業(yè)內(nèi)人士談租賃：是中國房地產(chǎn)未來僅存的紅利

7月21日-24日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會將于在海南三亞隆重舉行。

在“主題論壇（Ⅰ）——城市的生長與更新：請叫我運(yùn)營商”上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃是中國未來的房地產(chǎn)僅存的紅利。

楊現(xiàn)嶺指出，目前衡量租賃市場發(fā)展是否有活力，主要有三大指標(biāo)：一租賃人口的不斷增加；二是租金收入比。當(dāng)下中國的城市租金收入比大概不到30%，人們租得起，而像紐約、香港、倫敦等城市租金收入比例已經(jīng)超過了50%，這是“生無可戀”的狀態(tài)。三是租金收入彈性，目前中國的比例低于1，是可以接受的合理的情況。

對于近期發(fā)布的發(fā)展租賃市場的政策，楊現(xiàn)嶺表示，中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市，比如北京、上海、深圳，并不是每一個(gè)城市都有租賃的短缺和壓力。“這一輪，我們一擁而上的話，帶來的問題，就是租賃的庫存。”

演講全文如下：

大家上午好！

我跟大家匯報(bào)的題目是《租房讓城市變得更美好》，大家都知道，2016年以來租賃市場受到了非常大的關(guān)注。從2016年的39號文，到住建部聯(lián)合多個(gè)部委發(fā)布的文件，還有構(gòu)筑同權(quán)的政策，為什么在2016年前后，國家圍繞租賃有這么多的變化？我相信，這代表著一個(gè)新的變化，這個(gè)變化，總體上是展開了新的房地產(chǎn)的階段。

所以今天，我?guī)Ыo大家的分享有5點(diǎn)：

一、租賃的活力，其實(shí)是城市未來的希望所在。

今天我們要看，一個(gè)城市未來有沒有發(fā)展的空間，在很大程度上，取決于租賃的市場發(fā)展，是不是有活力的？那怎么衡量活力的，有3個(gè)指標(biāo)：

一是租賃人口不斷增加。

越是國際大都市，越是房價(jià)高的城市，租賃人口的占比就高，因?yàn)橹挥心贻p人，通過租賃到宜居的產(chǎn)品和服務(wù)，他才能夠在城市落腳，才能夠在城市生存?，F(xiàn)在很多的年輕人，超過50%的年輕人，在紐約和倫敦是通過租賃來解決居住的問題，所以這是發(fā)展的動力。

我有一個(gè)數(shù)據(jù)，國際上重點(diǎn)的城市，租賃的房源和人口的占比，當(dāng)城市只有容納年輕人的時(shí)候，這個(gè)城市的未來發(fā)展才有希望，有一本書叫《落腳城市》，有一個(gè)結(jié)論，這個(gè)城市平民苦的數(shù)量代表了城市的未來和希望。今天中國也是一樣，如果城市能夠讓年輕人立足，能夠人我們的大學(xué)生有生存的空間，這個(gè)城市才有希望。

二是租金收入比。

衡量的是收入中有多少錢是花在租房這件事上，30%是一個(gè)臨界值，或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中國的一線城市已經(jīng)買不起，平均的購房年限每年都在增加。在買不起的情況下，我們一定要租得起來。像紐約、香港、倫敦的租金收入比例已經(jīng)超過了50%，這個(gè)是生無可戀的狀態(tài)。所以，中國的北京上海深圳，還有很大的希望，就是因?yàn)?，租賃收入比還相對比較低。

為什么低？就是今天中國的城市里面存在一大批的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)，通過合租的形式，讓年輕人租得起，這是租金收入比的水平，今天大概不到30%。所以我認(rèn)為，這是非常不錯(cuò)的數(shù)據(jù)，也是我看到的我們未來的城市的希望。

三是租金收入彈性。

它衡量的是租金的漲幅跟收入的漲幅之間的關(guān)系。今天中國全國的比例低于1，所以我認(rèn)為是可以接受的合理的情況。

租賃市場的發(fā)展，它的活力是城市的活力所在，要想達(dá)到這個(gè)活力，我們需要達(dá)到3個(gè)條件，第一個(gè)是能夠有40%左右的租賃人口，能夠讓年輕人在租賃市場上活下來，能夠邁入城市的結(jié)題。二是有相對比較合理的租金收入比，不能顯著的超過30%。三是有比較穩(wěn)定的保持在1—1.5的租金收入彈性，這樣的話城市的未來才是有希望的。

二、中國的租賃市場有一個(gè)大的結(jié)構(gòu)，是這樣的，這張圖表面上看是負(fù)面因素比較多。

里面顯示了中國三足鼎立的大格局，2016年新房交易市場的規(guī)模是12萬億，二手房規(guī)模是8萬億，租房是3億。

日本人是非常喜歡租房子的，為什么日本人就這么喜歡租房子呢？這件事很奇怪，其實(shí)，也不奇怪。原因就是日本的房地產(chǎn)市場在過去30年經(jīng)過了很多的房地產(chǎn)泡沫，日本人清楚的是房子是用來住的，不是用來炒的，所以在這樣的情況下，大家對租賃的熱情是長求的，所以市場才能有發(fā)展。

