加速城市化 廣州房?jī)r(jià)仍有好前景

評(píng)論眼：在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，廣州充分借助自貿(mào)區(qū)政策的東風(fēng)大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，廣州無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是城市居民的幸福感均大幅改善和提升，則對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的助推作用；再者，包括央行、國(guó)土部、住建部在內(nèi)的多個(gè)政府部門最近聯(lián)合出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)然對(duì)廣州房?jī)r(jià)起到提振的作用。我也對(duì)廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景充滿信心。

近日，廣州市市長(zhǎng)陳建華在接受媒體采訪時(shí)表示，廣州的房?jī)r(jià)只是北京上海的一半，廣州的GDP今年將超過香港，明年將超過新加坡，廣州房?jī)r(jià)仍有一個(gè)好前景。從市長(zhǎng)的表態(tài)看，廣州房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，而且既然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景驕人，反映在房?jī)r(jià)上自然會(huì)水漲船高，目前廣州房?jī)r(jià)只是北京、上海的一半，那么完全有可能再創(chuàng)新高。

很多人認(rèn)為廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的炒風(fēng)沒有北京上海熾熱，從而讓廣州得以成為三個(gè)城市之間的房?jī)r(jià)洼地，只要北京上海的房?jī)r(jià)沒有顯著下調(diào)，而廣州房?jī)r(jià)的洼地效應(yīng)還在，廣州房?jī)r(jià)哪有不上升之理？而且客觀上來(lái)說(shuō)，在分稅制沒有改變的情況下，土地財(cái)政也是緩解地方債務(wù)負(fù)擔(dān)的重要渠道。畢竟，南沙開發(fā)也好，廣州地鐵新線路的拓展也罷，都需要大量資金投入，房?jī)r(jià)上升給市政府帶來(lái)的土地出讓金的收入顯然是項(xiàng)目融資的重要來(lái)源之一。

廣州的房?jī)r(jià)只是北京上海的一半，這說(shuō)的是幾個(gè)城市均價(jià)間的比較。往深層次想，北京除了市區(qū)外，也有郊區(qū)的懷柔、順義等郊縣；上海也有閔行、寶山、崇明等區(qū)縣，可是北京和上海市區(qū)與郊縣房?jī)r(jià)的差距顯然要小于廣州越秀區(qū)、天河區(qū)與從化區(qū)、白云區(qū)之間的差距，因?yàn)楸本┥虾３鞘谢某潭纫哂趶V州，例如，從化雖然已經(jīng)撤市建區(qū)，但是從化區(qū)離廣州市區(qū)最遠(yuǎn)的呂田鎮(zhèn)乃至整個(gè)從化區(qū)的房?jī)r(jià)顯然要大大低于北京的懷柔以及上海閔行的房?jī)r(jià)，但是在可以預(yù)見的五至十年內(nèi)，從化區(qū)與天河區(qū)、越秀區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距并不見得會(huì)越來(lái)越小。未來(lái)廣州城市化的程度會(huì)越來(lái)越高，但是從化增城城市副中心只有在充分發(fā)展之后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)才可能有較大幅度的增長(zhǎng)?？梢?，政府只有對(duì)市民提供足夠的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，樓市才能蓬勃發(fā)展。否則新型城區(qū)作為睡城，房?jī)r(jià)是不會(huì)太高的。

一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，除了看經(jīng)濟(jì)總量之外，還需要看這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、區(qū)域發(fā)展均衡程度和人口結(jié)構(gòu)。畢竟，一個(gè)城市和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要還是以本地人為主，而作為首都的北京和作為城市經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最為集聚的上海，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者除了本地居民的基本需求以及改善性需求外，也有不少是來(lái)自外地人甚至外國(guó)人的需求，廣州從城市地位或是經(jīng)濟(jì)功能上均無(wú)法與北京和上海相比。當(dāng)然，此前廣州也曾制定規(guī)劃，2020年穗常住人口將達(dá)1800萬(wàn)。而國(guó)務(wù)院也選擇廣州作為外來(lái)人口積分入戶的試點(diǎn)城市，這都說(shuō)明了人口向廣州這樣的國(guó)家中心城市集聚的趨勢(shì)。人口是支撐樓市發(fā)展的最關(guān)鍵的因素之一。所以長(zhǎng)期來(lái)看，廣州的樓價(jià)有上漲的基礎(chǔ)。

在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，廣州充分借助自貿(mào)區(qū)政策的東風(fēng)大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，廣州無(wú)論是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還是城市居民的幸福感均大幅改善和提升，則對(duì)房?jī)r(jià)上升產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的助推作用；再者，包括央行、國(guó)土部、住建部在內(nèi)的多個(gè)政府部門最近聯(lián)合出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)然對(duì)廣州房?jī)r(jià)起到提振的作用。我也對(duì)廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景充滿信心，也認(rèn)同“廣州房?jī)r(jià)仍有一個(gè)好前景”，但是并不認(rèn)為廣州的房?jī)r(jià)可以與北京上海的房?jī)r(jià)相提并論。

另外，對(duì)于樓市，一方面要尊重市場(chǎng)規(guī)律，一方面政府也要做好廉租房的建設(shè)。只有保障了底層民眾和夾心層的住房需要，樓市才能健康有序的發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。