能。而且，國家落實這項政策需要承擔一定的稅收損失，各地方政府情況不同，全面落實存在難度。

在嚴躍進看來，政策的落實取決于兩點：一是各級財稅部門能否較好地配合，如何進行抵扣，出臺相關細則；二是房貸利息抵稅，是否能激活房地產(chǎn)市場，其實還存在不確定因素，例如在一線城市，阻礙市場交易的最大因素是高企的首付款和月供壓力。

肖小平也認為，即便上述政策落實，對市場的影響也是有限的。整體來看，肯定利好樓市，但要結合政策落實時的市場形勢。若恰逢樓市向好，政策出臺可能會加劇市場興奮度；如遇市場冷淡，效果可能會大打折扣。

還有業(yè)內(nèi)人士分析，政策如果落實，更多將利好一二線城市及收入較高的中產(chǎn)階層，因為較高的人均收入能從減稅中受益更多。這在本質(zhì)上，也牽扯到公平性問題。此外，由于牽扯到財稅改革，相關部門理應表現(xiàn)謹慎，政策在短期內(nèi)出臺的可能性不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。