租賃房兇猛來襲 房價或將壓力山大

從開發(fā)商的布局到土地供應法則的嬗變，再到培育壯大租賃市場的政策出臺，2016年至今，中國房地產租賃市場頻頻傳出利好消息。

最近的消息是7月18日，國家九個部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，從融資、土地供應、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領認為，新的房地產階段已經到來，租賃市場是中國房地產市場“最后的紅利”，如果能通過租賃解決城市居住問題，留住更多人才，那么房地產市場的紅利將轉化為城市發(fā)展的紅利。

建立購租并舉住房制度

房改以來，地方政府賣地、開發(fā)商通過拿地蓋樓銷售、小業(yè)主與中介緊密合作賣房，三方組成市場的一二三級，也構成了中國樓市的基本格局。但如今，這個格局有望被打破。

租賃市場正強力介入房地產市場，并扮演越來越重要的角色。

這是租賃市場發(fā)展至關重要的兩年。2015年中央經濟工作會議提出要“建立購租并舉的住房制度”，為租賃市場的發(fā)展破題。此后，開發(fā)商布局長租公寓的步伐加速；土地供應上，不僅要求企業(yè)自持，還設置租賃住房用地的出讓，項目建成后將采取“只租不售”模式。

7月18日，住房城鄉(xiāng)建設部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監(jiān)會八部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱為“《通知》”）。

在《通知》出臺之前，廣州也率先行動起來。7月10日，廣州市政府印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，因方案分為16條措施展開，因此被業(yè)內稱為廣州“租賃16條”。

廣東省公寓管理協(xié)會會長、YOU+國際青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人劉昕向第一財經指出，“無論是《通知》還是廣州’租賃16條’都是在落實國家推進購租并舉住房體系的要求?！?/p>

《通知》表示，當前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。

展開剖析可發(fā)現(xiàn)，《通知》主要在企業(yè)、金融、供應層面為租賃市場的發(fā)展指出方向。

企業(yè)層面，《通知》鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

金融上，《通知》也指出加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，推動發(fā)展REITs；此外，還鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構加大對租賃住房項目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。

供應層面，《通知》鼓勵各地通過新增用地建設租賃住房，在新建住房項目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應；也鼓勵展利用集體建設用地、盤活存量房屋用于租賃。

目前，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市被選取作為首批開展住房租賃試點的單位。

地方上，目前廣州、佛山已出臺相應的實施方案。

廣州“租賃16條”的措施與《通知》方向大同小異，不過更強調“租購同權”，保障承租人侄女入學等公共權益，以及完善租賃補貼制度，形成公租房與市場租賃住房互為補充的住房保障體系。廣州表明，印發(fā)方案的目的有三：一是，構建租購并舉的住房體系；二是，發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產業(yè)，催生新的經濟增長極；三是，規(guī)范住房租賃市場。

據(jù)佛山市住建局官網(wǎng)消息，6月29日，佛山參加住建部住房租賃試點工作座談會，根據(jù)會議的要求，7月初佛山上報加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施方案；7月21日，佛山開展全國住房租賃試點工作動員會議，公布租賃住房的實施方案，基本內容也與《通知》相近。

謹防租賃庫存

在過去多個樓市周期中，受益于城鎮(zhèn)化等因素，國內城市房價盡管短期內有波動，但長周期中，依然穩(wěn)步上漲。但住房租賃的政策方案出臺后，房價發(fā)展的趨勢以及銷售端一元論的市場格局是否會被打破？

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領的答案是，住房租賃市場的發(fā)展不會降房價，“雖然在買房之前，城市居民多數(shù)會租房住，但整體而言，購買和租房的客戶群體有別，潛在購房者也不會因為可以租房住就會選擇不買房?！?/p>

事實上，多年的樓市發(fā)展史也證明，疊加了金融屬性的房地產，能解決的不僅是居住問題。

楊現(xiàn)領對第一財經表示，一個完善的樓市市場格局應該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時為解決城市住房問題起作用。

然而，目前房地產租賃市場發(fā)展落后，購租嚴重失衡。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2016年中國房地產市場總規(guī)模超過20萬億，其中新房12萬億，二手房6.5萬億，租賃卻不到2萬億。

劉昕認為，“相比銷售端，租賃端更加貼近用戶?，F(xiàn)在已經到了用戶思維主導商業(yè)社會進步發(fā)展的時候，更注重用戶體驗的租賃端應該更被重視?！?/p>

楊現(xiàn)領的觀點是，一線城市的高房價本質是因為新房供應不足。而隨著租賃市場的發(fā)展，租賃將成為解決一線城市的重要渠道，一線城市未來有40%人口的住房問題可通過租賃解決。而租購同權等政策的落實，能保護租客權益，將成為促進租賃市場發(fā)展的關鍵因素。

但新的問題是，住房租賃市場會否出現(xiàn)庫存？

2010年前后，國內長租公寓行業(yè)開始萌芽，并逐漸成為租賃市場的一支重要力量。經過近年的探索與發(fā)展，在一二線城市，長租公寓已形成產業(yè)鏈，更重要的是，從業(yè)者越來越多，競爭越來越激烈，行業(yè)已呈現(xiàn)紅海之勢。

《通知》鼓勵更多機構和從業(yè)者進入租賃行業(yè)，也有意在融資、財稅上給予優(yōu)惠，對行業(yè)無疑是利好，但也包含資本一窩蜂涌上的隱憂。

楊現(xiàn)領認為，“在政策支持下，未來行業(yè)面臨的競爭會更加激烈，參與方會更多元。短期看是負面，但長期看是正面?！?/p>

楊現(xiàn)領的看法是，構筑良性發(fā)展的現(xiàn)代租賃市場機制的前提和基礎是有穩(wěn)定的政策，此外，完整的產業(yè)鏈、開發(fā)運營管理服務等各個環(huán)節(jié)分工明確又能相互補充支持、以及允許百家齊放等因素必不可少。

劉昕則更看重租售比，他認為建立良性的租賃市場機制必須在房價、租金、融資成本三者之間取得平衡。他所在的廣東省公寓管理協(xié)會由多家長租公寓運營商參與組建，希望通過抱團取暖，推動政策的出臺和落實，推動行業(yè)發(fā)展。對運營商而言，使用低成本的資金極具吸引力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。