地產(chǎn)股井噴 房貸利息抵稅讓房價飛？

12月1日午后,房地產(chǎn)板塊突然發(fā)力拉升,截至收盤,房地產(chǎn)板塊“遍紅”。其中,萬科、保利兩只地產(chǎn)龍頭股漲停。地產(chǎn)板塊爆發(fā)的原因多為市場猜測。

猜想一:房貸利息抵稅

多家媒體報道稱,房地產(chǎn)股異動是因為房貸利息抵稅的傳言。據(jù)查證,今年國務院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》,提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案,并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革,其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。

所謂房貸利息抵稅,一般而言,是指在計征個人所得稅時,將房貸產(chǎn)生的利息作為稅前減除項扣除,對扣除后的收入部分課以個人所得稅。這也就是說,房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額,對大部分來說,這可以為個人節(jié)省房貸利息約15%到45%。

業(yè)內(nèi)人士認為,讓個稅改革提速的恐怕是眼下日益嚴重的財政壓力。今年1-10月,全國一般公共預算收入128848億元,但預算支出為134154億元,收支矛盾突出。此外,因營改增而實現(xiàn)的減稅規(guī)模也達到數(shù)千億,這無疑使得本來就窘迫的財政狀況雪上加霜。此時進行個稅改革,一方面能夠讓稅制更加公平,減少普通工薪家庭的壓力;另一方面,又能加大高收入家庭,尤其是富豪家庭繳納的個稅,對于彌補財政缺口有好處。

猜想二:年前“雙降”?

自去年11月以來,央行在這12個月內(nèi)已經(jīng)施行了六次降息和五次降準,資金流動性政策得到了極大的釋放。2015年僅剩下一個月,高層在貨幣政策方面是否會“鳴金收兵”?抑或是在年底最后一個月內(nèi)再不留余力地“放水”?

事實上,央行對外表態(tài)上,往往羅列諸如寬松、適度寬松、穩(wěn)健、適度從緊、從緊等模糊詞匯。對市場而言,央行對貨幣政策的描述頗有些感性,幾乎沒人能夠說清“由松及緊”每一檔所對應貨幣量的準確邊界。這也為資本市場的參與者對貨幣政策彈性抱以期待。

盡管多家券商在年底策略會上表態(tài)認為年底再次降準降息的可能性不大,但由于高層最近持續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài),比如習近平、李克強多次強調(diào)房地產(chǎn)去庫存,加之中國經(jīng)濟的持續(xù)疲弱,房地產(chǎn)對經(jīng)濟的支柱作用仍然很大。由此看,“最后的瘋狂”在降準降息層面也不是不可能。

猜想三:中央城市工作

會議=房地產(chǎn)會議?

另一猜想則集中在了年底可能召開的中央城市工作會議。據(jù)有關(guān)媒體報道,改革開放后的第二次城市工作會議即將召開,討論的內(nèi)容包括城市規(guī)劃、住房政策、城市人口規(guī)模、城市基建等重要議題。從1978年召開的全國城市工作會議成果來看,第二次會議無疑會決定未來一段時期內(nèi)中國城市建設的方向與進程。

實際上,自去年以來國家對房地產(chǎn)的“寬松”政策一直在升溫,年底的預期仍然存在。在目前市場熱點缺乏的情況下,中央城市工作會議也被外界廣為理解成“中央房地產(chǎn)工作會議”。方正房地產(chǎn)研究院夏磊認為,12月將呈現(xiàn)“政策將出-地產(chǎn)重估-估值回落-政策來了”這種循環(huán),直至預期兌現(xiàn)。

猜想四:基本面+技術(shù)面

這類猜想的邏輯比較清晰簡單。技術(shù)面看,今年8月份以來的反彈行情中,房地產(chǎn)行業(yè)漲幅較小,據(jù)Wind的統(tǒng)計,房地產(chǎn)指數(shù)8月至今的漲幅不到30%,落后于一些重組股及中小創(chuàng)業(yè)板。估值上看,房地產(chǎn)行業(yè)目前PE為25倍,PB為2.39,整體看比較合理,尤其是龍頭公司PE低于15倍,其中保利地產(chǎn)為7.85倍,萬科為9.76倍,金地集團為13倍。

基本面看,四個字:銷量不錯。根據(jù)第三方機構(gòu)給出的監(jiān)測數(shù)據(jù)看,9、10月份樓市成交較為一般,但9、10、11月已經(jīng)連續(xù)三個月環(huán)比改善,且11月同比大致和10月份持平,結(jié)束了6月份以來的持續(xù)下行態(tài)勢,顯示銷售情況還不錯。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。