近40城發(fā)布樓市限售令 有城市房價須接受政府指導(dǎo)

樓市的調(diào)控仍在升級。“限售”城市仍在擴圍，8月7日有報道顯示，遼寧省沈陽市發(fā)布“限售令”，并出臺加大商品住宅和租賃住房的供應(yīng)等措施。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，接近40個城市發(fā)布樓市“限售令”，最長“限售”年限為河北省保定市的10年期。與此同時，地方政府對房價的調(diào)控正在趨嚴，廣東省廣州市發(fā)文指出，“不接受政府價格指導(dǎo)的房地產(chǎn)項目不得網(wǎng)簽”。

欲“限售”的沈陽，去年曾0首付鼓勵大學(xué)生買房去庫存

8月7日有報道顯示，遼寧省沈陽市政府原則通過沈陽市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于加強我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知(討論稿)》（以下簡稱“《通知》”）。

《通知》顯示，沈陽市針對在三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域（不含沈撫新區(qū)）內(nèi)，沈陽本地家庭購買二套住房、非沈陽市家庭購買首套住房的，自商品房合同網(wǎng)簽備案之日起滿5年可上市交易。

同時，增加土地供應(yīng)。沈陽市提出，2017年住宅用地供應(yīng)規(guī)模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。

沈陽還將對重點區(qū)域?qū)嵭凶》績r格指導(dǎo)。三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域（不含沈撫新區(qū)）中，2017年以來網(wǎng)簽均價漲幅超過10%或單棟備案均價超過10000元/平方米的在售項目中的未售房源，一律實行商品住房價格指導(dǎo)。措施包括：對2017年5月1日前取得預(yù)售許可證的項目，在5月發(fā)生備案行為的，其未售房源申報均價不得超過5月備案均價；在5月未發(fā)生備案行為的，其未售房源申報均價不得超過5月前最近成交月份的備案均價等。

嚴格落實一房一價制度。沈陽市規(guī)定，今后，所有新申請預(yù)售許可證的項目，一律按照一房一價制度申報房源價格，且6個月內(nèi)不得調(diào)整申報價格，6個月后可申請下調(diào)申報價格；備案價格不得超過申報價格且下浮不得超過5%，否則不予辦理商品房合同網(wǎng)簽備案。這一制度設(shè)計要求之下，新房一旦定價過高，很可能成為賣不出去的“庫存”。

沈陽新的樓市調(diào)控政策主要是因為，今年年初以來，住房銷量和價格均有所上漲，截至7月末，沈陽市商品住房均價7499.3元/平方米，同比上漲13.7%。

然而，2017年之前，沈陽在很長一段時間內(nèi)，均處于去庫存的壓力之中，在2016年甚至鬧出8小時即撤回的“笑話”政策。

2016年3月1日，沈陽市政府下發(fā)22條房產(chǎn)新政，其中第14條規(guī)定：對畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，首付比例實行“零首付”政策。這則明顯有違銀行信貸政策的新政在存活了不足8小時后即被撤回。

此后，2016年6月和9月，沈陽市又先后出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見(試行)》和《促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的補充措施》，多舉措去庫存。

40城加入“限售”大軍，最長期限10年

自今年3月，從北京開啟的“限售”之風(fēng)，已經(jīng)刮過40個城市，最長的期限為10年。

今年3月17日，北京宣布新一輪的樓市調(diào)控政策升級，提出“企業(yè)購買的商品住房，需滿3年及以上方可再次上市交易”，樓市“限售”首次出現(xiàn)。

3月24日，福建省廈門市祭出“限售令”，成為全國范圍內(nèi)首個出臺“限售”政策的城市，廈門規(guī)定居民新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

截至目前，包括四川省成都市、福建省福州市、山東省青島市、江蘇省常州市在內(nèi)的40個城市紛紛宣布新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，需持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之間。

最長“限售”年限10年，由河北省保定市創(chuàng)下。今年5月21日，保定一則土地出讓公告成為關(guān)注焦點，其出讓條件顯示，購房人在取得不動產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得進行交易。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市“限售”的時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等等諸多因素密切相關(guān)，“限售”時間并非任意制定。

38個“限售”城市包括，海南省的三亞、瓊海和?？?/strong>； 福建省的廈門、福州、長樂、福清、閩侯；河北省的徐水、、白溝、高碑店、承德、保定、張家口；廣東省的廣州、珠海、惠州、東莞；江蘇省的揚州、常州、南京、無錫、啟東；河南省的鄭州和開封；浙江省的杭州和嘉興；廣西省的北海、南寧；山東省的青島和濟南；以及四川省的成都；以及四川省的成都、陜西省的西安、安徽省的蕪湖、湖北省的武漢、遼寧省的沈陽和北京。

價格管控升級：不接受政府價格指導(dǎo)的項目不得網(wǎng)簽

“限售”令之外，政府配套有增加供應(yīng)、價格指導(dǎo)等措施。以沈陽市為例，提出，2017年住宅用地供應(yīng)規(guī)模不低于2016年水平，同時提出，選擇人口密集、住房租賃需求較大的區(qū)域，出讓規(guī)模適宜的住房租賃用地。

據(jù)了解，地方政府對商品住宅的價格指導(dǎo)，包括沈陽市、山東市濟南市、安徽省合肥市等多個城市均對新申請商品住宅的預(yù)售價格進行上限控制。

有多家房企人士向記者透露，這一輪價格調(diào)控效果可謂顯著，不少城市的住宅項目因為價格調(diào)控，房企不得不改變開盤策略。

不僅如此，價格管控成本輪調(diào)控的另一重點措施，8月2日，廣州市住建委發(fā)布文件要求，不接受政府價格指導(dǎo)的房地產(chǎn)項目不得網(wǎng)簽。文件顯示，廣州市將對房地產(chǎn)項目預(yù)售、銷售定價不合理的，要堅決予以調(diào)整；對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，一律不辦理網(wǎng)簽、不予核發(fā)預(yù)售許可證。

長效機制政策正在鋪開，下一個是租賃

限售被認為是房地產(chǎn)長效機制的一部分。今年4月，有報刊發(fā)文稱，“限售、限購和限貸這些所謂的‘短效機制’才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機制。”

至7月，有媒體發(fā)文稱，“從土地供應(yīng)、金融到立法頂層設(shè)計，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的調(diào)控思路逐漸浮出水面，基礎(chǔ)性制度和長效機制的‘四梁八柱’正在搭建”。 租售并舉被認為長效機制的又一舉措。

7月20日，住建部等八部委聯(lián)合發(fā)文要求，多措并舉加快發(fā)展住房租賃市場，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場，提出四大舉措：培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺；增加租賃住房有效供應(yīng)；創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。

同時，住建部選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至目前， 12個限售城市中僅深圳、廈門、和合肥為跟進、公布發(fā)展租賃市場的具體文件或意見。