國(guó)企帶頭盤(pán)活存量房 政策密集出臺(tái)孕育萬(wàn)億租賃市場(chǎng)

在政策大力推動(dòng)之下，住房租賃市場(chǎng)即將迎來(lái)發(fā)展大年。近日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱(chēng)《通知》），鼓勵(lì)各地多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，盤(pán)活存量住房，多措并舉大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年的市場(chǎng)體量約為1.6萬(wàn)億元。

不少參與市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，從目前租賃市場(chǎng)的實(shí)際狀況來(lái)看，房源、金融和稅收是大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的幾大痛點(diǎn)。九部委《通知》中，通過(guò)頂層設(shè)計(jì)意在盤(pán)活市場(chǎng)上大量存量房源用于租賃，解決房源獲取的一大痛點(diǎn)，同時(shí)要求國(guó)企帶頭、深度參與市場(chǎng)，亦是旨在盤(pán)活國(guó)企手中大量閑置資源。與此同時(shí)，金融和財(cái)稅方面的政策扶持力度將繼續(xù)加大，廣州等城市正在醞釀出臺(tái)針對(duì)大型租賃企業(yè)的補(bǔ)貼政策，將直接利好行業(yè)龍頭企業(yè)。

頂層設(shè)計(jì)盤(pán)活市場(chǎng)存量

實(shí)際上，從2015年起，中央及各地方政府便相繼出臺(tái)購(gòu)租并舉、商改住、租賃稅收優(yōu)惠等一系列支持政策，旨在通過(guò)規(guī)范化的租賃市場(chǎng)滿(mǎn)足居民住房需求，構(gòu)建更加完善的住房體系。而今年7月20日，九部委的聯(lián)合發(fā)文更是首次由多部委聯(lián)合出臺(tái)政策支持租賃市場(chǎng)，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化，同時(shí)也為后續(xù)多部門(mén)統(tǒng)一協(xié)調(diào)奠定基礎(chǔ)。

從政策內(nèi)容上來(lái)看，《通知》主要著力于租房市場(chǎng)的供給側(cè)，包括增量開(kāi)發(fā)（新增租賃用地）與存量挖掘（國(guó)有閑置廠(chǎng)房辦公房），尤其是明確提出挖掘和盤(pán)活市場(chǎng)的閑置存量房源，將成為租賃市場(chǎng)房源供給的一條重要渠道。

本輪樓市調(diào)控重在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，政策組合拳是一個(gè)有機(jī)整體，此前多地陸續(xù)出臺(tái)的“限售”政策與租賃市場(chǎng)也形成了有機(jī)結(jié)合。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，從廈門(mén)成為全國(guó)第一個(gè)限售城市以來(lái)，已有超過(guò)30個(gè)省市出臺(tái)政策，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)住房在取得產(chǎn)證后2至3年內(nèi)不能上市交易，這在很多當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限售政策之下部分房源就會(huì)投入到租賃市場(chǎng)，從供應(yīng)端增加了租賃房源的有效供給。

在更多房源投入到租賃市場(chǎng)的同時(shí)，政策推動(dòng)之下機(jī)構(gòu)房東正成為市場(chǎng)中的重要角色。與個(gè)人房東不同，機(jī)構(gòu)房東的共同點(diǎn)在于通過(guò)資本、公益運(yùn)營(yíng)商、設(shè)計(jì)師及裝修服務(wù)商等多方力量切入，來(lái)盤(pán)活低頻效使用或徹底閑置的物業(yè)用于租賃。

其中，以鏈家、世聯(lián)行為代表的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主要著力于整合分散的個(gè)人住宅房源。如鏈家旗下的自如公寓，就是先租下一般普通商品房進(jìn)行改造，通常是將一房改為兩房，兩房改為三房等增加租賃空間，以賺取差價(jià)，彌補(bǔ)改造費(fèi)用、房屋空置等所帶來(lái)的成本。世聯(lián)行的紅璞公寓則以集中式公寓為發(fā)展方向、以包租長(zhǎng)租為手段，將整棟或整個(gè)小區(qū)進(jìn)行包租運(yùn)營(yíng)，一般的租約10到15年。

作為盤(pán)活居住存量房的重點(diǎn)方向，長(zhǎng)租公寓儼然成為新的風(fēng)口。以萬(wàn)科泊寓為例，主要通過(guò)租下廠(chǎng)房、城中村等閑置房源進(jìn)行改造，租期一般超過(guò)15年。活躍于京滬穗深的數(shù)個(gè)獨(dú)立品牌公寓的房源也大概如此。深圳合屋所改造的存量物業(yè)包括老舊的城中村物業(yè)，以及由于產(chǎn)業(yè)升級(jí)被淘汰下來(lái)的大量工業(yè)廠(chǎng)房和工業(yè)宿舍。如家旗下的逗號(hào)公寓、華住旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓等，其改造存量房與做酒店類(lèi)似，也是與工業(yè)廠(chǎng)房、農(nóng)民房等簽訂長(zhǎng)租合同后集中運(yùn)營(yíng)。

鼓勵(lì)國(guó)企轉(zhuǎn)型引領(lǐng)市場(chǎng)