鏈家.jpg

△現(xiàn)場圖

這張圖，從反面的角度，我們租賃市場發(fā)展之后的不足，正面的積極因素是我們的發(fā)展空間還很大，我們今天在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來推動租賃市場的發(fā)展，我相信，中國的租賃是中國未來的房地產(chǎn)剩下僅存的紅利。

2017年，最大的開發(fā)商的交易額突破7千億，這是什么概念？大概是超過了美國和日本今天的水平。今天我們的企業(yè)已經(jīng)非常大了，但是大的背后，代表著我們強(qiáng)嗎？代表著我們的產(chǎn)品和服務(wù)好嗎？我覺得這是完全不一樣的概念。

我們?nèi)ト毡菊{(diào)研，看到了三體（音）這些企業(yè)眼中對消費(fèi)者的產(chǎn)品和服務(wù)的追求，他們今天也很大，但是他們非常強(qiáng)。日本的三體（音），是日本最大的房務(wù)資產(chǎn)管理公司，也是日本最大的房地產(chǎn)基金。這家公司非常大，非常強(qiáng)。今天我們的企業(yè)不是這樣的，我們很大，但是不知道我們的未來在哪里。所以我相信，這個(gè)未來還有的話，一定是在租賃市場。我們的品牌開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入到了租賃市場，我相信這個(gè)是好的開始。

三、租賃本質(zhì)上是運(yùn)營的生意，租賃的運(yùn)營，核心在于服務(wù)。

如果是，我們不能夠?yàn)橄M(fèi)者，為我們的租客提供好的服務(wù)，我相信進(jìn)入租賃市場的開發(fā)商，一定面臨非常大的挑戰(zhàn)。你發(fā)現(xiàn)你的空置率很難在95%以上，如果保持不了，一定會虧錢。今天中國最大的房務(wù)資產(chǎn)管理公司，或者是租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)，它的規(guī)模是50萬間租客是62萬人，員工是9千人，里面有3千名是房屋管家，還有2千名的寶潔阿姨，還有2千人的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)，還有447名的客服專員，還有700名的裝修配置專員。這就是他們的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，要做好租賃這件事，首先你是一個(gè)中介公司，因?yàn)槟阋梅亢统龇?，其次你還得是裝修公司，管理好你的庫存。你還得是一個(gè)家政公司，因?yàn)槟阋峁┐罅康姆?wù)，還得是互聯(lián)網(wǎng)公司，管理好這個(gè)團(tuán)隊(duì)和團(tuán)隊(duì)，靠人是不行的，得靠系統(tǒng)和技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)。

這是我想說的3點(diǎn)租賃的本質(zhì)在于運(yùn)營。

四、并不是所有的城市都要發(fā)展租賃。

在國家政策的推動下，很多城市都開始做租賃。但是中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市，就是北京上海深圳，所以租賃的問題，本質(zhì)就是北京上海深圳的問題，不是每一個(gè)城市都有租賃的短缺和租賃的壓力。這一輪，我們一擁而上的話，帶來的問題，就是租賃的庫存。未來在這種情況下，我們怎么解決一線城市北京和上海的租賃問題呢？這個(gè)就是今天的主題，就是要靠城市更新和城市的改造。

北京還有30%的房源，大家知道，北京的存量房源有750萬套，有30%是超過200萬套的房齡在20年以上，都是城市的核心中心，只有通過舊房的改造，城市的改造，人房屋再生。

五、總結(jié)一下，就是回到城市運(yùn)營的主體上，城市運(yùn)營從本質(zhì)上講，運(yùn)營產(chǎn)業(yè)，離開人和諶業(yè)的運(yùn)營是沒有希望的，產(chǎn)業(yè)的運(yùn)因和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要租賃市場的發(fā)展。

大家都知道，城市其實(shí)是一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，這個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，里面不僅僅是需要制造業(yè)，也需要服務(wù)業(yè)。這個(gè)城市的生態(tài)系統(tǒng)不僅僅是需要的中級收入群體，也需要高收入群體。所以我相信，它需要所有人，一個(gè)都不能少。低收入的群體，中高收入的群體，都不能少，少了之后就是不完整的。假如有一天，北京把低收入群體全部疏解了，你的保潔保姆成本會大幅度的上升，勞動密集型的勞動力成本會大幅度的上升，高收入人群的生活質(zhì)量會受到影響。所以它是相互依賴的關(guān)系，相互依存。所以產(chǎn)業(yè)的發(fā)展服務(wù)業(yè)的發(fā)展，需要的是完整的基于人的生態(tài)系統(tǒng)。

這里面，我們希望能夠讓白領(lǐng)有房住，能夠讓有錢的中產(chǎn)階級買得起房子，然后能夠換得起房子。同時(shí)我們也希望能夠讓低收入群體，特別是這些新市民、大學(xué)生、流動人口能夠有房子住，能夠租得起，我認(rèn)為我們的城市運(yùn)營才能夠落地生根，才能夠發(fā)揚(yáng)，城市的未來才有希望。所以城市的運(yùn)營，核心在于能夠把人的運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營結(jié)合在一起，而人和產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營，本質(zhì)上，離不開我們租賃市場的發(fā)展。

我想講的就是這5個(gè)問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。