北京樓市供需格局生變 別墅首次突破住宅總銷量?jī)沙?/h1>

發(fā)布時(shí)間：2017-09-07 08:58 編輯：藍(lán)鷹 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

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受調(diào)控政策影響，北京高端平層公寓不得不選擇蟄伏。與之相對(duì)，別墅類產(chǎn)品則獲得空前機(jī)遇。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，別墅銷量已經(jīng)占到北京商品住宅總銷量的兩成，達(dá)到北京成交占比的最高點(diǎn)。由此，北京樓市的格局也罕見地出現(xiàn)了剛需住宅、平層公寓、別墅三強(qiáng)鼎力的局面。

別墅成“剛需”

“別墅在北京一直是小眾產(chǎn)品，從2006年北京開始網(wǎng)簽后的十年時(shí)間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%”，亞豪機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅表示，今年別墅市場(chǎng)則呈現(xiàn)出新的趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，從2017年初到現(xiàn)在，北京別墅的銷量已經(jīng)占到商品住宅總銷量的20.9%。在以往多年里，北京別墅產(chǎn)品的占有率甚至一度低至2%-3%。其中，2006年北京別墅產(chǎn)品成交市場(chǎng)占比僅為2.1%，直到2015年該項(xiàng)數(shù)字也僅為6.9%。

最近兩年別墅市場(chǎng)開始表現(xiàn)出異乎尋常的火熱。數(shù)據(jù)顯示，2016年北京售出8257套別墅，占到整體市場(chǎng)的17.4%，創(chuàng)造當(dāng)時(shí)的歷史新高，今年這一趨勢(shì)得到強(qiáng)化。今年的北京樓市，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的別墅產(chǎn)品成為樓市需求的主力。截至目前，成交總價(jià)在800萬(wàn)-1500萬(wàn)元之間的別墅產(chǎn)品共售出1224套，占到別墅市場(chǎng)總銷量的35.8%，千萬(wàn)級(jí)別的別墅在今年成為“剛需”。

郭毅分析，別墅產(chǎn)品成交占比提升首先是受供應(yīng)端的影響。“今年政府對(duì)預(yù)售價(jià)格的監(jiān)管力度很大。其中，衡量調(diào)控效果的條件之一就是年內(nèi)平均房?jī)r(jià)不顯著增長(zhǎng)。由此，低總價(jià)的別墅類產(chǎn)品獲得了特殊的機(jī)遇?！?/p>

值得注意的是，今年前8個(gè)月內(nèi)，北京一條單價(jià)“8萬(wàn)元紅線”使得眾多項(xiàng)目的推盤計(jì)劃遇阻。尤其是核心城區(qū)公寓產(chǎn)品的預(yù)期銷售價(jià)格都比較高，難以突破政策限制情況下，更多的平層高端項(xiàng)目選擇了蟄伏。相對(duì)而言，別墅類產(chǎn)品的單價(jià)則較低，通過預(yù)售審批的幾率較高。對(duì)于企業(yè)而言，需要平衡區(qū)域總體業(yè)績(jī)，因此更多選擇積極推出別墅類產(chǎn)品入市，以保證公司整體業(yè)績(jī)的完成。

別墅需求被激發(fā)

除了供應(yīng)增加之外，需求的變化也十分顯著。一位不愿具名豪宅代理機(jī)構(gòu)分析人士指出，年內(nèi)新推出的別墅類型相比以往比較豐富，包括較多容積率水平不高的四合院、疊拼類的創(chuàng)新性產(chǎn)品。這類產(chǎn)品的特點(diǎn)是單套面積不大；位置在五環(huán)至六環(huán)之間；總價(jià)不高，大都在1000萬(wàn)-1500萬(wàn)元左右，可滿足改善類人群的需求。

該人士進(jìn)一步分析，眾多的別墅類產(chǎn)品對(duì)置業(yè)人群的引導(dǎo)效應(yīng)也十分明顯，平層高端樓盤的供應(yīng)缺位讓這些客戶將目光開始投向別墅類產(chǎn)品。通常情況下，改善類人群一般缺乏別墅體驗(yàn)，選擇舒適度更高的別墅類產(chǎn)品意愿就較為強(qiáng)烈。同時(shí)，這批千萬(wàn)級(jí)置業(yè)需求多為“賣舊買新”的升級(jí)改善，在現(xiàn)有住房?jī)r(jià)值幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)元的前提下，購(gòu)買力十分堅(jiān)實(shí)。通過置換掉一套舊房，再添加部分現(xiàn)金就可實(shí)現(xiàn)別墅生活。

