北京成為首批試點！房價“大地震”要來了嗎？

8月28日，國土部等印發(fā)通知，選取了13個城市作為“利用集體建設用地建設租賃住房”的試點，通篇來看這份通知，文如其名，亮點就是“農(nóng)村集體用地以租賃的形式入市”，這一政策如果施行開來，那會對房價及樓市產(chǎn)生何種影響呢？相信大家這兩天也看了不少相關的解讀了，尤其是一篇網(wǎng)絡爆文，說“二三折的房子馬上就要來了”，其他諸如“樓市大地震”之類的，傳播的也非常好，集體用地租賃入市形式的推出，是否真的就會對未來商品房市場產(chǎn)生巨大波動呢？對此，我倒是有一些不同的看法。

先來談一下我的看法，我的看法也很簡單，關鍵就是一個租賃房源與商品房房源的區(qū)別，此次推出的集體用地租賃入市，說到底還是在建“租賃房源”，意在加大租賃房源的供給，但集體用地的租賃房源有一個特點，就是房租可能會明顯低出許多，這是因為土地性質(zhì)的關系，商品房用地的一律是要經(jīng)過招拍掛的，政策從土地中也能分一杯羹，也就是我們常說的“土地財政”，而農(nóng)村集體用地少了這個環(huán)節(jié)，所以，就地價而言，它少了非常多的成本，房子如果除去了土地的價格因素，那這部分房源如果出售的話，房價會降出不少。這也或許正是為什么農(nóng)村的地只能以租賃的形式入市，而不能以商品房的形式入市的原因，農(nóng)村集體用地如果一旦確權入市，那對未來樓市的沖擊是非常大的，尤其是一線城市，但這次不是買賣的關系的入市，而是以“租賃”的形式入市，說到底，還是一個“租賃房源”的問題。

關于發(fā)展住房租賃市場，筆者在前面的一些文章中就曾明確表達過觀點，租賃市場如果要發(fā)展好、如果要抑制商品房房價，必須要滿足兩點，一點是解決好“同權”的問題，一點是解決好“供應量”的問題。前者，廣州已經(jīng)開了口子，稱“租購同權”，我們也分析過，所謂“同權”，實質(zhì)上很難落地，這不是政府一個部門就可以解決的，與“租購同權”相關的，還有無錫、濟南等城市實行的“租房落戶”，這一政策，筆者是雙手拍快的，像“租房落戶”的措施，就可以認為解決了“同權”的問題了，但“租房落戶”這一政策能否在一線城市落實呢？很難！前不久，北京出了一個“共有產(chǎn)權房”，住建委稱可以落戶，但第二天馬上就改了口，又說不能落戶了，之前媒體的解讀是“誤讀”，這就把這道政策的分量削弱了，如果共有產(chǎn)權房仍然不能解決“同權”的問題，那期待租賃房源來解決“同權”的問題，多少有些不切實際了，租房者怎么可能與購房者享受到同等的權利待遇呢？

再一個是“量”的問題，租賃市場的發(fā)展，必然要考慮好這兩個問題，一個是“權”，一個是“量”，并且，“權”在“量”先，沒有“權”，“量”再多恐怕也無濟于事。在“量”這個問題上，北京等一二線城市做的是非常值得稱道的，大幅的提高了今后的供地計劃，且在租賃房源上不遺余力，甚至這次還將集體用地納入了租賃房源的范疇之中，從此也可以看出當局對于發(fā)展住房租賃市場及落實“租購并舉”的長效機制的態(tài)度和決心，這一點也是不容置疑的。

北京等城市的集體用地租賃入市，說到底還是一個解決租賃房源來源的事，它與商品房房價的關聯(lián)還不是最緊要的，與商品房房價關系緊要的是租房市場的“同權”問題，如果將來北京等城市真正解決好“租購同權”的問題，那這部分集體用地租賃房源將發(fā)揮非常大的作用，但如果解決不好“同權”的問題，那這部分房源的實際功效也會被打折扣，它影響的可能僅是房租，對房價的影響微弱。說到底，還是長效機制，從七月底至今，長效機制在“租購并舉”層面頻頻發(fā)力，如果長效機制今年能正式問世的話，那其最主要的形式估計就是“租購并舉”了，今年及未來幾年房地產(chǎn)市場建設的重點就是發(fā)展住房租賃市場了，并且在租賃房源供給量上會大大增多，此時，將農(nóng)村用地納入進租賃房源體系中，也是合情合理的。但不管租賃房源怎么個來源，它終究是租賃住房，不是商品住房，而既然是租賃住房，需求一端首先要解決的，還是一個“同權”的問題，也就是說，未來租房者能否享受到合理的權力，如果不能，對商品房的需求就不會降下去。

綜合來看，集體用地租賃房入市，對于平抑房租是非常有作用的，但對于平抑房價，它的影響可能沒那么大，如果期待這部分房源能否平抑房價，那關鍵要看的，還是“租購是否能同權”，租房者不能享受到與購房者同等的權力，那商品房的需求就不會減少，需求不減，增量供給又都給了租賃房，在有限的商品房供給一側，市場仍可能會遇熱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。