上海樓市供給端出臺(tái)利好政策，取消商品住房用地溢價(jià)率10%上限要求

上海在土地供給端，出臺(tái)了重大利好政策。

6月7日下午，上海土地市場(chǎng)在官網(wǎng)發(fā)布了今年第三批住宅用地出讓公告。本次上海共出讓4宗地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始出讓總價(jià)84.21億元；其中，2幅地塊位于中心城范圍，1幅地塊位于主城片區(qū)，1幅位于新城。

這是“滬九條”之后，上海首批出讓的商品住房用地。

值得一提的是，上海本次的土地出讓，對(duì)競(jìng)買規(guī)則做出了重大調(diào)整。自該批次起，上海取消商品住宅用地溢價(jià)率10%的上限要求，成交地價(jià)由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定，進(jìn)一步提升土地資源市場(chǎng)化配置效率。

“此次上海對(duì)于土拍溢價(jià)率上限措施進(jìn)行調(diào)整，實(shí)際上是對(duì)過去市場(chǎng)過熱時(shí)期，過嚴(yán)政策所進(jìn)行的優(yōu)化。同時(shí)，此舉也是與此前‘滬九條’扶持政策一脈相承的，是在土地供給方面進(jìn)行了落實(shí)和細(xì)化。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

上海土拍10%溢價(jià)率上限的要求，源于2021年。2021年4月，上海對(duì)土拍競(jìng)價(jià)出臺(tái)措施，在為每宗土地設(shè)置起始價(jià)的同時(shí)，還設(shè)置中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。同時(shí)，最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%，即溢價(jià)率上限為10%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今日，在22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中，已經(jīng)有19城恢復(fù)“價(jià)高者得”，目前北京、深圳、寧波土地拍賣仍執(zhí)行限價(jià)政策（北京、深圳土拍溢價(jià)率上限為15%，寧波為30%）

“上海本次對(duì)舉措的優(yōu)化，并不意味其就此取消了新房限價(jià)政策，目前上海新房仍然需集中過會(huì)后入市。”中指院上海高級(jí)分析師陳炬蘭表示。

據(jù)了解，上海將按照推一批次備二批次的安排，在前期將加強(qiáng)對(duì)各出讓地塊的具體出讓條件、出讓方案的綜合評(píng)估、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、模型推演，強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)、需求導(dǎo)向、品質(zhì)保障和可持續(xù)。

“在出讓前，市規(guī)劃資源、住建、房管、發(fā)改、財(cái)政、金融等部門將建立綜合會(huì)商機(jī)制，在土地和住房供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、節(jié)奏等方面保持聯(lián)動(dòng)，逐一地塊進(jìn)行研判，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格。對(duì)市場(chǎng)熱度較高的特定區(qū)域地塊，可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過一定限度后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，引導(dǎo)市場(chǎng)主體理性競(jìng)價(jià)。”上海規(guī)劃和自然資源局方面表示。

此外，陳炬蘭指出，上海本批次土地出讓中未見到新房聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)限制，這代表著自2021年一批次集中供地以來已經(jīng)實(shí)行3年多的新房聯(lián)動(dòng)價(jià)，本次不再實(shí)行。

分析師表示，此前上海對(duì)一些房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，也做出了微調(diào)，包括部分豪宅備案價(jià)也進(jìn)行適度上浮。北京不久前也在供給端對(duì)規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化，出臺(tái)土拍溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)措施，溢價(jià)率上限從10%上調(diào)至20%，這些舉措均體現(xiàn)出一線城市近期土地政策的調(diào)整是同步的，方向高度一致。

而在5月28日，上海剛完成2024年第二批次土拍。上海今年第二批出讓的4宗地塊全部成交，總成交金額99.84億元；其中，成交價(jià)格最高的為閔行區(qū)梅隴社區(qū)地塊，該地塊由安徽安聯(lián)高速公路與安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合體以54.64億元的價(jià)格競(jìng)得。

同策研究院分析師指出，上海第二輪土拍中已對(duì)一些措施進(jìn)行優(yōu)化，包括優(yōu)化中小戶型限制政策，支持多樣化改善性需求，以及房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲等。

分析師認(rèn)為，上海此次在供給端的最新政策，具有非常強(qiáng)的示范效應(yīng)引導(dǎo)意義。對(duì)溢價(jià)率的調(diào)整背后，反映出土拍規(guī)則的優(yōu)化，這有助于增加房企盈利空間，也將對(duì)提振市場(chǎng)信心發(fā)揮重要作用。

“這些舉措將對(duì)房企投資拿地產(chǎn)生積極影響，有助于促進(jìn)優(yōu)質(zhì)地塊的成交，對(duì)于后續(xù)更好吻合市場(chǎng)需求和產(chǎn)品開發(fā)，都具有積極的作用。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

上海市規(guī)劃和自然資源局方面介紹，后續(xù)，上海將根據(jù)國家有關(guān)要求和市場(chǎng)變化情況，持續(xù)完善商品住房用地交易工作，統(tǒng)籌安排供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，進(jìn)一步加大區(qū)位條件好、公共服務(wù)設(shè)施齊全、交通出行便捷、市場(chǎng)需求旺盛地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，定期舉辦區(qū)域規(guī)劃土地推介宣傳活動(dòng)，著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，通過土地開發(fā)更好落實(shí)和強(qiáng)化城市功能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。