央企地產(chǎn)商分化為三大梯隊 面臨存量與改革雙重考驗

【編者按】自2010年國資委出臺央企“退房令”以來，21家獲準(zhǔn)開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企及諸多退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企逐漸分化。央企地產(chǎn)版圖已形成三大梯隊，從躋身地產(chǎn)千億俱樂部的巨頭到向著千億疾步邁進的追趕者再到即將被清退地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，三大梯隊均面臨著不同的機遇與挑戰(zhàn)。

聯(lián)通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團和工藝集團、中糧集團地產(chǎn)板塊整合。今年8月，央企改革的重磅消息頻出，隨著央企改革進程的加快和房地產(chǎn)市場進入存量時代，央企地產(chǎn)板塊的改革速度也在提速。

“央企做地產(chǎn)的傳統(tǒng)優(yōu)勢已經(jīng)逐步淡化。”業(yè)內(nèi)人士分析坦言，隨著新存量時代的來臨和三大梯隊的分化盤整，央企房地產(chǎn)板塊重組預(yù)期也不斷加強，中國企業(yè)研究院資深研究員李錦接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，地產(chǎn)版塊重組和合并，這是央企改革中的一個重要方面，改革到最后階段，將形成向幾家以房地產(chǎn)為主的央企靠攏的情況。

央企三大梯隊差距拉大

當(dāng)前，距離2010年國資委下達“退房令”已經(jīng)過去7年時間。接二連三的央企重組也釋放出明確的信息，為了避免資源的閑置、重疊和浪費，諸多央企的地產(chǎn)板塊在加速重組。

“退房令”出臺以后，多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃，且對房產(chǎn)業(yè)務(wù)進行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓，但由于種種原因，目前仍存在部分央企未退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況。2011年，允許央企涉足房產(chǎn)業(yè)務(wù)的名單從16家增加到了21家，后因中國五礦與中冶集團的合并，名單縮減至20家。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過多年的發(fā)展，20家獲準(zhǔn)從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企已經(jīng)分化成不同的層級，構(gòu)成了央企地產(chǎn)版圖的第一和第二梯隊。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)和華潤置地年銷售超千億元，躋身房產(chǎn)千億俱樂部。其余十幾家央企的地產(chǎn)板塊年銷售額則在20億元到700億元不等，構(gòu)成了央企地產(chǎn)的第二梯隊。

在第二梯隊中，以招商蛇口、中糧集團、魯能集團和中國金茂為代表的央企旗下地產(chǎn)企業(yè)快速擴張，年銷售規(guī)模正向千億邁進。此外，還有像中儲股份等一批體量不大、不屬于獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)名單的央企，他們?nèi)匀换蚨嗷蛏俚貐⑴c著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，被稱為第三梯隊。

中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已經(jīng)過去，存量時代已然來臨，房企面臨越來越大的競爭壓力，不斷尋找差異化成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資的優(yōu)勢還在，但是現(xiàn)在的市場已經(jīng)不僅僅需要這兩樣。

房地產(chǎn)企業(yè)“拿地就能賺錢”的黃金時代已結(jié)束。一位業(yè)內(nèi)人士曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，未來房企拼的是產(chǎn)品、服務(wù)和運營等因素。而擺在央企面前的還有中央關(guān)于國企改革的政策。

央企改革按下“快進鍵”

近日，國電與神華的合并將央企數(shù)量減少至98家?！巴朔苛睢蓖瞥鼋?年，央企旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有不少存量，在央企整合大潮中，房地產(chǎn)板塊也成為各方博弈的重要籌碼。

包括國家發(fā)改委宏觀研究院副院長馬曉河在內(nèi)的許多專家都曾在不同場合表示，在國企改革中，國企應(yīng)該從一般競爭性領(lǐng)域退讓、退出，其中包括房地產(chǎn)領(lǐng)域。

今年3月9日，國資委主任肖亞慶公開表示，2017年將深入推動中央企業(yè)的重組。同時，國資委也在加快推動央企公司制改革，要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日，市場期待已久的聯(lián)通混改方案落地。對此業(yè)內(nèi)普遍認為，聯(lián)通混改意味著央企改革將提速，從時間表來看，下半年將是政策密集落地的窗口期。

對于央企地產(chǎn)板塊第三大梯隊的企業(yè)而言，央企改革大潮下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產(chǎn)板塊的改革，李錦表示，央企地產(chǎn)板塊的分拆重組已經(jīng)開始，但是還沒進入改革的主流階段。整體上應(yīng)該是三個階段：第一步：企業(yè)內(nèi)部把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中；第二步：企業(yè)分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)，移交到另外的企業(yè)去；第三步：明確集中到以房地產(chǎn)為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決，所以目前的情況是第一步基本完成，以第二階段為主的改革正在進行中。

回顧近年來央企地產(chǎn)板塊重組，主要體現(xiàn)為大集團、小地產(chǎn)層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊企業(yè)的重組已基本完成，中糧集團、中國五礦和中國交建等央企旗下地產(chǎn)板塊的整合或是蓄勢待發(fā)或是預(yù)期增強。

而一些比較小的央企地產(chǎn)公司為了保住地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也在積極謀求“話語權(quán)”，開始在一二線城市不斷拿地。有分析認為，如果沒有充裕的土地儲備，企業(yè)估值處于“弱勢”，極有可能會被其他央企合并。

一場地產(chǎn)行業(yè)的合縱連橫即將開場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。