租賃房REITs 半開大門 房企“各懷心事”

保利地產(chǎn)集團(tuán)旗下負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營和資本運(yùn)營部門的小伙伴們在連續(xù)奮戰(zhàn)好幾個(gè)月之后，終于在10月23日松了一口氣：保利旗下具有標(biāo)志性意義的首個(gè)租賃房REITs（房地產(chǎn)信托基金）獲得上海證券交易所審核通過。

雖說這個(gè)金融產(chǎn)品依然以契約型私募REITs的形式首度亮相，但其儲架發(fā)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)已具備了公募發(fā)行的基因，從而意味著國內(nèi)糾纏了十幾年的REITs已步伐逼近。

過去幾年時(shí)間，隨著國內(nèi)商業(yè)等持有型物業(yè)投資規(guī)模擴(kuò)大，有關(guān)房地產(chǎn)信托基金（REITs）的呼聲高漲，國家政策也不斷向外界透露出即將開閘的信號。市場上，以專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃即契約型發(fā)行的類REITs早已大行其道，但公開發(fā)行的最后一層窗戶紙終究未能捅破。

不過，與以往諸多公司發(fā)行的類REITs一樣，保利在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上跨出了一大步，但考慮到有關(guān)REITs的稅收和法律政策尚未正式出臺，許多企業(yè)仍舊抱著觀望態(tài)度，暫時(shí)未有跟進(jìn)計(jì)劃。

“萬事俱備，只欠東風(fēng)”，在中國房地產(chǎn)步入增量與存量并舉的新時(shí)代下，REITs的颶風(fēng)必將吹遍市場；如今無法確定的，只是風(fēng)口何時(shí)到來。

保利“為公募做準(zhǔn)備”

保利地產(chǎn)在10月23日獲得審核通過的產(chǎn)品全名為中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（下稱“保利住房租賃REITs”）。

該REITs由中國保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（“中聯(lián)基金”）共同實(shí)施?？傄?guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級、次級占比為9：1，優(yōu)先級證券評級AAA，次級證券不評級。

保利地產(chǎn)資管中心總經(jīng)理寧大芮向第一財(cái)經(jīng)透露，該產(chǎn)品發(fā)行周期為2年，預(yù)計(jì)2018年初發(fā)行第一批約十幾億規(guī)模。優(yōu)先級享受固定投資收益，次級則可享物業(yè)增值收益。但總體來說，該產(chǎn)品仍然無法公開流通，屬于契約型私募產(chǎn)品，債券性質(zhì)較為顯著。

據(jù)悉，國內(nèi)目前的類REITs的操作模式主要是通過發(fā)行專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃即契約型的方式，但專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃并不能直接收購物業(yè)公司股權(quán)，所以一般通過私募基金收購物業(yè)公司股權(quán)，募集方式上，也是私募為主，只有2015年7月，以前海區(qū)內(nèi)萬科企業(yè)公館的租金收益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的“鵬華前海萬科REITs”首次使用公募基金作為發(fā)行載體，在“類REITs”產(chǎn)品的流動性上實(shí)現(xiàn)了一次突破，但此后萬科在此項(xiàng)工作上并未有進(jìn)一步推進(jìn)。

在行業(yè)人士看來，保利住房租賃REITs的產(chǎn)品構(gòu)架的設(shè)計(jì)上，較國內(nèi)過往類REITs有了較多的突破和創(chuàng)新，最顯著的便是儲架式發(fā)行。

前海開源資產(chǎn)管理有限公司聯(lián)席總經(jīng)理、基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)專委會委員何亮宇此前表示，中聯(lián)前海開源-保利住房租賃REITs的“儲架發(fā)行”機(jī)制，在當(dāng)前的資產(chǎn)證券化制度框架內(nèi)創(chuàng)設(shè)出“可以長大”的REITs，以“自下而上”的方式實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，必將對我國REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響，堪與“中信啟航REITs”、“鵬華前海萬科REITs”、“中聯(lián)前海開源-勒泰一號REITs”并列為我國REITs市場的四個(gè)里程碑式產(chǎn)品。

有了儲架式的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，保利的租賃房REITs在轉(zhuǎn)公募的可能性上大大提升。寧大芮表示：“保利發(fā)行的租賃房REITs依然是私募性質(zhì)，不能公開交易。但從政策和監(jiān)管方面的準(zhǔn)備來看，公募發(fā)行應(yīng)該是大勢所趨。而且保利目前這個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在結(jié)構(gòu)上已經(jīng)跟公募接近，是為了發(fā)行公募REITs做的準(zhǔn)備，一旦公募開閘，可以直接轉(zhuǎn)為公募REITs。”

保利住房租賃REITs發(fā)行的背后，是公司旗下租賃型物業(yè)的高速擴(kuò)張。據(jù)悉，該公司在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜-閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市，分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運(yùn)營平臺“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營。

據(jù)透露，目前保利地產(chǎn)旗下開業(yè)的租賃型項(xiàng)目有七八家，已經(jīng)布局的城市有十幾個(gè)?？紤]到住房租賃REITs獲批規(guī)模高達(dá)50億，預(yù)計(jì)該公司未來兩年在租賃房上的動作依然會十分迅猛。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。