“這類客群既經(jīng)歷過樓市的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，也曾面對(duì)過樓市的震蕩與恐慌，經(jīng)過時(shí)間的沉淀，這類客戶對(duì)樓市的判斷更加清晰。”郭毅分析，無(wú)論調(diào)控松緊，市場(chǎng)的長(zhǎng)期邏輯并未改變，選擇在樓市緊縮調(diào)控周期中置業(yè)升級(jí)，也有一定投資方面的考慮。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，別墅產(chǎn)品的占比上升的確有需求積極釋放的因素。從當(dāng)前住房購(gòu)置情況來(lái)看，隨著北京一些郊區(qū)交通設(shè)施的建設(shè)，很多別墅的性價(jià)比開始上升。另外別墅項(xiàng)目的保值增值等效果都比較好，所以這會(huì)帶來(lái)很多新的投資機(jī)會(huì)和交易規(guī)模。例如，類似延慶等郊區(qū)投資價(jià)值會(huì)上升，相對(duì)應(yīng)的別墅項(xiàng)目的投資價(jià)值也會(huì)上升，這樣就會(huì)帶來(lái)很多新的投資機(jī)會(huì)，所以規(guī)模會(huì)有所上升。

格局生變？

供需兩端的變化讓別墅產(chǎn)品成交比例上升到歷史高度，甚至可能在一定程度上深刻影響到未來(lái)樓市走向。有觀點(diǎn)甚至認(rèn)為，未來(lái)北京樓市將形成普通住宅、高端平層公寓、別墅項(xiàng)目三分天下的局面。

從未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)來(lái)看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地當(dāng)中，容積率在1.6以內(nèi)的多達(dá)9宗，這些地塊當(dāng)中均有出產(chǎn)別墅產(chǎn)品的可能，因此明年別墅市場(chǎng)供應(yīng)仍會(huì)表現(xiàn)不俗。

“不能忽視的是，北京別墅產(chǎn)品成交占比的上升還不能說明市場(chǎng)格局的完全變化，”嚴(yán)躍進(jìn)分析，這存在統(tǒng)計(jì)方面的一種錯(cuò)覺。從統(tǒng)計(jì)角度看，高端平層公寓和普通住宅項(xiàng)目受信貸政策的影響較大，因此現(xiàn)階段出現(xiàn)了銷售比重的下滑，與之相對(duì)，別墅產(chǎn)品受信貸的影響反而比較小。

事實(shí)上，北京高端平層別墅市場(chǎng)也正在變化中，此前被認(rèn)為“不可動(dòng)搖”的“8萬(wàn)元紅線”也出現(xiàn)“松綁”。近日，位于西城區(qū)德外大街的中駿天宸項(xiàng)目獲批入市。獲批的120套住宅，最高擬售單價(jià)達(dá)到13.5萬(wàn)元/平方米，成為截至目前年內(nèi)北京獲批單價(jià)最高的新房項(xiàng)目，也是時(shí)隔20多天后，第二批、第四個(gè)突破“8萬(wàn)元紅線”的項(xiàng)目，這也是繼8月3家核心區(qū)高端平層項(xiàng)目取得超9萬(wàn)元的預(yù)售單價(jià)之后的第四家“破8”的樓盤。

雖然行業(yè)普遍看法仍趨謹(jǐn)慎，但相當(dāng)多的排隊(duì)等待拿預(yù)售證的高端平層項(xiàng)目似乎也看到曙光。要知道這些城市豪宅產(chǎn)品已有了長(zhǎng)期蓄客，銷售前景比較看好，一旦入市無(wú)疑會(huì)爭(zhēng)搶別墅的市場(chǎng)份額。

此外，值得注意的是，雖然占比在提升，但別墅的銷量卻受整體市場(chǎng)供應(yīng)和調(diào)控的影響，并未出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)。市場(chǎng)分析認(rèn)為，今年以來(lái)的房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策范圍之廣、力度之大為歷年之最，并且截至目前尚未有松動(dòng)跡象，預(yù)計(jì)下半年也難現(xiàn)變局。

郭毅表示，根據(jù)政策引導(dǎo)方向和共用產(chǎn)權(quán)住房供地量推測(cè)，年內(nèi)剩下時(shí)間共有產(chǎn)權(quán)房源將占到30%的比重，明年將是供應(yīng)高峰。同時(shí)，高端平層依舊會(huì)是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，別墅仍會(huì)是相對(duì)小眾的產(chǎn)品類型，預(yù)計(jì)明年成交占比將會(huì)在15%-20%左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。