房企海外融資額創(chuàng)歷史新高 前七月同比增長209%

由于境內(nèi)融資難度加大，截至7月房企累計海外融資額度達(dá)到255.7億美元，相比2016年同期的82.7億元上漲了209%。

境內(nèi)融資難度加大，房企正在爭搶海外融資窗口期。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示：7月單月，房企海外融資合計達(dá)到32.8億美元，房企年內(nèi)累計海外融資額度達(dá)到255.7億美元。相比2016年同期的82.7億元上漲了209%。房企海外融資額度創(chuàng)造了歷史同期境外融資最高紀(jì)錄。

從發(fā)行規(guī)?？?，恒大位列首位。恒大6月22日公告顯示，發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計發(fā)債66.24億美元；其次是佳兆業(yè)，達(dá)到35億美元。此外，中國海外發(fā)展、龍湖、碧桂園、綠地也都發(fā)行了5億-10億美元不等的境外債。

加速海外融資

在海外發(fā)債程序簡化、政策鼓勵外匯流入的大背景下，中資企業(yè)發(fā)行美元債正迎來窗口期。數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中資企業(yè)共發(fā)行142只美元債，總發(fā)行規(guī)模1020億美元，較2016年同期大幅增長。

其中，房企發(fā)行美元債最為積極。法國外貿(mào)銀行（Natixis）最新報告預(yù)測，今年中國離岸美元債發(fā)行量持續(xù)增長，總金額或?qū)⒊^去年兩倍。房地產(chǎn)發(fā)行美元債規(guī)模較大，占總發(fā)行規(guī)模的39%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計，房企1月發(fā)行海外融資共計9筆，2月3筆，3月11筆，4月4筆，5月6筆，6月11筆，7月9筆。

其中，一些房企發(fā)行新票據(jù)為舊債融資。以恒大為例，其將現(xiàn)有多筆1-3年到期的優(yōu)先票據(jù)，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據(jù)，金額28.24億美元，并額外發(fā)行4年、6年、8年期合計38億美元優(yōu)先票據(jù)。換言之，本次發(fā)債總額達(dá)66.24億美元，其中8年期優(yōu)先票據(jù)占比超七成。

為何中資企業(yè)自2017年掀起美元債發(fā)行潮？

民生證券研究報告分析，跨境資本格局演變更多取決于政策預(yù)期。美元發(fā)債增多的首要原因來自政策層面的推動——2017年，“資本管制+加大吸引外資+鼓勵境內(nèi)機構(gòu)海外資本回流”組合拳使出，簡化海外發(fā)債程序，政策層面鼓勵外匯流入。

同時也有業(yè)內(nèi)專家補充，從發(fā)行趨勢看，當(dāng)前美國十年期國債到期收益率依舊處于2014年以來的低點，對發(fā)債企業(yè)來說，處于較好的發(fā)行窗口期。同時，考慮到境外發(fā)行美元債具有發(fā)行條件便利、發(fā)行限制低等優(yōu)勢，美元債正在逐步成為國內(nèi)企業(yè)融資的重要渠道。

從房企層面看，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，房企海外融資步伐繼續(xù)加快，出現(xiàn)這一趨勢的主要原因是境內(nèi)融資難度加大。境內(nèi)房企融資總量在減少，資金價格上行已成為趨勢。這種情況下，企業(yè)開始在海外尋找融資機會，雖然美元資金價格也在上行。

張大偉認(rèn)為，美元走強后熱錢將流出中國市場，疊加內(nèi)地債券市場融資難，會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。而房企為補充現(xiàn)金流，依然會努力在海外融資，預(yù)計2017年房企海外融資或繼續(xù)刷新紀(jì)錄。

房企迎資金鏈大考

不過，易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海外融資的最好時機也在慢慢消失，一個重要的因素是，全球利率出現(xiàn)上升態(tài)勢，尤其是美元加息后更是如此。所以收緊的信貸政策環(huán)境，值得此類企業(yè)關(guān)注。后續(xù)對于此類融資來說，或有救急含義，如國內(nèi)大規(guī)模拿高價地后，需要海外融資彌補短期資金不足，但償債壓力也是較大負(fù)擔(dān)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期海外發(fā)債動作，或與部分房企持續(xù)拿地后資金壓力增大有關(guān)，這是一個救急方式，從側(cè)面也說明，很多房企的發(fā)債資信不錯，融資依然還有機會。

CRIC發(fā)布的6月房企月報顯示，目前房企融資前景仍不容樂觀。6月，若除去恒大引入戰(zhàn)投和新發(fā)票據(jù)，企業(yè)新增融資額仍然有限。日前，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告顯示，M2增速幾十年來首次落至個位9.6%，因此資金面仍然趨緊，而房地產(chǎn)又被政策重點“照顧”，未來融資環(huán)境改善可能性不大，再加上目前債市波動，對房企短期融資也造成一定壓力，逼迫房企海外發(fā)債，而房企海外評級普遍較低，因此融資成本也會上升，房企再要拿到便宜的錢，已是難上加難。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2017年以來，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據(jù)等（不包括股權(quán)融資）的境內(nèi)融資僅為2238.97億，2016年前7月同期發(fā)行融資額度高達(dá)7923.7億，同比減少71.7%。2017年7月單月房企融資金額467億，而2016年7月同期為1187.8億，月度同比跌幅61%。

不僅如此，從資金價格看，2017年來發(fā)行的債券利率均在5%-6%以上，6月，多宗融資的資金成本已接近或超過7%。整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%，均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率在5.5%以上。

張大偉認(rèn)為，從資金成本看，支持2016年房地產(chǎn)市場爆發(fā)的主要原因是房企的各種渠道低價格資金，債券是價格最低的資金來源，2017年上半年房企發(fā)債難度加大，資金壓力也明顯加大。他認(rèn)為，海外融資難度會越來越大。

國泰君安證券數(shù)據(jù)顯示，從2016年4季度起，房企公司債發(fā)行驟然收緊，2017年以來沒有一家A股上市房企發(fā)公司債。從2017下半年開始，房地產(chǎn)公司債回售和到期量逐步攀升，償債壓力加大。2017下半年，房企債券回售到期在1000億左右，但2018-2019年回售到期接近5000億，部分激進(jìn)擴張的中小房企，面臨愈來愈大的償債風(fēng)險和資金鏈壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。