一線城市“銀十”住宅領(lǐng)跌樓市正回歸理性

樓市正在回歸理性，“銀十”期間，住宅成交量或創(chuàng)年內(nèi)新低。

昨日（10月23日），據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的成交報(bào)告顯示，10月份上半月，50個(gè)城市中，41個(gè)城市新建商品住宅成交面積同比下跌。同時(shí)，一、二、三線50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為63%、37%和33%。其中，一線城市領(lǐng)跌，市場(chǎng)降溫明顯。

易居研究院研究員賴勤表示，即使與同為低迷期的2011年和2014年相比，今年也遜色很多。根據(jù)周期性，預(yù)計(jì)明年成交量可能略有反彈，但今年在政策面沒(méi)有放松的背景下，金九銀十顯得成色不足。

一線城市領(lǐng)跌

據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從同比和環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，今年“金九銀十”期間，一線城市在三類城市中跌幅最為明顯，其住宅月成交面積是2016年以來(lái)除8月份高溫淡季的最低值，甚至比春節(jié)月份的成交面積還要低，一線城市的“金九銀十”可謂太過(guò)慘淡。

此外，賴勤稱，對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)分化較嚴(yán)重，市場(chǎng)成交也出現(xiàn)了下跌。對(duì)于三線城市來(lái)說(shuō)，此前市場(chǎng)火爆，現(xiàn)在仍有熱度，但成交量小幅下跌。今年“金九銀十”遠(yuǎn)遜于去年，這也體現(xiàn)了此前出臺(tái)的調(diào)控政策的有效性，樓市有望回歸理性。

值得關(guān)注的是，對(duì)于大部分一線城市和二線城市來(lái)說(shuō)，新建住宅成交低迷的背后，既有嚴(yán)厲的調(diào)控政策抑制購(gòu)房需求的因素，也有限制高價(jià)盤預(yù)售證審批的因素。

以北京為例，第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)三季度報(bào)告也顯示，今年以來(lái)北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工及竣工面積均較去年同期有所放緩，導(dǎo)致市場(chǎng)總體放量明顯受限。第三季度，普通新房市場(chǎng)新增供應(yīng)僅為37.3萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下降44.7%和63.4%。

其中，第三季度新房成交量為53.1萬(wàn)平方米，環(huán)比和同比分別下降33.6%和72.7%。截至8月末，新房住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.2%。

第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱，一方面短期內(nèi)住宅市場(chǎng)總體放量仍難有起色。另一方面，樓市調(diào)控政策將持續(xù)不放松，需求仍受抑制，成交也將保持低迷。未來(lái)隨著共有產(chǎn)權(quán)房和限價(jià)商品房的入市，將拉低全市住宅成交均價(jià)。

事實(shí)上，“限制高價(jià)盤預(yù)售證審批”給北京高端市場(chǎng)帶來(lái)很大影響，不少項(xiàng)目都減緩了入市時(shí)間。不過(guò)，近期，有部分高端盤或別墅項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。

北京別墅成交占比達(dá)20%

據(jù)第一太平戴維斯華北區(qū)物業(yè)三季度報(bào)告顯示，近期北京共有6個(gè)高端公寓項(xiàng)目和6個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售證（包括老盤新推），分別為銷售市場(chǎng)帶來(lái)978套和374套新增供應(yīng)；高端公寓和別墅成交均價(jià)分別為88400元/平方米和676800元/平方米，環(huán)比分別下降6.9%和0.4%。

值得關(guān)注的是，北京樓市回歸理性之際，具有高保值性的別墅項(xiàng)目開(kāi)始發(fā)力，成為今年北京市場(chǎng)成交主力之一。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅透露，從市場(chǎng)供應(yīng)角度來(lái)看，中央別墅供應(yīng)進(jìn)入了尾聲，昌平別墅區(qū)可售項(xiàng)目數(shù)量有限，京西別墅區(qū)和香山別墅區(qū)早就沒(méi)有項(xiàng)目供應(yīng)了，別墅供應(yīng)主力已經(jīng)轉(zhuǎn)移至南中央別墅區(qū)，今年有約8個(gè)在售項(xiàng)目。在該區(qū)域內(nèi)，不乏棠頌別墅等總價(jià)3000萬(wàn)元以上頂豪項(xiàng)目，或者1500萬(wàn)元-2000萬(wàn)元總價(jià)的別墅項(xiàng)目。

亦莊金茂府營(yíng)銷總監(jiān)趙偉向記者透露，在亦莊的別墅板塊，“地緣+國(guó)貿(mào)”的買家較多。以目前在推的亦莊金茂府項(xiàng)目為例，平層戶型總價(jià)與別墅產(chǎn)品總價(jià)差距并不是很大。平層產(chǎn)品最大戶型總價(jià)在1200萬(wàn)元-1300萬(wàn)元之間，別墅產(chǎn)品總價(jià)在1300萬(wàn)元-1800萬(wàn)元之間?？腿褐饕獮閮深悾活悶?0歲左右客戶，占比為三分之一，另一類則是在國(guó)貿(mào)上班的30歲-40歲的年輕化客群。

據(jù)趙偉透露，一般來(lái)說(shuō)，在年輕化的客群中，有一位在投行工作的購(gòu)房者，年收入約200萬(wàn)元，完全夠得著1500萬(wàn)元-1600萬(wàn)元之間的別墅產(chǎn)品，加之從南中央別墅區(qū)到國(guó)貿(mào)交通方便，因此吸引了大量這類需求。

據(jù)郭毅向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，從今年整體市場(chǎng)來(lái)看，別墅成交占據(jù)很大比例。以往北京別墅的銷量占整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的3%-4%，最高時(shí)達(dá)到7%-8%，但今年占到20%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。