另一個(gè)值得關(guān)注的提法是，《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)將閑置和低效利用的國(guó)有廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、盤(pán)活存量房屋和增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。這也是國(guó)家政策層面首次明確國(guó)企在租賃市場(chǎng)發(fā)展中的帶頭作用。

對(duì)此，住建部交易租賃和產(chǎn)權(quán)管理處處長(zhǎng)沈悅曾表示，支持國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型將主要以?xún)煞N方式進(jìn)行，由地方政府參與組建新的住房租賃企業(yè)，或在相關(guān)國(guó)有企業(yè)基礎(chǔ)上改建，推動(dòng)從事保障房、人才公寓等相關(guān)業(yè)務(wù)公司轉(zhuǎn)型。

在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資本的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)和金融環(huán)節(jié)，而在后期的運(yùn)營(yíng)和租后管理環(huán)節(jié)，市場(chǎng)化、民營(yíng)化的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)則更具優(yōu)勢(shì)。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉坦言，在各個(gè)城市，閑置廠(chǎng)房和商業(yè)辦公用房的擁有者中，國(guó)企占比相對(duì)較高，鼓勵(lì)存量開(kāi)發(fā)，就必須從政策層面激發(fā)這部分國(guó)企參與的積極性。

但這并不意味著其他企業(yè)和個(gè)體出租人無(wú)法進(jìn)入改造市場(chǎng)?！锻ㄖ访鞔_提出，探索采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)模式，將公租房、人才公寓等政府或國(guó)有企業(yè)的房源，委托給住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理?？梢钥闯?，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)在于前端的房源供給，而民企機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)則在于后端的運(yùn)營(yíng)管理，如果兩者可以充分合作，則可揚(yáng)長(zhǎng)避短、各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，不僅是國(guó)家層面的政策引導(dǎo)，在地方政府的實(shí)際操作中，也充分體現(xiàn)出在租賃市場(chǎng)發(fā)展之初對(duì)國(guó)有企業(yè)的偏愛(ài)。例如，上海7月首次推出浦東張江和嘉定新城的2宗純租賃住宅地塊，政府在出讓規(guī)則中有明確規(guī)定——參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商，需由當(dāng)?shù)卣蚱渲付毮懿块T(mén)出具的認(rèn)定文件才能參與競(jìng)拍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是為國(guó)企度身定制的一道準(zhǔn)入門(mén)檻。事實(shí)上，最終的出讓結(jié)果顯示，受讓方正是國(guó)資背景的地方政府平臺(tái)公司。

對(duì)此，浦東新區(qū)規(guī)劃和土地管理局工作人員解釋稱(chēng)：“作為第一批租賃地塊，建設(shè)中可能存在不少問(wèn)題。為方便后續(xù)物業(yè)管理，加大與企業(yè)的溝通，更希望國(guó)有企業(yè)摘牌。”在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，這也屬意料之內(nèi)。設(shè)置一定的門(mén)檻將其他房企拒之門(mén)外，一是可以避免競(jìng)買(mǎi)者較多造成哄抬價(jià)格、成交價(jià)過(guò)高的情況；二是首幅租賃地塊具有示范和標(biāo)桿意義，由國(guó)企操盤(pán)，更能實(shí)現(xiàn)政府對(duì)租賃住房的政策意圖。

細(xì)化支持政策解決痛點(diǎn)

此外，《通知》首次提出了金融支持租賃市場(chǎng)的詳細(xì)政策。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，針對(duì)企業(yè)參與租賃市場(chǎng)的政策扶持力度將繼續(xù)加大，尤其是在金融和財(cái)稅方面的政策優(yōu)惠，將是解決行業(yè)痛點(diǎn)的關(guān)鍵。

在金融政策方面，《通知》要求加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用債券及資產(chǎn)支持證券。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，如果REITs能夠得到實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，對(duì)于當(dāng)前租賃市場(chǎng)中自持物業(yè)開(kāi)發(fā)商的資金回籠和退出機(jī)制有著重要意義。

“以長(zhǎng)租公寓為代表的持有型物業(yè)，其核心是資金成本的比拼。”龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在談到其長(zhǎng)租公寓品牌冠寓時(shí)表示，對(duì)參與租賃市場(chǎng)的房企而言，最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力就在于持續(xù)拿到成本足夠低的錢(qián)，這才是制勝的關(guān)鍵技能。

世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、紅璞公寓總經(jīng)理甘偉則表示，除了資金之外，長(zhǎng)租公寓最大的痛點(diǎn)在于稅收和消防政策。這方面政策的松綁和突破，會(huì)使得這個(gè)行業(yè)迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的大利好。

“這方面的政策推動(dòng)，部分城市走在了前面。”甘偉透露，比如廣州目前有一個(gè)公寓行業(yè)協(xié)會(huì)，正在醞釀給予前十名的大型住房租賃企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額暫定每平方米50元，補(bǔ)貼兩年。從政策面來(lái)看，明顯鼓勵(lì)和扶持行業(yè)龍頭企業(yè)，這種實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠政策對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)是極大的利好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。