廣州供地大增租賃占25% 業(yè)內(nèi)稱能否落實(shí)待觀察

廣州近日發(fā)布2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，計(jì)劃未來五年供應(yīng)住宅用地3200公頃，其中租賃住房用地占比約25.78%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析人士指出，廣州供地計(jì)劃大增有助于穩(wěn)定房價(jià)，但是計(jì)劃能否落實(shí)仍需觀察，并質(zhì)疑“任務(wù)是否過于激進(jìn)？”

根據(jù)廣州市國土資源和規(guī)劃委員近日發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，2017-2021年，全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地3200公頃，年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地640公頃，以保障建設(shè)75萬套住房用地需求。

其中，今后五年全市普通商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)2375公頃、租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825公頃，租賃住房用地占比約25.78%；住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬套，其中普通商品住宅60萬套、租賃住房15萬套，租賃住房占比20%。

年均新增住房15萬套對(duì)于廣州意味著什么？地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2010年-2016年廣州市的年均一手住宅交易量約在6萬套至12萬套之間，其中2016年廣州住宅成交128104套，已經(jīng)是近年來的高峰，也未能達(dá)到15萬套。

記者留意到，2017年上半年，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交了50774套，較2016年上半年的57000套下降明顯，成交總量呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；網(wǎng)簽均價(jià)為16566元/平方米，較2016年上半年上升4.34%。上半年5萬套的成交量，僅為年均目標(biāo)15萬套的三分之一。

同時(shí)，根據(jù)此前廣州市國規(guī)委公布的《廣州市2017年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃宗地表》，2017年廣州供應(yīng)的商住用地（含住用地，撇除安置房項(xiàng)目）總面積為462.7萬平方米（10000平米=1公頃），亦不及前述年平均計(jì)劃供應(yīng)住宅用地640公頃的目標(biāo)。

本次廣州供地計(jì)劃稱，將靈活采取 “限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)”、超過溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競(jìng)自持面積等多種競(jìng)價(jià)方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況。在保證房地產(chǎn)開發(fā)用地平穩(wěn)供應(yīng)的情況下，優(yōu)先安排租賃住房用地，加大普通商品住房用地供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。

對(duì)此，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，廣州供地計(jì)劃大增有助于穩(wěn)定房價(jià)，但是計(jì)劃能否落實(shí)仍需觀察。

他撰文指出，“（廣州本次供地）計(jì)劃是非常宏大的。如果真的能夠落實(shí)，這將意味著未來會(huì)有大量的新增住房供應(yīng)，目前市場(chǎng)嚴(yán)重的供求矛盾將得到緩解，高房價(jià)問題也會(huì)從根源上得到解決，房價(jià)有望在未來幾年逐步穩(wěn)定。然而，這個(gè)期望能實(shí)現(xiàn)的前提是，計(jì)劃能落實(shí)！

回看廣州過去10年，政府公布的土地供應(yīng)目標(biāo)，僅有2年是完成了計(jì)劃的。所以我們不得不思考，這次大幅提升供應(yīng)目標(biāo)，現(xiàn)今的居住用地指標(biāo)、土地儲(chǔ)備是否足夠支撐？任務(wù)是否過于激進(jìn)？

畢竟像用地指標(biāo)等問題，并不由市一級(jí)政府拍板，而是要獲得更高一級(jí)政府的批準(zhǔn)，尤其是目前，又有著控制特大型城市規(guī)模的基本發(fā)展原則的指導(dǎo)，所以綜合下來，這些問題都需要后續(xù)再觀察?！彼f。

鄧浩志進(jìn)一步指出，這次計(jì)劃提出了“供應(yīng)租賃用地”，但由于目前發(fā)展租賃的配套政策仍不夠吸引，企業(yè)盈利空間有限，所以企業(yè)參與的積極性并不算太高。因此，除了增加租賃土地供應(yīng)外，還需要有相關(guān)配套政策出臺(tái)，并且還要看看市場(chǎng)的進(jìn)一步反應(yīng)。

“隨著地價(jià)越來越高，舊改、拆遷成本大幅提升，土地收儲(chǔ)成本也跟著上漲。如果所有土地都采用 ‘限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)’、‘限地價(jià)、競(jìng)房價(jià)’的方式出讓，這無疑等于讓政府財(cái)政直接或間接補(bǔ)貼地價(jià)。而賣地收入的減少勢(shì)必又會(huì)影響到財(cái)政本身，政府可支配的錢少了，對(duì)其他領(lǐng)域的投入也一定會(huì)有所減少。最終會(huì)反應(yīng)到經(jīng)濟(jì)、民生等領(lǐng)域，影響如何？仍需綜合評(píng)估?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。